基于供求模型的我國房地產(chǎn)市場演變趨勢分析

郭佳煜

摘要：2008年以來，受到積極的財政政策和寬松的貨幣政策的影響，以及對房地產(chǎn)市場的扶持，房價出現(xiàn)了持續(xù)的上漲，關于未來房價的演變趨勢，人們出現(xiàn)了不同的觀點。我們利用經(jīng)濟學中的供求模型和均衡分析，并結合我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行分析，認為我國一、二線城市存在房價上漲的空間，三、四線城市不具有房價上漲的潛力。最后為維持我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出對策建議，包括控制大城市人口數(shù)量，打擊市場投機；有序增加一、二線城市土地供給；促進區(qū)域平衡發(fā)展；逐步擺脫土地財政等。

關鍵詞：供求模型；房地產(chǎn)市場；泡沫

一、引言

1998年之前我國的國有經(jīng)濟占有很大的比例，住房大多是由國有企業(yè)或事業(yè)單位分配提供的，從20世紀90年代，我國對國有企業(yè)進行了“抓大放小”的改革，這意味著企業(yè)提供住房的機會大大減小，1998年開始，我國開啟了住房市場化改革，恰遇亞洲金融危機，為了穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展，開始扶持房地產(chǎn)市場發(fā)展，同時這也是出現(xiàn)土地財政的原因，1998～2004年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房價快速上漲；2004年之后國家開始對房地產(chǎn)市場進行調控，保持宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，但是2008年國際金融危機的爆發(fā)，再一次需要提振經(jīng)濟，量化寬松的政策再一次刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這一輪政策刺激了房價的持續(xù)上漲。

在過去的幾年，我國的各大城市出現(xiàn)了房價普遍上漲的現(xiàn)象，目前來看，一線城市和部分二線城市房價上漲依舊較快，其他城市的房價上漲已經(jīng)逐漸趨穩(wěn)，甚至有些城市房價略有下跌。北京、上海、廣州和深圳等一線城市受到人口流動的影響，對房屋產(chǎn)生很大需求，所以房價會持續(xù)大幅上漲，以廈門、南京、蘇州和合肥為代表的部分二線城市由于基礎設施建設的完善和經(jīng)濟發(fā)展?jié)撛谠鲩L點的凸顯，在這兩年也出現(xiàn)了房價的大幅上漲，合肥在2016年房價上漲了將近一倍。當然，這種房價上漲并不是完全由住房需求引起的，一般來說，我們將購買房屋的目的分為三種，分別為剛性需求、投資需求和投機需求，剛性需求是指買房的目的就是為了自己居住，這是滿足生活基本需求，投資需求是指購買房屋的目的是為了可以將其賣出，利用差價套利，投機是指通過短期的房屋買賣行為進行炒作套利，其中后兩種都不是房地產(chǎn)市場的正常需求，是構成房地產(chǎn)泡沫的主要原因。我國的一線城市和部分二線城市目前房地產(chǎn)泡沫較為嚴重，其主要就是由于投資和投機性需求占比很高。

我國一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場泡沫的形成有其經(jīng)濟現(xiàn)實的原因，主要是：第一，為應對2008年的國際金融危機，我國實行的量化寬松的財政政策和貨幣政策，大量財政資金投入基礎設施建設，大量貨幣流入房地產(chǎn)領域；第二是土地財政，地方政府通過賣地來獲得財政收入，這種模式極大地刺激了地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的積極性；第三，房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟增長貢獻較大，目前我們對于房地產(chǎn)業(yè)依舊處于保護的狀態(tài)，不敢刺破房地產(chǎn)泡沫，否則對整體經(jīng)濟和人民生活會產(chǎn)生巨大的不利影響。

關于中國未來的房價走勢，目前存在很大爭議，有人認為房地產(chǎn)泡沫很快會被刺破，出現(xiàn)房價大幅下跌的現(xiàn)象，有人認為我國的房地產(chǎn)不會出現(xiàn)大幅下跌的現(xiàn)象，本文就用經(jīng)濟學中的供求模型來分析房價演變趨勢及其內在邏輯。

二、房地產(chǎn)市場供求關系分析

（一）供求模型的含義

供求模型是指一個商品的價格是由其供給和需求共同決定的，其中供給隨著價格的上升而上升，需求隨著價格的上升而下降，存在某一個價格使得供給和需求的數(shù)量相一致，這就是均衡價格，其對應的數(shù)量就是均衡數(shù)量，如下圖1所示，顯示了供給曲線、需求曲線和市場均衡。

供求模型很好地解釋了市場上大部分商品價格的變動，不同的因素會影響到供給曲線和需求曲線的移動，從而帶來市場均衡的變化，均衡價格也會隨之改變。接下來利用這個模型分析房地產(chǎn)市場價格的變動趨勢。

（二）一、二線城市房地產(chǎn)供求關系與市場趨勢

在一、二線城市，由于受到土地供給的限制，房地產(chǎn)的供給增長是緩慢的，也就是說供給曲線受到土地供給的影響在未來會有增加，但是幅度并不會很大，在圖2中反應為供給曲線由S1移至S2，但是一線城市和部分二線城市對人口的吸引力很強，并且大多數(shù)擁有較多財富積累和投資需求，所以對房地產(chǎn)市場的需求有著較大的沖擊，這在圖2中反應為需求曲線有著較大幅度的移動，從D1移至D2，則均衡點由原來的E1移動到E2?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)市場的價格會有較大幅度上升的空間。

（三）三、四線城市房地產(chǎn)供求關系與市場趨勢

在三、四線城市，由于城市化率較低，周圍郊區(qū)和農(nóng)村的土地資源充足，不存在土地供給的限制，并且土地價格較為便宜，在未來一段時間，房地產(chǎn)供給還會有較大幅度的增加，這反映在圖3中就是供給曲線的右移，從S1移到S2，但是三、四線城市由于受到基礎設施不完善、經(jīng)濟環(huán)境不好等的影響，對于人口的吸引力不充足，所以對房地產(chǎn)市場的需求并不會特別旺盛，這反映在圖3中就是需求曲線由D1移至D2，此時市場均衡由E1移至E2，所以我們預測在未來，在三、四線城市房地產(chǎn)價格不會出現(xiàn)大幅上漲，甚至可能下跌。

從以上分析中，可以看出，我國不同城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢不同，在一、二線城市房地產(chǎn)價格有進一步上升的空間和潛力，但是三、四線城市房地產(chǎn)價格不容樂觀，我們要注意的是防范一二線城市房地產(chǎn)泡沫的進一步吹大。

三、我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議endprint

基于以上分析可以看出，目前我國房地產(chǎn)市場的兩個問題，一是一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)泡沫的問題，二是三、四線城市房地產(chǎn)價格存在下跌的問題。針對于此，為維持我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，我們提出以下建議。

（一）控制大城市人口數(shù)量，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場投機

目前來看，大城市在房地產(chǎn)需求方面主要存在三個問題，一是大城市對人口的吸引力強大，導致大量人口再往大城市聚集，形成了交通擁堵等“城市病”，同時對房屋的需求也在逐步拉升房屋價格，二是由于人們預期會有更多的人聚集到大城市中來，所以預期房價不會下跌，從而產(chǎn)生了大量的投資和投機需求，三是在一些城市的購房限制，比如北京的戶口限制，導致購買房屋是有一定程度壟斷性的，這在某種意義上為投機套利提供了保護。所以在未來，重點要控制大城市的人口數(shù)量，打擊房地產(chǎn)市場的投機套利行為。

（二）有序增加一、二線城市房地產(chǎn)供給，保證基本住房需求

一、二線城市的房價上漲也與其房屋供給不足有關，尤其是在一線城市，土地數(shù)量的限制會導致房屋供給的限制，土地供給已經(jīng)成為地方財政收入的重要來源和調節(jié)經(jīng)濟的重要手段，針對于一、二線城市，未來要有序增加土地供給，同時要識別房地產(chǎn)的剛性需求和投資、投機需求，保證滿足基本的剛性需求。

（三）促進區(qū)域平衡發(fā)展，增強三四線城市吸引力

三、四線城市的問題主要在于基礎設施不完善、經(jīng)濟不發(fā)達導致的就業(yè)機會缺失等，從而對人口的吸引力不大，這是導致一些三、四線城市房價出現(xiàn)下跌的原因。在未來我們需要增強三、四線城市的吸引力，不斷完善三、四線城市的基本設施，促進區(qū)域平衡發(fā)展。

（四）逐步擺脫土地財政，保證土地適量供應

地方政府對于土地財政的依賴是房地產(chǎn)業(yè)扭曲發(fā)展的重要原因，有些地方明知房地產(chǎn)供給過剩，依舊支持其發(fā)展，主要是為了獲得持續(xù)的財政資金，并且從賣上獲得的資金不進入財政預算，可以供地方自由支配。要想在利益上切斷對房地產(chǎn)的扶持，就需要首先解決土地財政的問題，讓地方政府不再依賴土地財政。

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（作者單位：北京第一七一中學）endprint