關于房地產價格隨機波動問題研究

文/程達爾 池州學院 安徽池州 247000

1、房地產價格波動的內涵和特征

房地產價格隨機波動是一種正常的經濟現象，是由房地產內部因素和外部環境因素的共同作用下形成的價格波動現象。房地產價格在保持平穩增長狀態的時候，內部、外部價格影響因素互相制約，維持著房價平穩，不至于大幅上漲或大幅回落。當受到政策因素、貨幣因素、市場供求關系影響時，房產價格或是大幅回落，或是大幅上漲。例如，當房地產供給量大于整體市場需求，房價回呈現短副回落，當房地產供給量小于市場整體需求時，出現供不應求的現象，房價會大幅上漲。而緊縮性的貨幣政策和政府調控政策都會導致房地產價格出現隨機波動。這種價格波動具有隨機性、不可預見性特征。

2、房地產價格隨機波動的影響因素

2.1 人為性因素影響

從目前我國房地產市場發展趨勢來看，房地產雖屬于建筑產業的一部分，但人為性的哄抬房價和賣房、炒房是導致房價居高不下的主要原因。任何行業市場都不缺乏投機者，房地產市場也是如此，房地產投機者和地產炒作行為，把原本平穩的房價快速抬升，導致很多本地居民和長住人口買不起房。以河北燕郊經濟開發區為例，在2012年開發區初步落成時，房價為5600元一平米，由于后期大批企業入駐和交通網絡的覆蓋，大量房地產投機者將前期原價入手的房產進行炒作，委托中介進行脫手，其中最重要的影響因素是燕郊的地理位置優越，距離北京市區僅半小時車程，在這些人為因素的影響下，燕郊開發區的房產價格暴漲到每平方米9800元，翻了近乎一倍，房產項目由初步落成到后期搶購一空沒有出現隨機價格波動現象，呈現出直線上升態勢。

2.2 政策性因素影響

貨幣政策和地產控制政策是導致房地產出現價格波動的主要因素。緊縮性的貨幣政策，導致銀行儲蓄利率上升，貸款利率上升，貨幣流通量減少，房地產價格受到貨幣流通速度的影響，也會有所降低。而寬松性的貨幣政策，銀行儲蓄利率降低，貸款利率降低，貨幣流通量加大，房地產價格受到貨幣流通效率的影響會有所上升。這種隨貨幣政策影響的房地產價格波動是金融政策帶來的隨機波動。此外，為了有效的抑制房價，政府會以行政命令的方式控制房價增長。包括控房令、限購領、二手房交易稅等，都是政府為控制房價增長采取的行政手段。在政府強制性行政命令下，房地產價格因政策因素會產生適度下滑，當政策機制健全后，房產價格會小幅回升，維持在穩定的增長區間，不會產生劇烈的隨機價格波動。

2.3 消費傾向因素影響

在房地產市場中，購房者的消費傾向也影響著房地產價格。隨著居民人均可支配收入的提高，居民的人均儲蓄也在大幅上漲，面對房地產市場的火熱，出于子女成家的需要，大多數家庭都會購置房產，在中國人消費意識中，固定的房產總是要比銀行儲蓄可靠的多。正是在這種消費意識影響下，很多中老年人傾其一生積蓄購買房產，希望老有所依、老有所養。這種傳統形態的消費傾向導致有地理位置優勢的房產供不應求，超過市場預期，導致房價一路走高。

3、避免房地產價格隨機波動的主要策略

3.1 加快惠民住房建設

為了避免因政策性因素導致房地產市場產生隨機價格波動，確保房價穩定，政府就要加強公租房、廉租房和共享產權房的建設，政府要大力扶持和開發惠民住房工程，通過建設大量的公租房、廉租房、共享產權房來為居民提供穩定的棲息之地，抑制房價。同時政府在出臺經濟金融政策之前，要考慮到因政策因素可能產生的市場價格波動，既要充分考慮居民買房者的利益，也要考慮到購房者的利益，只有協調優化二者之間的利益關系，采取適當、適度的控制性經濟政策才能穩定房價，抑制房價上漲。

3.2 出臺房產限購措施

從目前我國房地產市場的消費趨向來看，為了有效抑制房價上漲和房地產價格隨機波動，就要以政府為主體，出臺相應的限購措施，嚴格限制居民的房地產消費行為。缺乏政府有力監管和執行力度是房地產市場火爆的主要因素，要維穩房價，首先就要從房源買賣和交易角度入手，對于有房的居民要嚴格限制其房產購買數量，通過出臺住房令和限購令控制二手房交易和房屋房產買賣。另外一方面，政府要健全房地產市場管理制度，加強執行力度從市場監督和管理兩方面入手，嚴格房地產市場秩序，促進房地產企業平等競爭，規范有序經營。

3.3 嚴厲打擊房產投機和炒房行為

為了避免人為因素產生的房價波動，政府要嚴厲打擊房地產投機行為和非法交易行為，既要加強房地產市場的監督和管理，只要從居民角度入手穩定物價和銀行存貸款利率，從整體國民經濟角度考慮，出臺相應的金融管理和房地產管理政策，從金融政策和房地產管理兩方面入手加強金融市場和房地產市場的監管，避免各種投機行為和非法交易行為，才能切實維護好百姓的利益。

綜上所述，房地產隨機價格波動主要由政策因素、人為因素、消費傾向、市場供求關系所導致的，無論是房價過高增長，抑或是房價出現短期降幅回落都是由外部環境因素和市場內部管理因素共同作用而形成的，政府為了穩定房價，抑制房價波動又要出臺相應的房地產管理政策，嚴厲規范二手房交易流程，從市場監督與管理角度和政策制定、國民經濟角度入手盡量維穩房價，避免房價的隨機價格波動，保障社會經濟正常發展。

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