試論不動產登記機構的審查義務

文/王翠英 海寧市不動產登記服務中心 浙江海寧 314400

1、綜述

基于對世界各國不動產登記機構的審查義務和情況考察，結合國內物權變動模式以及登記公信力和私權保護考慮，不動產登記機構審查義務應當是形式審查，輔以實質性的審查。其中，審查的內容不能無限的擴張，審查范圍應當限定在對不動產交易安全可產生直接影響的相關因素之上，具體包括：不動產登記機構有無管轄權，填寫的登記申請書是否準確完整，登記申請人有無行為能力，登記申請書和原因證明文件中的權利事項與登記簿記載的內容是否相符；同時，還包括登記義務人的認諾意思表示確定，登記義務人對目標不動產是否具有合法的處分權，代理權限審核或者委托他人辦理登記業務時是否有委托書，物權變動時不動產物權變動的證明材料是否齊全，應附帶的相關證明文件是否全面等。事實上，上述事項的審查都比較簡單，不動產登記機構僅需簡單的對其形式進行中審查即可得出結果。值得一提的是，義務人的認諾審查應當分情況而定。如果義務人現場登記，那么登記機構應當對其進行詢問，待其確認后需要簽字留檔；如果義務人沒有到達現場，則應當出示書面文件，僅需確認認可。對于物權變動原因與登記真實性之前的緊密相關應當進行實質性審查，然因對其實質審查工作的難度非常的大，而且會耗費大量的實踐，因此若登記機構操作難度較大，可借鑒國外的先進經驗，比如公證前置審查，原因行為在不動產登記機構審查前先進行公證，此時登記機構僅需進行形式審查，無需對公證書內容做真實性審查。

實踐中可以看到不動產登記的種類較多，申請材料也存在著較大的差異，不動產登記機構對其進行審查的事項較為繁雜。然而，不動產登記機構在審查過程中，具體規則是“三個一致”，要求主體、客體以及內容保持一致。其中，主體一致是指申請材料中所記載的主體與不動產登記簿中的記載主體一致；客體一致則主要是指申請材料應當指向同一不動產，而且該不動產與不動產登記簿上的記載內容應當保持一致；內容上的一致則要求申請內容與證明事實一致，而且登記事項應當與登記簿上記載的權利和事項不發生沖突。比如，“一物一權”的原則下，同一物上不能設定兩個所有權。上述三個一致性是基于對申請材料核查來實現的，以形式審查為主。

2、不動產登記機構的審查義務走向

現階段不動產登記機構的審查義務走向是與公證機關加強協作，審查從不動產實體到證書、從個人身份到工作單位代碼，從不動產買賣自身到代理雙方，現階段國內不動產登記審查范圍大到規劃標的物實地調查，小到申請人簽字蓋章，包含了真實性以及合法性，而且涵蓋的范圍也非常的廣闊。不動產登記機構工作人員的工作任務非常的繁重，尤其在當前造假行為屢禁不止的時代背景下，準確應對和打擊層出不窮的造假作假行為與不法分子，做好不動產登記工作難度較大。從發展的視角來看，任何管理制度的制定與實施都有其利弊，關鍵在于如何平衡利益關系。目前國內不動產登記制度下的標準亂象以及職責嚴格之間是一對客觀存在的矛盾關系，對登記審查人員而言壓力非常的大，行政登記審查立法過程中存在較多問題。基于此，公證機關是否能夠承擔不動產的能級審查義務，依然是一個需要深入研究和討論的話題。

國內不動產登記機關曾嘗試著承接和應用國際慣例，并且引入公證前置制度。從國內司法實務來看，2010年年開始有部分省份和地區制定并實施過不動產登記公證方面的文件制度，即不動產登記機構可要求申請人實現予以公證，而公證機構配合不電動車登記機關核實材料。不動產登記機關應當減輕審查責任，盡可能的規避不動產登記風險，這一法律愿景非常的明朗。值得一提的是，公證費用相對較高，這是不動產登記者們望而卻步的根本原因，事實上減少了登記者（申請人）的公證意愿。以筆者之見，為實現不動產登記制度立意，對于不動產證明材料審查由公證機構審查切實可行。公證機關先對材料真實性以及合法性進行審查，然后由不動產登記機關對申請材料謹慎審查。事實上，我們可以全面考慮社會經濟發展情況，不動產交易活躍度等，嘗試著由申請人對證明材料進行事先公證；與此同時，還要建議不動產登記機關引入具有非常公證經驗的技術人才，強化與公證機構的協作。對于不動產登記機關來講，可以有效分散不動產登記審查義務，大大提高行政機關的公信力；同時，還要強化公證機構內部業務交流，以此來提高公正機關的權威性；就申請人的視角來看，能夠有效降低不動產交易風險。對不動產權屬權益的維護具有非常重要的作用。

同時，還要明確不動產登記責任歸屬，學者們認為應當制定和實施不動產登記法定公證制度，將公證制度引入到不動產登記公工作之中，以此來轉移風險和責任。由于公證錯誤導而造成當事人報失時，公證機構以及公證人員應當予以賠償。實踐中，如果想要減輕不動產登記審查義務，筆者認為代理公正不過是緩兵之計而已，而強制公證則不符合法律精神。第一，現行的法律法規沒有法定方面的公證規定。在該種情況下，應當明確廢止前的《聯合通知》是行政規定，而且與上位法沖突，從不動產登記機關適用實踐來看矛盾層出不窮。上述《聯合通知》被廢止以后，強制公證也就喪失了為宜依據。第二，法定公證易引發審查壟斷現象，而且問題的演變非常的嚴峻，顧此失彼。在未保證公權力關制度得以落實的條件下，預期效果可想而知。該種壟斷模式下不動產登記與高額的公證費用，成為民眾的一道障礙。在此過程中，個人信息泄露等問題非常嚴重，公正機構是否能夠對個人隱私和信息予以準確保護，不動產登記機關以及公證機關是否能夠實現信息安全共享等，都是值得研究的問題。不可小頗的隱藏問題。第三，國家是不動產登記錯誤的賠償主體，從最終責任的承擔上來看區別并不大。

結語：

不動產登記是一種行政行為，對不動產登記申請進行審查時若全部實質性審查，則可能會出現行政權濫用現象，行政權過大會侵害公民權利。實踐中應當從兩方面著手，一是與公證機關協作，將不動產登記機構審查義務界定在形式審查上；二是合理規范不動產登記審查工作。由于不動產登記人員并非全部具有先進的技術鑒別能力，行政、法律素養參差不齊的情況下，過于嚴格的審查標準對登記人員的苛責顯然不合適。

參考文獻：

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