房產測繪存在的問題及規避方法探討

文/盧波、王永剛 十堰市房地產測繪中心 湖北十堰 442000

1、房產測繪中存在的主要問題

1.1 相關法律法規有待于完善

《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》和《房產測量規范》在規范房產測繪中具有重要作用。兩項法規有效保護了售購雙方的合法權益，維持了房產測繪的正常市場運行。然而，受到物價和城市化進程等多種因素的影響，房地產行業發展迅速，這就導致了既有的相關行業法規無法對不斷變化的房產測繪工作進行有效的約束和指導，最終造成了行業監管不力。房產測繪技術已經市場化，行業競爭非常激烈，由于相關法律法規缺失或落后，部分人員采用了不法競爭手段，比如壓低價格或者增強行政干預等等。

1.2 測量技術規范有待完善

第一，測繪工作人員的技術還有很大提升空間。房產測繪工作比較復雜，如果房屋面積非常大，測繪數據就相應多，在分析整合數據時就容易出現某些差錯。然而，測繪結果生成之后即有法律效益，誤差給業主所造成的經濟損失是非常大的。追究相關測繪人員的責任時，其要賠償負擔一般都較重，還會對其業內影響力產生負面影響。第二，相關測繪法律法規對測繪技術層面的要求和指導不夠細致GB/T17986-2000《房產測量規范》對測繪工作進行了細致的規范。然而，隨著測繪技術和測繪設備的更新升級，測繪工作有曝露出了很多新的問題。比如，測繪工作中對房屋的某些部位難以精確測量；再如，公攤面積分配不合理等等。這就都會導致業主對測繪結果的質疑，進而導致相關的糾紛。

1.3 社會監督效力有待于提升

房產測繪行業已經市場化，但是相關的法律法規還處于不斷的完善當中。此時，能夠規范房產測繪工作和規避測繪中常見問題的是有效的社會監督。然而，當下社會監督對房產測繪的監督力度比較小，房地產通過自身努力來規避風險的意識也比較弱。這就導致了房產測繪行業在工作時問題頻發，問題的嚴重性不一而同。由此可見，房產測繪行業急需一個完善的內部質量保障體系和外部社會監督體系來共同努力以規避各種風險。

2、房產測繪中問題的規避方法

2.1 完善房地產測繪法律法規

全面建成法治社會視域下，要針對房產測繪行業制定出相應的法律法規以減少測繪工作問題，并且對問題糾紛給予法律層面的指導意見。完善相關法律法規要從三個層面展開。第一，國家要對房產測繪行業的職業道德和測繪程序以及測繪結果允許的誤差進行全面細致的說明。要對測繪結果產生的影響以及測繪工作人員所負的法律責任給予明確的表述。第二，測繪行業要出臺一個行業內部認可的測量儀器使用標準和測量技術操作規程。這樣可以在同一個行業內有統一的工作標準，從而避免了同一房屋由于測繪單位使用的測繪儀器和技術不同而導致測繪結果產生爭議。第三，要對測繪工作人員的從業資質進行法律層面的要求。鑒于測繪結果對業主的經濟權益產生重大影響，測繪工業人員的專業素養需要引起注意。在法律層面對其測繪職業能力進行認定，可以規避測繪人員主觀性錯誤而造成的各種問題。

2.2 加快房產管理的市場化進程

第一，需要加強理發的統一體，避免產生市場壟斷產生，使得測繪企業在實際的市場機制當中能夠確保公平公正。第二，建立完善的測繪體質，確保測繪企業能夠作為第三方中介機構進行房地產的測繪，以此能夠為其提供準確的數據信息，從而提升測繪數據的精準度。第三，對于房地產測繪市場進行準確的把握，房地產測繪企業一定要按照實際的市場需求對其進行確認。

2.3 提升房地產測繪監管力度

房產測繪工作需要有力的監督和管理來優化其工作質量，進而避免出現各種問題糾紛。提升監管力度要重點考慮一下三個方面。第一，對房產測繪行業的市場運作機制進行監管。擬定并不斷修正房產測繪工作流程，避免不法競爭和惡意損害他人利益的行為。第二，發揮社會監督的力量，通過網絡和微信公眾號等對測繪工作進行舉報和監督。這樣可以讓測繪工作更加透明化，也充分利用社會輿論來約束測繪工作，避免通過賄賂手段來進行行政干預以侵害業主合法權益。第三，房產測繪行業要形成統一的測量技術和測量儀器以及測量誤差，然后按照業內的統一標準來對測量數據進行復查和審核。

2.4 優化內部控制機制

內部控制機制是解決房產測繪問題的關鍵，也是規避各種測繪結果糾紛的有力方法。第一，優化內部控制機制，可以在第一時間內對測繪結果進行復查，從而及時發現問題和解決問題，避免了測繪結果受到外界質疑。第二，內部控制不斷提升，就會逐漸形成一個行業內的權威話語權，進而建立一個統一的行業規定。第三，優化內部控制機制，可以全面提升房產測繪的各個工作環節，形成一套完善的工作流程和質量監控機制，為行業法律法規的制定提供一個可靠的參考方案。

2.5 要合理轉移風險

房地產市場不斷規范, 測繪單位承擔的責任也越來越大,所承受的市場風險可以通過合法的市場手段進行轉移。例如購買測繪產品責任險,假如測繪差錯案一旦發生,給委托單位或購房人造成經濟損失由保險公司賠付。如果房屋面積小，即使產生測繪誤差，也不會對業主產生很大的經濟損失，如果房屋面積大，則造成的經濟損失不可估量，賠償金額可能會遠遠超出測繪企業的承受能力。所以，房產測繪行業合理轉移風險是非常有必要的。

結語：

法律法規是規范和指導房產測繪行業發展的重要保障，推進房產管理的市場化是通過良性競爭來引導該行業健康發展的保證，提高監管力度是通過優化測繪工作質量來規避低錯導致的風險的有效方法，內部的控制機制是全面提升測繪結果準確度和精確性的最佳手段。此外，由于房地產行業所引發的經濟利益非常大，一旦發生問題，測繪人員或者測繪機構所承擔的賠償負擔太重，所以要合理轉移風險。因此，房產測繪從業人員要全面提升自己身工作質量，快速形成行業規范，也要配合形成和落實相關法律法規。