運用社會信用體系建設規范房屋租賃市場的探索

文/商振東 大連市國土資源和房屋信息中心 遼寧大連 116000

近年來，城鎮化將成為中國經濟發展的新動力，我國住房租賃市場快速發展，住房租賃規模逐步擴大。對于新畢業大學生、進城農民工等消費能力有限的群體，租房居住是解決居住需求的主要途徑，房屋租賃市場為解決居民居住問題、維持社會穩定、推動經濟發展做出了重要貢獻。在黨的第十九次代表大會上，習近平總書記明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場已成為關系國計民生的重大課題，面臨前所未有的發展機遇。

1、房屋租賃市場的現狀和問題

房屋租賃市場解決了流動人口的絕大多數居住需求，目前我房屋租賃管理側重于行政管理、行業自律和技術手段等方面，如北京市政府建立公共租賃平臺，成立國有房屋租賃經營機構，鼓勵機關、事業單位、國有企業閑置房屋用于出租，增加租賃房屋供給，緩解供求矛盾。上海在全國率先出臺房屋租賃最低面積不得低于6平方米，為群租行為的界定提供了依據。深圳推出“三區聯動、四位一體、五員捆綁”長效管理機制，將行政管理多部門聯動機制發揮到極致。廣州建立房屋租賃參考價定期發布制度，為平抑市場租金提供了參考。

在房屋租賃市場發展壯大的同時，相應的問題和隱患逐漸顯現。由于租賃行為具有較強的分散性、個別性和隱蔽性，房屋租賃形式多樣、交易關系復雜，這些特點為城市房屋租賃管理和社會綜合治理增添了難度。一是備案管理缺乏規范性、權威性、效用性。大多城市采用租賃登記備案制度管理房屋租賃市場，但是大多數租賃當事人納稅意識差，尤其是住宅類租賃一般都不會主動到管理部門辦理備案登記，甚至許多房屋中介機構為了獨享信息，有意識的隱瞞租賃當事人房屋租賃事實。另一方面，現有的法律、法規中沒有明確規定備案有何利益可得，從現實的生活中居民也感覺不到備案對自身的好處，租賃房備案沒有任何的激勵措施，無法調動人們的積極性。二是房屋租賃產生的糾紛日益增多，社會隱患嚴重。主要表現在承租人、出租人和中介機構的失信違約行為，具體包括（1）承租人不履行合同，長期拖欠租金；（2）出租人單方面縮短租期或提高租金價格；（3）中介機構提供虛假房源或隱瞞房源；（4）未經有關部門批準，擅自改變房屋使用功能而發生的糾紛；（5）不簽訂書面合同，或合同不規范，主要內容不完備，雙方權利義務不明確而發生租賃糾紛；（6）專業市場欠租金戶聯手拒交租金而發生租賃糾紛。在房屋租賃市場需求量與供應量都較龐大的背景下，整個房屋租賃市場亟待更為規范有效的管理。

2、社會信用體系建設為房屋租賃管理提供新思路

繼黨的十八大提出“加強政務誠信、商務誠信、社會誠信和司法公信建設”之后，黨的十九大報告中再次提出“推進誠信建設，強化社會責任意識”，黨和國家領導人習近平同志多次強調“推進社會誠信體系建設，讓失信者寸步難行”。社會信用體系是社會主義市場經濟體制和社會治理體制的重要組成部分。它以法律、法規、標準和契約為依據，以健全覆蓋社會成員的信用記錄和信用基礎設施網絡為基礎，以信用信息合規應用和信用服務體系為支撐，以樹立誠信文化理念、弘揚誠信傳統美德為內在要求，以守信激勵和失信約束為獎懲機制，目的是提高全社會的誠信意識和信用水平[1]。在國務院發布的《社會信用體系建設規劃綱要》（2014—2020年）中關于中介行業和自然人信用建設要求“建立完善中介服務機構及其從業人員的信用記錄和披露制度，并作為市場行政執法部門實施信用分類管理的重要依據”和“建立完善自然人在經濟社會活動中的信用記錄，實現全國范圍內自然人信用記錄全覆蓋?！蹦壳霸谖覈慕鹑谛袠I、個人信貸領域社會信用體系建設做得最好，具體表現在個人征信報告已成為公民信用記錄的最重要載體。隨著社會對信用理念的逐步重視，社會信用體系建設將深入到各個行業。

失信懲戒機制是社會信用系統正常發揮作用的保障，失信懲戒機制以信用記錄為基礎，通過合法采集和公開失信企業和個人的不良記錄，將交易雙方中失信方與守信方二者之間的矛盾，激化成為失信方與全社會的矛盾，通過主動打擊失信行為，并動員社會各界共同建立信用信息社會聯防，使得失信者承擔應有的失信成本[2]。將出租人、承租人和房屋中介在房屋租賃過程的行為活動納入社會信用體系建設，政府管理部門通過公示失信人信息、打擊失信行為、保障守信人權益、約束失信中介市場行為、正面表彰并激勵守信主體等舉措，利用“守信激勵、失信懲戒”聯動機制增強政府部門對房屋租賃市場管理力度，使社會信用體系成為行政管理、行業自律和技術手段的有效補充，對于規范和培育房屋租賃市場意義重大。具體做法包括：

（1）廣泛宣傳，樹立意識。通過政府正面宣傳，讓廣大民眾認識到，通過房屋租賃登記備案將房屋租賃行為納入社會信用體系，有益于保障租房人、承租人的自身權益。讓房屋中介機構認識到通過政府管理部門的社會信用體系的考核，得到守信表彰對自身企業的推廣好處巨大。

（2）搭建平臺，便民利民。政府主導，統一搭建房屋租賃備案管理平臺，利用移動互聯網技術，方便出租人、承租人或者中介機構工作人員隨時隨地上傳租賃合同信息，并實現房源信息認證，實時網上租賃登記備案。租賃備案合同為后續糾紛仲裁提供依據。

（3）健全法制，公平仲裁。對于房屋租賃過程中產生的各類糾紛，政府管理部門依據相關法規，制定細則，明確責任，通過規范房屋租賃合同示范文本的方式將各種違約責任細則告知公眾?；I建引入第三方租賃糾紛仲裁機構，對于無法協商解決的租賃糾紛依法仲裁，逐步規范和凈化房屋租賃市場。

(4）信用記錄公示，懲戒失信、激勵守信。對于在房屋租賃過程中發生的失信行為，如提供虛假房源、惡意拖欠租金等違約行為納入企業或個人信用記錄，政府管理部門通過信息公示、建立黑名單等失信懲戒措施對其實施懲戒。同時對備案量大、投訴少的中介機構和個人納入守信主體，由政府部門加大對守信行為的表彰和宣傳力度，對誠信企業和模范個人給予表彰，通過新聞媒體廣泛宣傳，營造守信光榮的輿論氛圍。

社會信用體系建設是全面落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會的重要基礎，是完善社會主義市場經濟體制、加強和創新社會治理的重要手段。將社會信用體系建設引入房屋租賃市場的管理范疇是對現有政府管理手段的有益補充，有利于規范和整頓市場秩序、改善市場信用環境、降低交易成本、防范社會風險。同時，通過培育社會各界在房屋租賃領域樹立和重視契約意識、守信意識，也有利于社會信用體系在全社會的形成和發展，提高全社會誠信意識和信用水平、改善經濟社會運行環境，廣泛形成守信光榮、失信可恥的濃厚氛圍，使誠實守信成為全民的自覺行為規范。

[1]社會信用體系建設規劃綱要（2014—2020年）[Z].2014(06).

[2]吳晶妹.信用管理師（基礎知識）[J].中國勞動社會保障出版社，2015(01)：22-23.