關于租賃型保障性住房實行租售并舉的研究

文/葉曉赟 無錫市公用房產管理處 江蘇無錫 214000

近年來，為有效應對城市住房供需存在嚴重矛盾的實際問題，我國政府在“十二五”期間提出了全面建設3600萬套保障房的基本目標。隨著“十三五”的到來，住建部開始逐漸向配套政策出臺及保障制度的改革落實靠攏。事實上，公共租賃住房雖然在一定程度上緩解了住房供應壓力，但在實踐過程中，卻仍然存在退出執行難、政府運營壓力較重、融資渠道較窄等實際困難。基于此，石家莊市、南昌市等多地均進行了關于租賃型保障性住房租售并舉的探索，主要核心在于承租人經過一定的承租周期后，可以在相關政策的規定下以建設成本價格選擇購買有限產權。如此一來，租售并舉的措施既可以有效地破解現有難題，更是可以彌補經濟適用房及廉租住房保障對象的缺陷，體現出巨大的民生價值及推廣特色。

1、租賃型保障性住房實行租售并舉的現實意義

1.1 有助于破解建設融資難的實際問題

當前，在城鎮住房體制改革的大背景下，由于國內的大部分城市尚未構建統一的城鎮住房保障制度及體系，除了保障對象存在待遇不統一、分配不合理等“短板”以外，在住房建設過程中，更是具有建設投資回報周期過長、一次性投入較大等難題。因此，在以上種種問題的影響下，對于大部分的民間資本難以產生較大的吸引力。所以，租售并舉機制實施后，外部資本經過一定期限后便可以回收部分投資成本，同時也可以在建設之前滿足銀行貸款的實際需要，進而解決現階段的融資問題。

1.2 提升公共租賃型保障性住房的實際入住率

與經濟適用房、廉租房等不同的是，公租保障住房受區位條件、配套設施、租金等因素的實際影響，在一定程度上難以滿足保障對象的需要。通過筆者的調查發現，這一現象在我國部分省市均有出現，并表現出資源閑置嚴重、實際入住率難以提升等問題，客觀上加劇了政府運營的成本及壓力。但究其原因，實際上還是與國人傳統的“置業”理念有關，而租售并舉的措施卻恰好滿足了保障對象的心理及實際需求，既可以直接越過承租對象退出機制較難，以及保障對象申請周期過長的問題，同時也可有效地實現房屋入住率的提升。

1.3 公共服務公平化、社會化的有效嘗試

從以往的經濟適用房及廉租房保障制度來看，大多都為互相割裂的產權式保障，特別是受住房保障實施過程中的約束因素限制，更是在客觀上凸顯出保障對象存在一定的主觀傾斜，同時也為權力尋租的產生提供了滋生的環境，嚴重地破壞了住房保障制度的統一性。此外，在法律關系中，租賃型保障性住房以政府為主要產權人，并承擔著諸如維修、小區管理、綜合維護等責任，倘若在缺乏外部民間資本加入的背景下，公共租賃型保障性住房的實施也必然會重重遇阻。反之，若是將租賃型保障性住房在制度的保障下，逐漸由單一的政府持有轉化為雙方共同管理，便會直接減輕公共管理的壓力及資源的過度占用，客觀上體現出公共服務社會化的效益。

2、國外關于租賃型保障性住房租售并舉的經驗模式借鑒

2.1 英國優先購買權制度

盡管英國作為老牌的資本主義發達國家，但其仍然存在較為嚴重地社會問題。比如說，較為嚴重地貧富兩極分化導致了公共房屋質量較差、政府維護資金短缺等問題，并由此產生了社會居民過度聚集、社會矛盾頻發等現象，給政府帶來了較大的民生壓力。為此，英國政府于1980年重新修訂了《住房法》，即優先購買權制度，并表現為承租人承租周期越長，其所住房屋購買的優惠折扣相對越高。根據相關機構發布的數據來看，公共住房于1981年和1999年出現了兩次購買高峰。2016年，從英國《2017住房白皮書》中可以看出，雖然每年仍然具有25萬套的住房缺口，但相對應的是超過220萬戶居民仍然選擇保障性住房。

2.2 韓國公租房出售制度

韓國國土較為狹小，經濟發展較為集中在首爾一線的首都經濟圈，這就導致了住房建設成本相對較高。為此，韓國政府經過了三十余年的住房制度實踐探索，形成了“企業運作、定向供應”的基本格局，主要包括公租房、永租房、公售房及國租房等不同形式。公租房類別的五年期公租房便是充分體現出“租售并舉”的特點，即針對部分家庭收入低于平均標準的房戶所設置。根據韓國租房發展基金（RHF）提供的數據結果表示，韓國政府預計在2019年投入GDP10%左右的資金，用于建設50萬套公共租賃住房。但是，該類制度在執行過程中也存在一定的問題，及部分承租戶到期后無法得到有效地金融幫助，進而重新陷入“無房可住”的困境。

3、關于租賃型保障性住房租售并舉的建議

3.1 嚴格把控租轉售條件

為盡量壓縮獲利空間、減少尋售行為，對于租賃型保障房銷售的條件要進行嚴格限制。首先，承租人必須在收入、資產等符合要求的條件下租滿一定年限，而且此年限不宜設置太短，可參考中國香港和韓國經驗設置在5年左右，拉長等待時間、提高機會成本能夠在一定程度上屏蔽投機行為。其次，銷售時需對購房人資格進行再審核，確保其仍具備享受住房保障的資格，避免公共資源被隨意占用。

3.2 合理測算出售價格和產權份額

租賃型保障房出租時的定價要綜合考慮投資成本和購買人支付能力進行測定，確保在符合條件的保障對象能夠支付的前提下盡快收回投資。為充分調動購買積極性，可以借鑒域外經驗，在符合出租條件后一定期限內購買給予價格優惠，并輔以金融支持手段。同時，考慮到被保障對象的現實情況，還可以靈活設置購買保障房的產權份額，實現從租賃到共有產權再到完整產權的過渡。

3.3 適度控制房源出售比例

若大規模推行租賃型保障房出售，政府可能需要持續大量新建房源，給土地供應和政府財政帶來較大壓力，同時可能會拉長輪候者的等待時間，不利于解決需求迫切群體的住房問題，因此，需要適度控制租賃型保障房出售的比例，各地根據具體情況測算可供出售的比例，確保政府手中持有一定數量的租賃型保障房房源，特別是針對無力購買產權的最低收入群體的保障房房源要加以保證。

[1]田祎萌,劉廣平,陳立文.保障性住房項目PPP模式識別與選擇研究[J].管理現代化,2016,36(06):71-73.

[2]朱天華.我國城鎮居民住房保障制度體系研究[D].河北大學,2015.