三四線城市房地產庫存現狀及問題研究

文/王景嵐 寧夏建設投資集團有限公司 寧夏銀川 750000

大體上講，近些年來有關房地產的問題不斷增多，且庫存持續加大，房價居高不下等各種問題更是接連不斷出現。在2018年國家做出了很多關于公積金，金融，稅收方面的政策措施，近一步穩定了我國房地產市場發展。不過由于三四線城市相關執行力還比較弱，故而成效甚微，去庫存工作仍需持續努力。

1、以銀川市為例，分析三四線城市房地產的發展現狀

1.1 房地產固定投資力度不斷增大，但其增速不斷下降

從2011年至2018年初，就銀川市而言，其房地產固定投資從最初的68.43億元至最后的279.4億元，一共增長210.97億元，但增速卻不斷下降，從最初的 83.2%下降至最后的1.94%. 1.2房地產開發投資規模不斷擴大,產生大量庫存

據統計可知，2011年至 2018年間，銀川市房地產開發投資規模整整增長了69.32億元，且七年內一直呈上升趨勢，漲幅持續上升。但是，據統計了解，時至2018年，銀川市房地產銷售額僅為 34.37億元，同比上年，下降整整 16.23%。通過上述描述，我們可以得知，近年來銀川市轄的房地產銷售額一直在不斷持續下降，且房地產業庫存量不斷加大，具體原因如下：中國的房地產業發展離不開土地，且土地一經審批，通過銀行貸款，就可以實現建房賣樓，一開始的時候供不應求，售房極快，沒有任何不良事件發生。不過由于行業不斷發展，房地產企業愈發眾多，建房數目不斷增加，競爭不斷加劇，售房顯得愈發困難，債務危機不斷出現，從而致使出現大量庫存。從整體發展趨勢上看，可能需要整5至6年的時間才可以將銀川市的房地產庫存全部清理處理好。

1.3 房地產中商品房銷售價格過高，從而致使房屋空置過高

近些年，雖然經濟競爭愈發激烈，但是銀川市的房價并沒有任何下跌，據了解可知，房價普遍達到4500元/m2左右，但是由于居民收入不高，從而致使負擔過大，購房極度困難，房屋空置過多，一度掀起房地產銷售危機，不斷使營銷陷入困境。雖然在縣城等一些地方，房價普遍較低，不過由于人流外出過大，所以仍舊致使房子過多，無人夠買。

2、關于三四線城市去庫存過程中存在的問題以及難點

2.1 居民收入與房地產價格差距過大

在城市發展建設過程中，大多鄉村居民在城鎮中購買房子的欲望十分強烈，不過由于收入過低，從而致使買房特別不切實際，無法輕易實現。比如很多鄉縣的工廠企業，由于經濟形勢所迫，致使員工收入普遍下降，且呈大幅度趨勢，繼而更加無法實現輕易買房的目標。

2.2 政府對房地產行業投資利用，與房地產發展現狀形成矛盾

在2014年末至2018年，銀川市出讓土地收取價款的收入在其整個城市收入中，已分別達到30.89%，40.26%,29.87%以及31.43%的占有率，某種程度上，嚴重緩解了財政收支矛盾。就目前而言，依靠房地產投資拉動經濟增長發展，已成為三四線城市的發展趨勢，不過由于投資過多，從而致使庫存量剩余過大。

2.3 房地產開發成本過高致使開發商降低房價去庫存的空間極度有限

據統計調查可知，由于房價增長過快，從而致使水泥，原材料等供應極度緊缺，且降價力度極小。通過相關調查，可以得知銀川市某縣的土地成本僅為1000元 /m2，房屋銷售價格僅為2500元/m2至3000元/m2，利潤極小。除此之外，很多開發商通過制造房價上漲，引起消費者購買興趣，抓住消費者消費心理，以便進行快速銷售。不過由于地域狹窄，信息傳播過快，一旦降價，很容易造成跟風現象，引起退房狂潮。

2.4 房地產發展市場尚不成熟，金融支持過低

就銀川市某縣為例，我們可以得知，有大概42%左右的農村居民生活在城市，不過由于其經濟條件不允許，所以在這其中又有一半左右的居民居住在出租房內，無法享用國家相關貸款政策，只能在銀行進行局部辦理，效果不是很顯著。當然，也有很多開發商在沒有滿足國家全部相關要求之后就開始進行開工建設項目，規劃不充分，且設施尚未健全，經常出現資金緊缺，從而致使房屋建筑質量不能得到保證，嚴重影響銷售效果。

3、關于三四線城市房地產去庫存的相關可行性措施

3.1 完善政府相關管理機制，加大政府對房地產發展的支持力度

眾所周知，政府過分出讓土地緩解財政收入并不是一個非常可取的方法，最可取的方式是盡可能從投資依靠轉變為宏觀調控。要知道引導城市以及房地產健康發展是政府的工作所需，并且通過不斷地加大對房地產發展的重視度，對其提供支持，同樣意義非凡。另外，合理規劃城市布局，加快城市建設亦是現在所應該追求的，盡可能降低房地產庫存，解決供大于需的問題也是甚有必要。當然，我們可以通過以下方式進行，比如，增加財政補貼，設立專項基金等等，減少新建的房屋數量。

3.2 加強政府引導工作，解決房地產庫存遺留問題

政府應該做好專項工作，及時出行優惠政策，針對現有經濟現狀，對非常沒有條件購房的顧客盡量給予信貸支持工具，專門就農民工展開相關優惠補助等，盡量降低入住條件。除此之外，也要加強其他工作，比如盡早解決不合理稅費等政策措施，出行新型優惠政策，盡可能降低房屋成本，從而達成降價，以便于可以及時去庫存。

3.3 對城市產業結構進行優化,刺激消費 單一的經濟發展模式并不能帶來整個城市經濟提升，故而提高建設第三產業顯得尤為重要。通過不斷的提高服務行業的經濟占比，加大營造和諧的經濟發展環境，興建城市，不斷擴大城市相關就業，吸引高水平高能力人才，鼓勵外出人員特別是大學生返鄉就業，從而達成落戶，刺激產生房地產消費。

3.4 改進營銷策略，降低庫存遺留

不能否認的是，企業的營銷手段對于企業發展有著重大的影響作用，所以通過改進房地產企業營銷手段，不斷加快企業發展，降低庫存遺留問題，顯得愈發必要。大體上我們可以從以下幾點出發執行，第一，加大宣傳力度，要知道企業宣傳有利于更多的人了解認識到企業各類房產，一經傳播，不斷擴展，很容易增大客戶來源；第二，學會穩定客源。要知道維持良好的客戶關系，極有可能促進二次購買；第三，適當做好線下活動。適時的展開一些活動，組織群眾參觀體驗用戶房，意義深遠。