新常態下城市房地產管理的可行性探討

文/李曉慶 安徽徽商農家福有限公司 安徽合肥 230061

經濟轉型是我國目前面臨的關鍵時期，《人民日報》指出：“經濟新常態，需要創新宏觀調控思路，改變宏觀調控方式，為我國的經濟發展培育持久的動力。從根本上說，就是向改革要動力，向結構調整要助力，向民生改善要潛力，就是要‘激活力’、‘補短板’、‘強實體’。”《人民日報》評論認為：“經濟新常態就是新的探索，新的發展，我國需要創新宏觀調控思路和改變宏觀調控方式，統籌兼顧，穩定增長，促進改革調整結構，關注民生以及預防風險，把改革放在第一要位，優化結構并加快經濟轉型，更好地改善民生。

1、新常態下城市房地產業發展的特點

1.1 房地產行業呈現中高速增長的態勢

隨著我國經濟進入新常態以及住房制度的逐步改革、相對寬松的貨幣環境等，為房地產業的發展提供了良好的外部環境與政策保障，使得房地產行業將告別過去十年的暴漲局面，開始向中高速發展階段過渡。由于過去房地產行業的瘋狂漲價，給國民經濟的發展帶來了極大的經濟風險和社會危害，面對這樣的現狀，我國相關部門必須采取措施，合理化的調控投資性和投機性的需求，將房地產業高速增長的勢頭遏制，最終實現房價的平穩著陸。因此房地產行業的中高速增長將是房地產業的新常態。

1.2 民生產業將是新常態下城市房地產業發展的關鍵

在過去的十年中，房地產行業如雨后春筍般蓬勃發展，雖然帶動了國民經濟的有效增長，但同時也給人民群眾帶來了巨大的壓力，使人民群眾的生活質量沒有提高，更沒有使人民群眾的幸福指數增加。政府作為國家的重要部門未能注意到住房制度的不合理及未能及時的引導房地產行業向其正確的方向發展，導致房價暴漲，住房不公，使得購房壓力一直是工薪階層不可承受的重力，甚至出現了“房奴”的稱謂，住房作為人民群眾的落腳點和基本的生活條件，引發了房地產業發展的反思和對房地產業的重新定位，使房地產業不僅要成為拉動國民經濟發展的主要產業，更要使人民群眾享有基本的住房條件。使人民群眾不至于為購房而耗盡一生，傾其所有，于是，政府明確規定指出“居者有其屋”“人人享有適當的住房”“住有所居”等關系國計民生的目標，將住房需求作為社會的基本需求，同時也是公民的基本權利。從房地產的作用和社會效應來看，房地產既要解決人民的根本生活問題，又要促進經濟的發展，這就需要將其支柱產業轉為民生產。因此，房地產業在為人民群眾提供住房保障和改善住房條件的功能將成為新常態下房地產行業發展的新目標、新方向。

2、萬科集團房地產管理的有效策略

近幾年來，我國房地產行業明顯受政策、庫存和資金等因素的影響，全行業呈下行趨勢，房地產開發企業亟待轉型。以房地產行業的龍頭企業萬科集團為例，2013年萬科集團便提出了，將其房地產開發模式向輕資產模式進行轉變的戰略主張，并取得了卓越成效，堪稱中國房地產企業轉型的楷模。自2012年以來，萬科集團的轉型發展也越來越向國際靠攏。2014年2 月，開發美國曼哈頓610 項目。2017年7 月，萬科與普洛斯現任CEO 梅志明、厚樸投資等企業聯合組成的財團與普洛斯發布聯合公告稱，該財團與普洛斯董事會已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯達成一致，交易收購單價為每股3.38 新加坡元。如本次私有化能順利完成，交易總額將達到159 億新加坡元，或成為亞洲歷史上最大的私募股權并購，萬科也有望因此成為普洛斯重要股東。

2.1 明確的品牌戰略

把握好房地產行業的發展趨勢和特點，并結合國家有關房地產住宅產業化的要求，以及自身的實力、優勢和潛能，為企業的長遠發展進行專業化特色化定位，做好市場細分、市場定位，找準自己的目標顧客和目標市場切入點，進行專業化特色化經營十分重要。萬科很早就確立了跳出區域、走向全國的品牌戰略。萬科在品牌擴張中，確立了統一的品牌風格，為實現品牌的認知度打下了堅實的基礎。經過多年的運營，其品牌在全國已享有較高的美譽度。而這得益于萬科實施的品牌戰略：“超過25% 的利潤不做”、產品的良好品質、客戶服務的有口皆碑、品牌整合與宣傳活動、“企業公民”以及客戶體驗營銷等。萬科曾先后舉辦過巡回“品牌季”活動，擴大了萬科品牌在全國的影響。

2.2 基于情感的市場定位和企業理念

個性明確的市場定位和企業理念使萬科在眾多房地產開發企業中脫穎而出。與國內其他房地產企業相比，萬科基于情感的市場定位更容易提升消費者的信任感和親切度。傳統的地產開發企業往往著重致力于住宅的功能、規劃和售后服務。而萬科在此基礎上賦予了住宅以情感，萬科通過推廣可體驗的噪音體驗室、舒適睡眠體驗室等新型住宅體驗，向眾人宣告了“房屋從來就不是冷冰冰的居住機器”這一理念。無論是“熱帶雨林”系列還是“和未來生活的對話”品牌，都吸引了數以萬計的市民參與討論購房。

2.3 萬科特色的管理制度

萬科以“人才是重要的資本”作為其管理制度的核心內容，其開放的管理制度也為職員提供了可持續發展的機會和空間。萬科一直以來向員工傳遞了對人才高度重視的理念和原則，并不像一般企業一樣強調員工終身為企業服務，而是尊重員工自身的選擇。其在國內首創“職業經理人”的培養模式，成功培育出一大批優秀的職業經理人，并正視人才的流動，尊重員工自身的發展規劃。萬科較高的員工流動自由度，帶來了眾多人才交流，使萬科在人員流動中不斷學習總結新的方法和經驗，促使萬科的管理模式更加完善，企業發展更上一層樓。

結語：

隨著經濟的發展，土地使用的改革的制度和住房改革制度的推進，房地產業實現了從單一的計劃經濟體制向市場經濟體制的轉變。新常態下我們要認識到房地產行業對社會經濟發展的基礎性作用，只有這樣，才能使房地產行業在今后的發展中更上一層樓。