對我國房地產電子商務模式現狀及發展趨勢的認識

文／石秀珍

1、引言

隨著Internet和計算機網絡技術的蓬勃發展，以現代信息技術為基礎的電子商務正迅速滲透到社會經濟的各個領域。特別是信息技術在許多行業和部分企業中的成功應用，使得房地產電子商務已成為房地產企業經營方略的一個不可取代的重要環節。其相對低廉的成本、超越時空限制等的經營方式和企業因此獲得的巨大利潤，令眾多房地產企業投入更多的關注目光。

2、對房地產電子商務模式的認識與分析

電子商務，是指對整個貿易活動實現電子化。其強調在網絡環境下的商業化應用。其不僅是硬件和軟件的結合，而且是把買方、賣方、廠商及其合作伙伴在因特網、內聯網、和外聯網結合起來的應用。房地產電子商務，即電子商務理念和技術在房地產企業中的應用。具體指房地產企業借助現代信息技術與消費者、合作伙伴、結算服務機構、政府機構等建立外部業務聯系，同時建立企業內部的生產、管理、財務等商務活動的網絡聯系。其是電子商務理念和技術在房地產業中的應用。其應用范圍包括：房地產材料采購、房地產營銷業務、房地產中介以及物業管理等領域。

2.1 電子商務在房地產業的應用模式分析

按照電子商務參與的對象不同, 可以將其運營模式相應分為B2C(企業對消費者)、B2B(企業對企業)、G2B(政府和企業，主要是電子政務和房產政府部門對企業的管理)與C2C(消費者之間, 主要是二手房交易市場) 等。對于房地產開發企業而言,其主要的應用模式為B2C和B2B 兩種方式。另外還有C2C 模式和G2B 模式。

2.2 房地產電子商務的意義

a)對房地產開發而言 ：其能更加及時準確地了解國家有關經濟政策、人口政策、產業政策、稅收政策、金融政策及各類優惠政策，為其準確預測未來房地產市場需求，確定投資開發的方向提供了重要依據。b)對房地產中介而言：其實現跨越城市地域房源信息共享，能直接與開發商、投資業主進行信息溝通，從而更好地發揮了房地產市場媒介的作用，即服務更加專業化。c)對房地產營銷而言：房地產電子商務使房地產營銷適應多樣化的市場需求，符合現代的以消費者為核心的整合營銷理念。其更加容易與重要的顧客建立有特定價值傾向的關系，以創造顧客滿意。

2.3 房地產企業的商品屬性

a)固定性：因為房地產商品必須與土地相連，而土地是不可移動的，所以房地產商品具有固定性。其不能按人們的意志隨意進行移動，即始終建筑在一定的地段上。其一旦移動就會破壞其使用價值。b)耐久性：一般的房屋，使用的年限都比較長。此外，房屋的使用耐久性還表現在人們對房屋相對固定的使用關系上。房屋具有繼承性。c)生產的非連續性：房地產企業的商品開發周期一般比較長。房地產企業不能連續地向消費者提供商品。d)等待現金收益時間長：由于房屋生產周期相對較長，因此，房地產投資者的等待現金收益的時間也較長。

此外，房地產涉及到房產和地產。其商品的交易有其特殊性。其一般由法律規定履行一定的程序來保證其交易的安全性。其交易的完成不僅需要標的交付，而且要按照法律規定辦理相關手續。

2.4 房地產電子商務優點

雖然說房地產對互聯網的應用是在“淡市”下的一種被動選擇，可能只是一種營銷突圍的方式，但是電子商務對房地產營銷促進作用將是不可估量的。電子商務應用于房地產業行業主要有以下幾個優點：a)傳播范圍廣、速度快、無時間地域限制;b)降低開發商的分銷成本; c)提高了宣傳效率，提升了品牌影響力。

2.5 房地產電子商務應用難題

雖然電子商務在部分行業的應用已經相當成熟，但是為什么在房地產行業的應用則不能發展壯大。其是因為一方面，在沒有房控政策的調控下，房子不愁賣不出去甚至都不愁買不了高價。在這樣賣房強勢的營銷環境下，地產商對新的營銷模式的應用動力極小；另一方面，對于房子這樣的商品，電子商務應用具有本身還未解決的難題。

3、采取一定的措施，以促進房地產電子商務模式的可持續發展

3.1 房地產電子商務趨勢和應用

一個新事物誕生，一種新方式應用，必須伴隨著諸多問題待解決。但是，在這個電子商務得到廣泛應用的時代，房地產行業也必然成為房地產營銷的一種趨勢。

3.2 解決電子商務房地產的問題與策略

首先闡明，電子商務并非在線購買的同義詞。在現階段是無法在線銷售的，而且因為網絡的安全性和國家法律所限，電子數據交換和網上簽訂合同在現階段都是行不通的。目前的網絡對于房地產業是信息渠道和廣告媒介的延伸。具體各個行業其應對各異。

a)物業管理機構

建設數字化社區使物管機構向住戶提供全方位的有償服務變得可行。而且社區電子商務即使在現在電子商務很不成熟的時期也極具可操作性。b)中介商：短時間內，房產中介利用聯網可以擴大房源區域，壯大公司。但是從長遠角度來看，經紀業原始生存的基礎是消費者與物業供應者之間消息不對稱。c)開發商：網絡雖然非銷售物業的平臺，但是協助開發商決策。一方面，房產企業要利用現有網絡搜尋各方面信息，傳遞企業內部信息；另一方面，其需要立刻著手建立自己的EC的web站。d)政府：微觀上，作為政策的制定者，政府具有巨大的權威性。其可以在主頁上發布最新的政策法規，指導購房者，網上答疑，規范廠商行為，整頓市場秩序，同時可以網上報批、年檢、建立房地產各項數據庫等服務，以簡化手續，提高效率。

宏觀上，政府任重而道遠。從短期來看，政府不僅在形式上分家電信，還要真正把競爭機制引入。其要鼓勵試點，加強宣傳教育，發展網絡基礎建設發展，突破帶寬瓶頸，進而大力發展信息高速公路。從長期來看，國家要積參與國際對話與游戲規則的制定，建立一個國際通行的電子商務的框架，進而加強標準化和安全技術研究。

3.3 對未來電子商務房地產的展望

隨著信息時代的發展，電子支付的安全問題與相關法律制定的問題將會圓滿解決。屆時，“房·COM”不再是夢想。其可以極其形象地把未來房地產比喻為“鼠標加水泥”。

結論：

房地產業投資額高、回收期長、風險巨大。房價的居高不下使得房地產業引起了各方的關注。互聯網給房地產企業采用現代化的管理模式提供了良好的條件。通過互聯網技術， 房地產企業能有效降低成本，從而顯著提高效率及企業的競爭能力，更好地掌握客戶的需求，使市場得以進一步擴展。面對新的市場競爭，企業只有調整自己的經營方式和產業結構適應新的業務需要，才能夠在市場競爭中取得立足之地。毋庸質疑，電子商務在房地產業的應用將帶來更為廣闊的發展前景。

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