論不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化和自主化

文／時(shí)建新、楊艷武

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展現(xiàn)狀與問(wèn)題

我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制定了相關(guān)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》），但是在施行過(guò)程中遇到了一些發(fā)展困境：登記部門的松散與制度體系不完善，政府內(nèi)部各部門存在一定的矛盾糾紛；登記人員的專業(yè)能力與知識(shí)體系不完善以及不動(dòng)產(chǎn)登記的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等。這些都會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記造成一定程度的影響，阻礙不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)程。除此之外，我國(guó)《暫行條例》中第九條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)；第二十三條要求不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。這些條例雖然在一定程度上促進(jìn)了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展速度，但是不動(dòng)產(chǎn)電子化與自主化登記規(guī)定更多地是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記管理方面而言的，不能提高我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的效率和質(zhì)量。所以，目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的登記錯(cuò)誤仍然較多，影響別人的財(cái)產(chǎn)安全，還會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)產(chǎn)生不良影響（信服度降低、賠償問(wèn)題等）。因此，構(gòu)建合法合理的電子化和自主化不動(dòng)產(chǎn)登記體制勢(shì)在必行。

二、電子化與自動(dòng)化不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的法理標(biāo)準(zhǔn)

不動(dòng)產(chǎn)登記的電子化與自主化登記過(guò)程中，必須遵照一定的法律規(guī)范基礎(chǔ)，明確不動(dòng)產(chǎn)登記失誤的責(zé)任承擔(dān)者，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記模式

從不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展歷程來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記模式有三種：權(quán)利登記制度、托倫斯登記制度與契據(jù)登記制度。其中托倫斯登記制度的實(shí)質(zhì)也是權(quán)利登記制度，而契據(jù)登記制度主要是針對(duì)登記權(quán)利交易而進(jìn)行的。所以，電子自主化不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)應(yīng)該主要依據(jù)權(quán)利登記制度而進(jìn)行構(gòu)建。權(quán)利登記制度可以保證登記簿的推定力以及公信力，確保登記簿上的權(quán)利合法有效。這樣可以有效保證電子自主登記的準(zhǔn)確性。并且，我國(guó)《物權(quán)法》中第十六條明確規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”這為我國(guó)電子自主不動(dòng)產(chǎn)登記提供了制度基礎(chǔ)。

2、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)

電子自主登記系統(tǒng)主要采用的是數(shù)碼驗(yàn)證，可以有效降低假冒申請(qǐng)的發(fā)生幾率。在這一過(guò)程中，因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的人工審查環(huán)節(jié)取消，所以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的正確性以及有效性的確定需要產(chǎn)權(quán)人自己進(jìn)行。對(duì)因?yàn)樽约旱怯涘e(cuò)誤造成的后果也由申請(qǐng)人自身承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，也就是說(shuō)，電子自主登記系統(tǒng)的主要風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)人。這樣可以明確責(zé)任，避免不必要的糾紛。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是雖然登記系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)電子化與自主化，但是所參考的基本法理仍然與傳統(tǒng)紙質(zhì)登記類似。

三、構(gòu)建電子化自主化登記系統(tǒng)

1、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的電子自主化

不動(dòng)產(chǎn)電子自主登記系統(tǒng)的核心是制定全國(guó)統(tǒng)一的電子登記簿。統(tǒng)一的電子登記簿一般由各地方的登記簿組成。而各個(gè)地方的登記簿需要由地方登記機(jī)關(guān)部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行維護(hù)與登記。在構(gòu)建電子登記簿時(shí)，要根據(jù)權(quán)利人類型設(shè)置不同的登記賬戶，保證這些賬戶可以與相對(duì)應(yīng)的權(quán)利人直接關(guān)聯(lián)。能夠有效保證每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記賬戶都是由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行配置，促使登記賬戶的全國(guó)惟一性。在進(jìn)行配置賬號(hào)時(shí)，可以根據(jù)自然人與非自然人進(jìn)行劃分：自然人可以直接與其身份賬號(hào)進(jìn)行對(duì)應(yīng)；非自然人由登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一分配。對(duì)于賬號(hào)密碼的設(shè)置一般由權(quán)利人自行設(shè)置，最好將查詢密碼與處分密碼分開。對(duì)那些共有不動(dòng)產(chǎn)的登記要保證共有人各自擁有一個(gè)處分密碼，能有效保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更時(shí)的準(zhǔn)確性。

電子登記簿能夠完美地實(shí)現(xiàn)物的編成與人的編成相互統(tǒng)一。主要是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)電子登記簿可以使國(guó)家對(duì)土地按照行政區(qū)編制成土地不動(dòng)產(chǎn)登記簿，然后對(duì)這些登記簿進(jìn)行編號(hào)，方便進(jìn)行查詢時(shí)調(diào)取資料；而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)人在電子登記簿中有唯一的賬號(hào)，可以方便對(duì)號(hào)入座進(jìn)行查詢確認(rèn)。這些都是紙質(zhì)登記簿實(shí)現(xiàn)不了的查詢需求，而在電子化時(shí)代，對(duì)登記簿進(jìn)行電子化構(gòu)建之后，這些需求可以迅速實(shí)現(xiàn)并不斷發(fā)展。比如在登記機(jī)關(guān)錄入資料之后，可以及時(shí)將資料傳送至每個(gè)權(quán)利人賬戶中，有效地使物的編成與人的編成同時(shí)實(shí)現(xiàn)。

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)變更的電子自主化

不動(dòng)產(chǎn)電子自主登記系統(tǒng)除了登記簿的電子化之外最重要的是實(shí)現(xiàn)變更登記的自主化和電子化。具體的操作要求是：對(duì)需要登記機(jī)關(guān)的實(shí)地查驗(yàn)的產(chǎn)權(quán)變更，要確保登記機(jī)關(guān)進(jìn)行查驗(yàn)后對(duì)相關(guān)內(nèi)容在電子登記簿中進(jìn)行登記；而對(duì)不需要登記機(jī)關(guān)實(shí)地查驗(yàn)的產(chǎn)權(quán)變更，可以直接允許權(quán)利人以及利害當(dāng)事人在達(dá)成變更合意的基礎(chǔ)上自行通過(guò)電子自主登記系統(tǒng)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。在登記過(guò)程中需要遵循以下原則：（1）申請(qǐng)人要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)終端進(jìn)入全國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)進(jìn)行身份驗(yàn)證。（2）申請(qǐng)人與利益相關(guān)當(dāng)事人都要發(fā)出交易或者抵押處分以及接受指令。并且要注意雙方申請(qǐng)人只能對(duì)權(quán)利處分與否發(fā)出指令，不能對(duì)登記簿上的自然狀況、權(quán)利內(nèi)容以及權(quán)利限制進(jìn)行任何更改。（3）處分人通過(guò)處分?jǐn)?shù)據(jù)密碼發(fā)出處分指令。一般處分指令發(fā)出后，立即生效或者在選定期限內(nèi)生效。

四、結(jié)語(yǔ)

計(jì)算機(jī)技術(shù)與信息處理技術(shù)的發(fā)展和完善對(duì)傳統(tǒng)的生產(chǎn)和生活產(chǎn)生很大影響，現(xiàn)在很多領(lǐng)域都積極應(yīng)用計(jì)算機(jī)智能控制系統(tǒng)與自動(dòng)化技術(shù)實(shí)現(xiàn)相關(guān)領(lǐng)域的進(jìn)一步發(fā)展。而我國(guó)的房產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅速，房產(chǎn)市場(chǎng)十分繁榮，為了保證居民合法的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記十分必要，而為了提高不動(dòng)產(chǎn)登記的工作效率以及準(zhǔn)確性，對(duì)登記系統(tǒng)進(jìn)行電子化與自主化的改進(jìn)是不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的必須階段。但是由于電子自主登記技術(shù)還不完善，在構(gòu)建系統(tǒng)的過(guò)程中可能會(huì)存在很多問(wèn)題，而相關(guān)機(jī)關(guān)與研究人員必須對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行分析研究，不斷完善電子自主登記系統(tǒng)，才能更好地提高登記效率和質(zhì)量。

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