房產稅改革

文/智卓 四川大學公共管理學院 四川成都 610065

1、引言

房產稅是按照房產計稅價值或房屋出租的租金收入向產權所有者或使用者征收的一個稅種。房產稅的稱謂在不同的國家和地區也有所不同，如家庭稅、房屋稅、不動產稅等。但是，狹義上該稅種主要是以房產為課稅對象。 [1]我國中央于2003年提出“實施城鎮建設稅費改革，在條件具備時，對不動產開征統一規范的物業稅，并相應取消有關稅費”2010年，由于部分城市房產地產價格上漲過于快速、存在過度的投機性購房需求，國家頒布了一系列宏觀調控措施。同時，各地區、各部門也貫徹落實中央指示，積極響應并參與房地產市場調控。同年5月27日，國務院同意并轉發發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》，明確指出“逐步推進房產稅改革”。2011年1月國務院常務會議批準在部分試點開征個人住房的房產稅，1月28日上海、重慶作為改革試點對部分個人住房征收房產稅。 房產稅成為了人們討論的熱點話題。

2、為什么設置房產稅

一般來說征收房產稅的目的有三個：1.調控房價，一方面通過增加住房成本來改變人們的居住選擇（以租代購），從而降低市場對住房的需求，另一方面通過增加投機者持有非自住型房產的成本來減少房地產投機，增加住房供給，兩方面的作用使房價降低。2.增加地方財政收入，房產稅具有“取得財政收入、籌集公共資金”的功能。根據“收益——成本”的分攤原則，企業和個人在享受政府提供的公共服務的同時，也要承擔比如房產稅這種相對應的義務，這也契合公共財政理論中有關稅收內涵的定義。政府征收房產稅的一個基本依據就是的其增收功能。[1]3.調節收入分配，房產稅是從“財富存量”的角度調整收入分配的最有效工具。[2]政府在履行宏觀調控職能的過程中，通過轉移支付將社會財富再次分配，進而起到調整收入分配的效果。

3、試點改革情況

我國選擇上海和重慶作為試點主要有兩方面原因：1.直轄市，方便直接進行行政管理，2.房價具有代表性，上海位于相對發達的沿海地區，基本可以代表中國房價的峰值，重慶是西部城市，可以代表我國房價的平均水平。

上海市的房產稅試點方案只針對增量房，即征稅對象為上海居民新購并且為該家庭的第二套及以上的住房，和非上海居民家庭在當地新購住房。其中上海市對于居民家庭人均住房面積不足60平方米的新購房者，可以暫免征收房產稅。而重慶市改革方案中同時征收增量房和存量里面積高于180平米的高端產品，比如花園洋房、高檔別墅的房產稅。就稅率而言，上海試點方案中規定0.4%、0.6%兩檔基礎稅率，即對于應稅房平均交易價格高于上年度商品房平均銷售價格2倍（含2倍）的，按照0.6%的稅率征收，其它的則定為0.4%。重慶針對存量和增量獨棟商品住宅則將稅率分為三個等級，交易價格在主城新建商品住房成交價3倍以下的商品住房，稅率定位0.5%，3倍以上、4倍以下的稅率定為1%，4倍以上的征收稅率為1.2%。 [1]

4、試點改革效果

在房地產市場價格方面：2011年上半年，全國近半數主要城市的商品房成交均價同比小幅下降，可以看出全國樓市總體低迷。但是，與人們的預期相反，在房產稅改革的試點，重慶、上海兩市的房價卻在同比上漲，其中重慶的漲幅高達30.1%。從這一結果來看，試點城市房產稅改革對于房地產市場價格的調控作用尚未取得預期效果。

在地方財政收入方面：根據上海、重慶兩地的相關資料顯示，截至2011年5月份，經過上海市稅務機關認定應征稅住房為2306套，重慶市清理了3400多套獨棟商品房住宅。至5月6日，改革實行三個月后，上海市征收的相應稅收僅100多萬元，而重慶市已經入庫的相應稅款更是僅有79萬元。至此為止地方政府由于房產稅改革得到的直接財政收入還很少。

在調節收入分配方面：無論是上海市房產稅方案中對新購的第二套及以上住房征收房產稅，還是重慶市房產稅方案中對高檔住房和二套房征收房產稅，都是針對高收入人群，其假設能買到這些房產的人的收入都比較高，因此在一定程度上可以調節收入分配差距。但是，因為改革主要是針對增量房進行征收房產稅，因此這種調節基本是不包括存量的。這就會帶來一些產生稅收調節收入的不公平問題。實際上，個人購買房產不止具有居住的作用還具有增值保值作用，隨著持有時間的增長，獲得的收益一般越高，另外，在早期能夠購買房產的人，一般上要比同期不能購買者更加富有。因此，對于購買投資性住房者來說，存量房的持有者會富于比增量房的持有者。因此，目前的試點方法只征收了一部分比大眾平均收入高的人群的房產稅，而能從房產獲得更高收入的投資性住房的持有者不用交稅，這使得稅收的收入調節作用無法有效實現。 [3]

5、存在的問題及改革建議

總的看來，兩個試點的改革都取得了一定的成績，但是也存在著很多的問題。

（1）試點房產稅的性質沒有明確。上海市改革試點方案中對個人住房征收的、以房產交易價格為稅基的房產稅并不是對社會財富存量征收的真正意義上的財產稅，其在很大程度上具有商品稅的特征。重慶市的方案也有著同樣的問題。僅對個人新購的高檔住房和在重慶市三無個人新購的第二套及以上的普通住房以及個人擁有的獨棟商品住宅征收房產稅，并采用房產交易價作為計稅依據。盡管在稅制設計上按交易單價的高低將稅率進行分級征收體現了政府平抑房價的政策意圖，但由于房產稅的商品稅特征使得購房者會面臨相對更高的價格。 [4]所以有關部門要明確房產稅的性質。

（2）征收范圍有限。從目前上海和重慶的情況看，征收對象主要包括的是兩套以上的新購房以及高檔住房等，這部分房產持有者一般為高收入群體，他們對稅收并不敏感。另外，就上海模式而言，只對增量房征收房產稅而不征收存量房的房產稅，這樣是不公平的，上海的房地產市場已經逐漸的趨于飽和狀態，如果要起到調節收入分配的作用，就需要對存量房征收房產稅。 所以應該擴大房產稅的征收范圍。

（3）缺少法律依據。滬渝兩地開征的依據都是當地政府根據“國務院第次常務會議的有關精神”制定的暫行辦法，但是，它的上位法《中華人民共和國房地產稅暫行條例》的第五條中卻有對個人住房免征房產稅的規定，這難免讓人對該稅收的規范性產生質疑，不利于稅種的征收。所以要完善相關方面的法律。

（4）計稅依據不合理。在目前試點的征收方案中，都是根據交易價格來征收的，因為是剛開始改革不久，而且主要都是課稅對象是增量房，因此，短期內交易價格和評估價值差距不大，帶來的影響也就不大。然而，“這種計稅依據無法通過稅收來調節房地產增值收益，也沒法真實的反應它作為一種經濟資源的價值”雖然目前的做法能帶來一定的好處，比如利于征收并降低征稅成本，但是卻嚴重偏離了它的真正意義，難以發揮稅收的調節職能。而且，很容易存在為了逃避繳稅的隱瞞和謊報價格的現象。為了真正能發揮房產稅對于收入的調節和分配功能，應該盡快推進以市場評估價值作為計稅依據，建立稅收和資產增值之間的聯系。 [5]

（5）配套制度有待完善。目前，由于我國缺乏完善的不動產登記制度，使得房產投資者可以通過暗中積壓多套住房來獲得利益，同時我國居民沒有很強的房產登記意識，稅務機關無法較為全面準確地了解居民的房產擁有情況。另一方面我國缺乏健全完善的房地產價值評估制度，投資者可以隱瞞房產數量和價格進行交易來少繳納稅收，這在一定程度上影響了房地產市場制度的健康運行。為了更加合理有效的征收房產稅，今后我國房產稅的計稅依據必然會從交易價格變成房屋價值，這就需要我們對我國的住房價值進行估價，“而現有的房產登記制度、房屋評估體系、房產評估人員，從數量和質量上都很難滿足評估的征收管理。因此，必須構建相配套的制度和機構完善房地產市場” [6]

結論：

通過對上海和重慶兩個試點房產稅改革的分析，我們可以看到施行房產稅改革這一政策雖然取得了一些成績，但是還存在著很多的問題需要解決。如果要擴大試點范圍，首先要先處理好發現的問題。希望通過不斷的努力，發現問題解決問題，使房產稅改革能夠完成它的任務，得到期望的結果。

參考文獻：

[1]黃璟莉.國外房產稅的征收經驗及對我國的啟示[J].財政研究，2013.（02）

[2]高培勇.新一輪稅制改革評述：內容、進程與前瞻（續）[J].財貿經濟，2009 .(04)

[3]尹煜.巴曙松.房產稅試點改革影響評析及建議[J].蘇州大學學報，2011.（05）

[4]安體富，葛靜.關于房產稅改革的若干問題探討——基于重慶、上海房產稅試點的啟示[J].經濟研究參考，2012.（45）

[5]馬佳.我國房產稅政策試點的研究[D].天津,天津師范大學行政管理系，2014

[6]馮麗娟.我國房產稅存在的問題及對策研究[D].山西.山西財經大學社會保障系，2014

[7]賈康.扁平化的財稅體制適合中國[J].中國房地產業.2014.1-2