房地產(chǎn)特色產(chǎn)品之養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析

文／張宇

一、房地產(chǎn)產(chǎn)品

凡是能提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)或權(quán)益均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)產(chǎn)品是有別于其他經(jīng)濟物品的一種特殊產(chǎn)品，它既有一般商品的共性，又有其特殊性，這種特殊性，歸納起來，主要表現(xiàn)在位置固定性、產(chǎn)品的唯一性 、與土地不可分、生活必需品、消費品與投資品的二重性、一次定型性、產(chǎn)品的時效性和產(chǎn)品交易價格的巨額性。

二、房地產(chǎn)特色產(chǎn)品

所謂房地產(chǎn)特色產(chǎn)品是指區(qū)別于住宅、商業(yè)、工業(yè)、辦公等傳統(tǒng)用途的房地產(chǎn)產(chǎn)品，概括起來大約分為休閑商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品、休閑居住（第二居所）地產(chǎn)、度假居所（第三居所）地產(chǎn)產(chǎn)品、度假酒店地產(chǎn)產(chǎn)品、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品、文化創(chuàng)意地產(chǎn)產(chǎn)品、莊園地產(chǎn)產(chǎn)品、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)類型產(chǎn)品等八個產(chǎn)品。

1、休閑商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品

休閑商業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗經(jīng)濟時代的發(fā)展方向，包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類，對城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動作用日益凸顯。

現(xiàn)代的都市人，生活節(jié)奏快，工作壓力也大，都渴望能放松身心，遠離城市的繁雜。地產(chǎn)開發(fā)商們根據(jù)都市人的這個普遍特點，策劃開發(fā)了休閑商業(yè)地產(chǎn)。

2、休閑居住（第二居所）地產(chǎn)

休閑居住地產(chǎn)又稱第二居所，主要是"5+2"生活方式中"2"的內(nèi)容，是周末郊區(qū)休閑居所。此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū)2小時以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中，規(guī)模較大。

3、度假居所（第三居所）地產(chǎn)產(chǎn)品

這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主要需求，度假居住不同于休閑居住，不可能每個周末都去，而是每年在此消費一定時間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒。主要有以下四種類型：濱海度假地產(chǎn)、防寒避暑地產(chǎn)、運動度假地產(chǎn)及康療養(yǎng)生地產(chǎn)等。

4、度假酒店地產(chǎn)產(chǎn)品

度假酒店是指位于風(fēng)景區(qū)或觀光游憩景點的酒店產(chǎn)品，結(jié)合當(dāng)?shù)赜^光游憩資源，或是酒店內(nèi)部具備休閑設(shè)施，可提供游客使用以達休閑目的，且游客中以度假為目的占大多數(shù)。

5、度假型養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品

度假型養(yǎng)老模式就是"2+X+Y"：2指的是養(yǎng)老核心產(chǎn)品和度假核心產(chǎn)品； X是度假配套如主題餐飲街區(qū)和主題商業(yè)街區(qū)、主題論壇等 ；Y是養(yǎng)老配套如健康服務(wù)中心和老年大學(xué)等。

6、文化創(chuàng)意地產(chǎn)產(chǎn)品

文化創(chuàng)意地產(chǎn)是指以文化為主題，具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價值鏈的房地產(chǎn)模式。綜合來看，文化創(chuàng)意地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)集聚區(qū)、影視城（基地）、文化主題園四種類型。

文化創(chuàng)意地產(chǎn)是一種以知識為基礎(chǔ)的、有明顯文化表征和深刻的文化創(chuàng)意內(nèi)涵的地產(chǎn)形式。在這一復(fù)合概念中，地產(chǎn)是文化的載體，文化是地產(chǎn)的靈魂，其核心是一種新型的商業(yè)地產(chǎn)運作，是將狹義的房地產(chǎn)開發(fā)置于更廣的空間尺度上進行定位、規(guī)劃、設(shè)計與開發(fā)，順應(yīng)人類活動和消費層次的日益高級化及多元化。

7、莊園地產(chǎn)產(chǎn)品

莊園一般為企業(yè)或個人開發(fā)的度假村性質(zhì)產(chǎn)品，綜合了餐飲、采摘、住宿、游樂等多項休憩內(nèi)容，以綠色的自然生態(tài)環(huán)境為背景，以莊園娛樂、休閑運動、療養(yǎng)產(chǎn)品為支撐，以某項農(nóng)作物或手工副業(yè)為賣點，以配套運營服務(wù)為保障的一種地產(chǎn)形式，如農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊等等。

8、休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)類型產(chǎn)品

休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)作為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)內(nèi)容，同樣形成了帶動旅游地產(chǎn)開發(fā)的能力。休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是休閑農(nóng)業(yè)同地產(chǎn)業(yè)的一個嫁接，涉及到農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)，主要包括以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)、以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā)、以古村落為依托的地產(chǎn)開發(fā)、以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā)及以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)模式分析

對于養(yǎng)老項目的開發(fā)模式也在不斷地研究和探索。我們一方面實地考察了國內(nèi)外的大型養(yǎng)老項目，對其發(fā)展模式及特征進行了深入研究；另一方面接觸了一些準(zhǔn)備開發(fā)或正在開發(fā)的養(yǎng)老項目，研究市場的狀況和趨勢。通過對這些國內(nèi)外養(yǎng)老項目的梳理和借鑒，我國目前有多種適應(yīng)于當(dāng)前國內(nèi)市場的養(yǎng)老項目開發(fā)模式。

（1）普通社區(qū)中配建各類養(yǎng)老產(chǎn)品

在中國多數(shù)六七十歲、身體較為健康的老人都會輔助子女照顧下一代，老人需要與子女住的近一些。而為了避免由于生活習(xí)慣差異而產(chǎn)生矛盾，老人和子女更愿意選擇分開但鄰近居住。因此普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品，可滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求。這種“全齡社區(qū)”的居住理念能夠較好的符合中國現(xiàn)階段國情，將會是較受歡迎的一種養(yǎng)老居住模式。

普通社區(qū)中可配建的老年住宅類型主要有老少戶住宅、老人專用住宅及配建養(yǎng)老公寓。

老少戶住宅指同一樓層中相鄰或相近的兩套住宅，或者同一單元內(nèi)上下層相鄰的兩套住宅，其中一套為老人居住，另一套為子女家庭住。老人專用住宅套型是指將普通住宅樓棟中的一部分套型進行適老化設(shè)計，例如增加扶手、滿足輪椅通行需求、考慮護理人員陪住等。

配建養(yǎng)老公寓，其經(jīng)營方式大致可分為出租或出售兩種。養(yǎng)老公寓通常為社區(qū)中專門的樓棟，其居住對象既可以是自理老人也可以是需要護理的老人。

（2）專門建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)

綜合型養(yǎng)老社區(qū)是指為老年人提供的，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型的居住社區(qū)。綜合型養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)考慮老人在居住過程中會不斷老化這一因素——老人最初入住時可能身體較為健康，但隨著年齡的增長，老人會逐漸產(chǎn)生護理需求。因此在開發(fā)建設(shè)時，應(yīng)充分考慮這些因素，設(shè)計出相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，以滿足老人從自理到不能自理各階段身體狀況下的居住需求。社區(qū)中除了有為老人提供的居住建筑之外，還會有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等各類配套設(shè)施。

（3）成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施

據(jù)資料顯示，一些城市存在城區(qū)老人就近入住養(yǎng)老機構(gòu)困難的情況。以北京市為例，城六區(qū)老年人口總量和比例均高于遠郊區(qū)縣，老齡化程度嚴(yán)重，但城六區(qū)的養(yǎng)老床位數(shù)量卻低于遠郊區(qū)縣，由此可見城區(qū)對于養(yǎng)老設(shè)施的需求是十分迫切的。這些社區(qū)往往年代較久，周邊配套設(shè)施成熟，具有良好的區(qū)位條件，然而社區(qū)周邊的用地資源比較緊張。若能在幾個社區(qū)之間插建養(yǎng)老設(shè)施將會是一種較為有效的開發(fā)模式。開發(fā)者可考慮利用零散地塊新建，或通過對既有建筑(如舊的診療所、賓館)的改建等方式進行建設(shè)。這種開發(fā)模式投資相對較少，易于復(fù)制和實現(xiàn)連鎖經(jīng)營。

此類老年服務(wù)設(shè)施可為小規(guī)模、多功能、綜合型的設(shè)施，其服務(wù)范圍往往輻射周邊多個社區(qū)，因此具體的功能可根據(jù)周邊的社區(qū)需求進行確定。通常來講，除了含有一定的居住功能外，還宜配置老年日托中心、社區(qū)醫(yī)療站、公共餐廳、小超市等，并考慮為社區(qū)老人提供上門護理、送餐、洗浴等服務(wù)。

（4）新建大型社區(qū)的同時開發(fā)養(yǎng)老組團

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)大型居住區(qū)樓盤時，會考慮劃分出一部分區(qū)域?qū)ｉT建設(shè)養(yǎng)老組團。這種開發(fā)模式有利于帶動企業(yè)轉(zhuǎn)向新的客戶群，走產(chǎn)品差異化路線。養(yǎng)老組團與社區(qū)其他組團能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量。開發(fā)時要控制養(yǎng)老組團的規(guī)模。盡量劃分為一個個小型居住組團，以營造社區(qū)的歸屬感。

（5）在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品

養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、休閑、養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)相結(jié)合是較為合適的一種模式。市場上已經(jīng)有一些開發(fā)商嘗試在開發(fā)旅游地產(chǎn)的同時，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長壽文化等理念。這類養(yǎng)老項目一般會選在具有較好的風(fēng)景資源或特色文化資源的地區(qū)，例如海南、廣西、云南等地。

此類項目的用地規(guī)模往往較大，各類居住產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)施容易較為分散，因此在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)將養(yǎng)老居住產(chǎn)品相應(yīng)地集中布置，并注意就近設(shè)置配套服務(wù)設(shè)施，節(jié)省服務(wù)管理的人力，避免出現(xiàn)交通路線過長、服務(wù)不到位或老人出行不便等問題。

（6）與醫(yī)療機構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施

目前國內(nèi)一些養(yǎng)老機構(gòu)希望與醫(yī)療機構(gòu)建立合作關(guān)系，使養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)。這種“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式的特點在于，能夠?qū)?yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源引入養(yǎng)老項目，從而提升項目的核心競爭力，使老人感到居住在其中較有安全保障。

與此同時，還有一些醫(yī)院直接劃分出部分閑置床位用于開辦養(yǎng)老院，這樣既能夠提高醫(yī)療資源的使用效率，又能夠滿足一些護理程度較重、普通養(yǎng)老機構(gòu)無法收養(yǎng)的老人的養(yǎng)老居住需求。

（7）養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)

養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園共同設(shè)置是一種較好的模式。這種模式既能迎合老人愿意與兒童共同在一起的心理，又能夠?qū)B(yǎng)老設(shè)施與幼兒園進行統(tǒng)一建設(shè)和管理，節(jié)約建造和人力成本。從規(guī)劃角度來看，幼兒園在居住區(qū)中的配置密度與老年日托設(shè)施較為類似，若將這類養(yǎng)老機構(gòu)與幼兒園設(shè)置在一起，則能實現(xiàn)與社區(qū)的緊密結(jié)合，從而較好滿足社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)需求。

（8）與教育設(shè)施結(jié)合建設(shè)養(yǎng)老公寓

與大學(xué)等教育設(shè)施相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)也是很受歡迎的。有很多“高知老人”在退休后希望能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱。養(yǎng)老社區(qū)、老年公寓若能靠近大學(xué)設(shè)置，并讓老人享受一部分教育資源，則會與他們的需求更加吻合。這種模式能夠成為養(yǎng)老項目吸引高知老年群體的亮點，從而促進銷售。

（9）與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合開發(fā)老年公寓

在城市中心區(qū)等繁華地段進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時，搭配建設(shè)老年公寓，也是一種較為新穎的模式。對于一些居住在北京、上海、香港等大城市的老年人而言，他們希望能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源，而當(dāng)他們需要護理時，往往更不愿放棄城區(qū)的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。特別是一些高端養(yǎng)老客戶群，他們具備相應(yīng)的經(jīng)濟實力在城市中心區(qū)養(yǎng)老、消費。若能在較為繁華的地段建設(shè)高端養(yǎng)老公寓，則能滿足這些老年人的居住需求。

（10）建世界型連鎖老年設(shè)施

一些國際養(yǎng)老機構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設(shè)連鎖型老年設(shè)施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。例如歐洲一些國家的養(yǎng)老服務(wù)成本非常高，他們希望能在勞動力相對低廉的國家拓展市場，選擇地域和氣候條件較好的地區(qū)建立養(yǎng)老設(shè)施，讓老人在比較健康的年齡段到這里養(yǎng)老。對于中國而言，能夠借此機會引入外資，并學(xué)習(xí)國外先進的護理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進就業(yè)、帶動消費。

（11）將舊的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設(shè)施

可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，選擇便于進行適老化改造的建筑，改造為老年設(shè)施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學(xué)、幼兒園、物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻。隨著中國的人口結(jié)構(gòu)逐漸向高齡化、少子化發(fā)展，幼兒園或小學(xué)很有可能空置下來，將這些建筑部分改造為老年公寓的情況將會逐漸多起來。

（12）與國際知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)，引進管理模式

引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。雖然美國、歐洲、日本等發(fā)達國家的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為成熟，但是完全移植到中國卻不一定合適。中國老人的生活習(xí)慣、經(jīng)濟條件和思維方式與國外老人有很大差別，直接照搬國外的模式可能難以順利“落地”，需要適當(dāng)轉(zhuǎn)化。

（13）與保險業(yè)結(jié)合，利用險資投資養(yǎng)老地產(chǎn)

保險資金介入養(yǎng)老地產(chǎn)的情況已經(jīng)開始出現(xiàn)。從險資的特征來看，由于其資金規(guī)模較大，回報要求低而周期又長，相比來說更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。未來保險業(yè)可能會成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的投資主體之一。

（14）與護理服務(wù)業(yè)結(jié)合，將原有優(yōu)勢注入養(yǎng)老地產(chǎn)

在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務(wù)開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務(wù)方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關(guān)鍵因素。

（15）利用自身獨特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

在我們所接觸到的項目中，曾有過酒店管理公司希望轉(zhuǎn)向投資養(yǎng)老地產(chǎn)的情況。這類公司具有自身獨特的資源優(yōu)勢，一方面酒店的服務(wù)管理形式與養(yǎng)老設(shè)施有相通之處，很多經(jīng)驗都能夠應(yīng)用于養(yǎng)老設(shè)施的管理服務(wù)中，另一方面也可以嘗試?yán)门f酒店改造為養(yǎng)老公寓，或在酒店中提供養(yǎng)老服務(wù)等。

四、結(jié)語

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)還有很長的一段路要走。在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，有些企業(yè)、專家在嘗試探索新的發(fā)展方向。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是看得多，動得少。投入大，回報少。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：養(yǎng)老地產(chǎn)走輕資產(chǎn)是出路，在建立盈利模式之后，可以分拆上市，進入資本市場。事實上，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在整合有一定盈利能力的項目，計劃聯(lián)合上市。這樣上市的成功幾率會更大。

房企可以在自己開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)之上，建立O2O養(yǎng)老服務(wù)平臺，為本小區(qū)以及周邊小區(qū)老人提供上門服務(wù)。通過延伸養(yǎng)老服務(wù)鏈條，找到新的盈利點，形成規(guī)模效應(yīng)，在激烈市場競爭中贏得一席之地。