房產測量中面積測算問題的探討

文/ 遲博文 西安市房產測量事務所 陜西西安 710002

城市建設步伐的加快讓房地產的交易日益頻繁，在繁榮發展的背后，房產面積爭議問題卻時有發生。為了減少可能產生的糾紛，我國政府也下達了相關規定，必須要有具備房地產測量資質的單位在房地產交易前對建筑面積進行核實與測量。筆者也根據自身房地產測量工作數十年的經驗，對測算問題進行分析和論述。

1、房產測量面積計算與建筑面積計算的差異

房產測量面積即《房產測量規范》中所提到的涉及產權面積、產權糾紛、權屬界址等方面的參考依據。其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋套內建筑面積、共有分攤部位面積等測算。相比于竣工驗收時的建筑面積計算，差異主要體現在四個方面。

1.1 結果用途

房產面積成果的作用在于為后期的房產產權管理、產籍管理、房地產開發交易與征稅等方面提供保障，而竣工驗收時的面積計算則主要用于規劃驗收結果，并審查建設單位是否按照相關的要求進行執行，是否存在違規行為，而這些數據可以作為房產測量時確定建筑功能的參考標準。但比之于房產測量面積，建筑面積的計算并不能作為產權登記的依據。

1.2 執行標準

建筑面積測量的執行標準是《建筑工程建筑面積計算規范》，而房產測量所執行的是《房產測量規范》。兩種執行模式在標準計算上有所差異，在計算結果上同樣會出現偏差，因此兩者的計算方式有著本質上的區別。

1.3 作業模式

房產面積的測量只會針對建設單位委托的需要登記產權的建筑測量工作，對于不需要登記產權的房產面積，不強制進行測量。相比而言，竣工驗收時的建筑面積測量則是工程建設環節的重要核實內容，按照建設單位的委托對規劃要求內的所有建筑進行的實際測量，是一種強制性的測量行為，對于一些規劃要求內或是未經規劃要求的建筑、不登記產權的建筑，同樣要開展測量工作。

1.4 計算方式

計算方式的差異體現在多個方面。首先在陽臺面積計算方面，房產面積計算會將全封閉陽臺按照全面積進行計算，未封閉陽臺按照1/2面積計算及露臺不計算面積等。建筑面積計算則會將陽臺的種類全部納入，并計算1/2的面積，且未覆蓋的部分不計算面積[1]。除去這一點之外，在雨篷結構、永久性結構、圍護結構等不同的方面，兩種面積計算方式也會有顯著的區別。這些內容在下文會有詳細分析。

2、房產測量中的不同區域面積測算

2.1 陽臺面積測算

陽臺作為房屋附屬設施，對于人們的生活具有顯著的作用。除了提供活動與休息的場所之外，陽臺還提供了晾曬衣物的空間，是戶內與戶外的過度區域。一般情況下根據外圍的情況，將陽臺的種類分為全封閉陽臺與半封閉陽臺。根據《房產測量規范》的要求，對于陽臺面積的計算會考慮到標準陽臺的計算模式。因為在實際上的測量中，陽臺頂蓋、陽臺維護結構和陽臺頂板的投影并不完全一致，且近年來房屋建筑種類的增加也讓陽臺的頂蓋形式發生了更多的變化。此時，如果陽臺頂蓋和維護結構不完全覆蓋，例如各層有頂蓋、或是以其它構建作為頂蓋時，則可以認為沒有完全覆蓋的部分算作沒有頂蓋，并不計算面積。另外，投影下來的面積的一半是否作為計算面積的標準，可以參考投影下來的面積。當面積大于維護結構的1/2時，則計算面積，反之，不計算面積[2]。需要注意的是隔層頂蓋的陽臺也不計算面積，視作無頂蓋。原因在于隔一層的情況下頂蓋并不能起到有效的保護作用，且如果算作有頂蓋而計算面積，那么隔兩層以上是否計算，就很難設定計算的標準，此時隔層就應該根據主體結構的結構層來進行判定。

2.2 伸縮縫面積計算

按照我國的《房產測量規定》的標準，伸縮縫面積的計算不考慮伸縮縫的寬度，只考慮和室內是否相連通，以判斷其利用價值，將其作為伸縮縫能否作為計算建筑面積的標準依據。所以對于伸縮縫等類似的變形縫來說，如果具有房屋的一般條件，并且與房屋的任意一邊相同，則可以計算房屋建筑面積。通常情況下伸縮縫面積不大，即便需要獨立計算這一區域，也只是門口的一小部分[3]。有研究指出，通行的伸縮縫應該計算在建筑面積之內，即便是未通行的部分沒有使用到，但如果伸縮縫能夠發揮其功能，讓這一部分的空間受益于整棟建筑，那么就應該計算在內。同時另一種觀點指出，伸縮縫、沉降縫和變形縫都是結構要求，用戶如果沒有利用，那么則不應該計算面積，此時應該視利用面積的多少來進行計算，才是合理的計算方式。

2.3 室外樓梯的計算

普通而言，樓梯間越大，分攤系數相應會大一些;樓的層數越高，由于添加了電梯以及其他配套設備，相應的分攤系數也會越大，同時也因構造需求和設計作風的不同存在差別。室外的樓梯在建筑面積的計算過程中，面積是按照N-1層進行計算，即底層不計算面積。這一計算方式和室內樓梯的自然層計算有所差異。如果存在頂蓋，那么則計算全面積，如無頂蓋，就按照水平投影的一半計算。如果一棟樓有八層，而室外樓梯到頂層無上蓋，計算面積為6.5層，除去頂層無上蓋按照0.5層計面積以外，剩下各層均默認上層的底部為下層的頂蓋。但是在兩種情況下，室外樓梯是不計算面積的。

第一種是通行到另一幢房屋的無頂蓋室外樓梯，不服務于一幢樓，則不應該計算建筑面積。

第二種則是室外樓梯的建筑材料并不屬于“結構牢固、永久性建筑物”的標準，例如木制樓梯，則不計算建筑面積，因其不符合計算建筑面積的相關規則[4]。

2.4 層高與凈高計算

實際上在《房產測量規范》中，并沒有對層高進行明確的定義。我們認為的層高是指房屋的上下兩層樓面的垂直距離，也包括樓板面到屋頂面的垂直高度。但無論是哪種定義，房屋頂面都沒有包含隔熱層的高度。所以在《房產測量規范》中也允許了一個誤差的范圍。通常的狀況是：面積誤差比相對值在3%以內的，要據實結算價款，可以說3%是分水嶺。當面積誤差比相對值超出3%時，買受人有權退房。在計算建筑面積時，如果房屋的層高在2.20m以上，包括2.20m本身，則在實際操作中需要考慮到下層地板面表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高的允許范圍在2.05m左右，并且有層高的情況下以層高為準，沒有層高則以凈高為判斷標準。在經過試驗統計之后，結果表明層高限差為5cm，凈高限差為3cm。

2.5 地下車位

私家車的數量出現了顯著提升，尤其是在一些大中型城市，購房人在買房過程中更加關注的并不是房屋本身，而是車位的問題。車位所有者都期望車位能夠保存價值、升值，因此希望車位可以單獨辦理產權。現行的《房屋測量規范》中對于地下車位的建筑面積并沒有做出明確規定。在傳統的面積計算工作中，地下室的面積計算是包含車位面積在內的，此時如果辦理產權，就會涉及到公攤面積系數分攤，此時，如果車位沒有產權，則面積計算必然出現問題。針對于這一問題，有研究指出地下車位的面積應該獨立進行產權辦理，筆者認為車位需要明確合同與合法證明，然后再進行產權辦理，但需要測量車位埋設界址點坐標后再決定。

2.6 量距的誤差處理

在外部測量工作結束之后，應該對邊長進行檢查工作，保障外業工作能符合實際要求的精度。一般情況下房屋的邊長是使用檢定合格的手持紅外測距儀測量三次，讓誤差符合規定，最終結果根據平均數決定。如果是矩形房屋，則前后尺寸和左右尺寸的兩側需要注意檢核工作。若誤差在5cm以內，則取平均數作為邊長的結果。邊長分段丈量時的全長應該等于總長，如誤差在5cm之內，則根據邊長，按比例進行分配。但結合房產測量的特點來看，應該注意一些細節方面的問題。

（1）如果是商住兩用樓，在面積進行計算過程中需要考慮到上下樓梯的尺寸問題，需保持一致，不能因為進位為題而出現尺寸偏差，造成樓梯出現大小不均勻的問題。

（2）在房屋面積計算時如果涉及到相同套型時，應該保持房屋變長尺寸相一致，原因與樓梯尺寸相同，防止最終的計算結果面積出現誤差。雖然實際的誤差范圍并不大，但數據不一致必然有出現糾紛和矛盾的風險存在[5]。

（3）在改正邊長時，如必要則可以在誤差較小時不進行改變，保持總長等于分段長之和即可。

結語：

可以看到房地產測繪是一項技術型和政策型的工作，《房產測量規范》的要求也非常明確。雖然，我國的房產測繪工作的起步時間較晚，也處于發展完善和制度化完善的階段，但房產面積測算始終是房產管理部門的重要工作，其成果也是房屋產權登記的重要依據。因此，未來的房產測量工作需要采取有效的質量管理手段，提供準確、有效的測繪成果，發揮房產管理部門的重要職能。