規劃管理城市用地分類思考

文/李易 玉林市城市規劃信息中心 廣西玉林 537000

1、規劃管理城市用地分類概述與現狀

規劃管理城市用地分類是一門方興未艾的新興綜合學科，其特點就在于極度的復雜和龐大，需要大量學科共同協作。簡單來說，如果我們想要實現真正的城市用地合理規劃就需要考慮到城市主體的人口、產業、經濟、社會要素的運行，比如交通擁堵，實體商業衰退，房地產泡沫，城中村貧民窟和治安問題，這些因素才是決定規劃管理城市用地分類決策是否真的合理高效的必要條件。

城市是一種非常神奇的事物，也是人類最大的創造物，人類文明最重要的結晶。 神奇之處在于，雖然是人為有意識早就，甚至每個參與者都可以被當作理性可預測的因素，但城市整體的形態和運行，卻有著自身的客觀規律，不以具體人的意志為轉移。曾經老舊的規劃管理城市用地分類學科，偏重于物質形態規劃，因為歷史的原因，往往來自地理學科和建筑學科兩大派系，后來又被經濟產業規劃領域影響，現在，在以人為本的社會主義現代化建設的進程中，我們更應當在城市用地管理規劃中強調居民的幸福感和出行的便捷性，讓城市成為居民的真正的家。

2、現階段規劃管理城市用地分類的重難點

現階段在實際的規劃城市管理用地分類的工作過程中還存在著許多的問題，實際上技術性問題已經不是阻礙其發展的最主要矛盾了，下面我從三個方面詳細介紹將現階段規劃管理城市用地分類的重難點。

第一是城市發展涉及面廣、復雜度高，包括城市的經濟、文化、空間、交通、環境等等，太多因素會影響城市變化的方向和結果，沒有計劃很難實現改變的目標；第二是城市發展的結果很多是不可逆的，重新來一次基本不可能或者成本代價巨大，比如沿海城市填海、山區開山這類對自然環境的改變，比如某類大型的工業基地，這些會對城市的經濟、環境、社會帶來很難逆轉的

改變，沒有合理的規劃很難把控結果；第三是城市發展需要的協調的資源太多，財力、人力的投入總量上非常龐大、具體的配置也非常復雜，不是自然而然能夠輕易實現的。但是也正是因為上面這幾個原因，即便有專業的規劃管理的具體方案，很多城市還是沒能實現自己最初的目標，既可能是規劃失誤、也可能是執行不力。

3、規劃管理城市用地分類的具體策略

在我們城市用地管理中，談到城市用地分類的方法有兩種，一種是土地利用現狀的用途，另一種是土地利用規劃的用途。

3.1 土地利用現狀的用途

這一方法主要是根據土地利用調查來確定的，涉及到測繪的一些內容。下面我將主要針對這一類型進行策略闡述。

在土地調查前期準備過程中，首先成立專門的工作小組，小組內部職責清晰；需要準備一份土地用途分類對照表；需要調查所用的工作底圖；工作底圖上每一塊圖斑需要對應準備一份外業核查表；相關測繪儀器工具；調查相關培訓。

在外業調查過程中，應有指界人指界，指界人一般包括土地使用權人、鄉村相關工作負責人組成；對照用途分類表以及工作底圖，在指界人指引下逐一核查圖上圖斑，并用儀器測繪每一宗地的界址點。遇到權屬界址用途變更的，需根據實際情況在工作底圖上標繪出來。

進入到實際的內業工作，我們則需要將測繪數據導入arcgis等制圖軟件，根據外業核查表上實地調查的結果，繪制新的土地利用現狀地圖，統計各類土地用途的面積，編制土地調查報告書。

最后進行成果驗收，圖件、表格、文本這些成果經驗收成功后，就可以存檔并錄入數據庫了。這就是經過調查，根據實際情況，確定的土地利用現狀用途。

3.2 土地利用規劃的用途

這種類型的城市用地分類則是需要根據一個地區發展的實際需要來確定的。涉及到規劃學、經濟地理學的相關內容。舉例來說，我們可以描述一下確定一個區域土地規劃用途的大致過程：比如規劃到2020年我們市將會有多少人口，這么多人口需要多少糧食，按照目前的糧食產量需要多少耕地才能保證這些糧食；規劃到2020年，我們市人口將會有多少，這么多人口轉移到城市中，我們需要征收多少農用地為這些人建造住宅；按照目前的工業產值，規劃到2020年我們市工業產值如果要翻一番的話需要建多少工廠，這些工廠需要新征收多少農用地來建立；商業服務業發展需要多少土地，公共管理與服務需要占用多少土地。

所有這些規劃數據確定以后，根據經濟活動與地理環境相結合的相關知識，將每一種土地用途落實到具體的區位上就可以實現科學合理的規劃管理城市用地分類了。

3.3 合理規劃居民住宅用地

隨著我國城鎮化進程的不斷推進，我們可以發現現階段的城市住宅地產已經呈現出供不應求的趨勢。玉林市作為一座老城，同樣面臨著這樣的問題。值得一提的是，當我們在進行居民住宅用地分類與規劃的同時，也需要秉承以人為本的理念，即充分滿足居民的生活需求，致力于提供更加溫馨、和諧、便捷的居住環境。

通過實際的問卷調查和網絡數據收集，我發現，80%以上的購房者在購買住宅地產的時候首先考慮的就是小區環境和附近交通。住宅作為我們放松身心的重要地方，辛苦勞累了一天后回到家里，享受靜謐安寧的居住環境之余，從落地窗放眼望去，目光所及全都是蒼翠的綠色和鮮艷的紅色，優美的小區環境和完善的綠化給住戶帶來了完美的視覺體驗，帶給我們別樣的美的體驗。同時，隨著城鎮化腳步的不斷加快，我們出行、上班的時間成本也被拉長，這些時間就會導致我們的休息、娛樂時間被壓縮。所以，在規劃管理城市住宅用地的過程中，都需要充分考慮到附近的配套設施，例如商業中心、娛樂場所、地鐵、公交等公共交通等。

結語：

《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137-2011)的頒布實施為我國未來城市土地使用指明了方向,因此我們在實際的規劃管理城市用地分類管理和用地分類的工作中也應當遵循這一原則，避免城市用地分類的單一性，要保證城市多個功能區域的劃分，讓城市真正滿足每位居民的需求。