建設國際樓宇：聚焦城市國際化的基本生產單元

□杭州市發展和改革委員會課題組

樓宇經濟是隨著城市化推進和現代服務業崛起而逐漸興起的一種新型經濟形態。它以樓宇或樓宇群等為載體，通過整體運營或對外租售，引進項目和企業，集聚資本、人才、信息等創新要素，促進產業鏈、價值鏈的延伸，推動產業集聚發展，實現城市經濟拉動、品位提升、就業促進、文化傳承、生態保護等綜合效益，被喻為“立起來的開發區”。國際樓宇是在經濟全球化背景下以國際前沿和高端產業為重點，聚集一批行業領先企業、創新企業、細分領域“小巨人”企業，具備與國際交往相匹配的硬件設施、運營理念及文化環境，具有創新輻射帶動力和廣泛國際影響力的商務樓宇或樓宇群，是樓宇經濟的升級版、國際版。在當今全球城市網絡體系重構進程中，如果沒有一批跨越國界而具有國際集散、輻射和影響功能的國際樓宇作為資金流、信息流、人才流、創新流的融合交匯點，任何城市都很難建設成為一座真正具有全球競爭力的國際化大都市。

現實基礎

進入“十三五”時期，杭州將全面提升城市國際化水平作為高水平開放推動高質量發展的首位戰略和首要任務，樓宇經濟作為城市經濟發展的重要載體在推進城市國際化的系統部署中不應缺席，而應將建設國際樓宇提高到推進城市國際化基本生產單元的戰略高度，作為拓展國際創新創業的重要載體、構筑開放型經濟體系的新高地、打造國際會議目的地城市和旅游休閑中心的基本保障以及塑造展示東方文化的價值空間，探索“國際樓宇—國際社區—國際城市”的城市國際化發展路徑與模式。這既是杭州繼續保持樓宇經濟全國領先地位的迫切要求，也是建設“獨特韻味、別樣精彩”世界名城的有效舉措和著力點。

杭州樓宇經濟萌芽于20世紀90年代慶春路金融街的形成。杭州市于2008年正式提出“大力發展樓宇經濟”，是我國最早提出發展樓宇經濟的城市。經過十年的培育、引導和扶持，憑借區位條件、產業基礎、營商環境、配套服務等方面的比較優勢，杭州市樓宇經濟取得了重大進展和顯著成效，全市投入使用規模以上樓宇由2010年的238幢增加到2017年的551幢，基本實現翻番；稅收億元樓由2011年的43幢增加到129幢，增長了2倍；2017年全市投入使用規模以上樓宇實現國、地稅總收入420.98億元，其中地方財政收入貢獻220.67億元，分別比2011年增加204.51億元和104.54億元，年均增長11.7%和11.3%（可變價格計算）；涌現了歐美中心、坤和中心、來福士廣場、遠洋國際中心等一批區位交通條件優越、設計理念先進、硬件設施完備、公共配套完善，具備建成國際樓宇基本條件的重點樓宇，有力支撐了城市經濟轉型發展，奠定了在全國樓宇經濟發展格局中的領先地位。2017年，杭州成功入選“中國樓宇經濟十大活力城市”，并被評為“中國樓宇經濟樣板城市”。

短板問題

樓宇經濟提升發展方向模糊，頂層設計滯后。2014年全國范圍內稅收優惠政策清理之后，杭州市出臺的《關于加快樓宇經濟發展若干財稅扶持政策的意見》《杭州市發展商務樓宇經濟獎勵辦法》等政策先后停止執行，市級政府層面缺乏引導樓宇經濟發展的有力抓手，頂層設計滯后，樓宇經濟提升發展方向模糊不明。而與此同時，成都、西安、重慶、武漢、長沙等城市高度重視樓宇經濟工作，把商務樓宇作為繁榮城市經濟和建設國際化大都市的重要手段，紛紛出臺鼓勵和扶持政策，樓宇經濟國際化水平大幅提升，杭州的先發優勢有所弱化，并有被超越的可能。

國際機構和組織入駐率不高，存在明顯短板。杭州綜合經濟實力排名長期領先于成都、西安、武漢、沈陽、南寧等省會城市，但由于特殊的區位條件和政治格局，長三角地區的涉外機構和國際組織基本都集中在上海，杭州雖然與21個國家的26個城市成為國際友好城市，但至今沒有國家在杭設立領事館，相關涉外業務仍需到上海辦理，導致杭州的超甲級商務樓宇對國際組織、涉外機構和跨國公司的吸引力不夠，入駐率不高，這也是杭州國際樓宇建設的明顯短板。

微觀主體運營組織能力不強，亟待轉型升級。當前杭州商務樓宇的微觀運營主體在理念和管理上仍局限于傳統保安、保潔、監控、設備管理、維修保養等傳統服務領域，整體的產業定位、策劃設計、招商運營能力不強，難以適應80后、90后群體對于個性辦公新潮流、共享空間新模式以及休閑體驗新需求的渴望和追求。杭州也缺少能將開發商、運營商、樓宇業主、入駐企業等各類市場主體整合起來的強有力第三方組織（類似成都樓宇經濟促進會），凝聚合力助推樓宇經濟發展。

商務樓宇產權結構不夠合理，自持比例偏低。樓宇產權的自持和整體運營是保障樓宇經濟從“散棲式”一家一戶企業轉變為以某一產業為主導，有效融合資本、人才、技術、管理、文化等要素的上下游產業鏈的“群居式”聯動發展的前提。除歷史遺留下來的產權分散樓宇之外，近年來投入運營的新建樓宇中，拆分零售現象依然普遍，產權自持樓宇比例仍然偏低，導致重招租、輕服務，重短期效益、輕長期謀劃，對引入產業缺乏規劃篩選，樓宇入駐企業良莠不齊，關聯度較低，產業集聚度不高，難以形成集聚效應和品牌效應。

地域文化特色挖掘彰顯不夠，公共配套有待提升。樓宇作為城市經濟發展主要載體，承擔著傳承和展示城市文化形象的功能。但在推進城市國際化的進程中，杭州現有商務樓宇從設計規劃到開發建設基本都是在西方建筑理念主導之下完成，真正能夠體現和傳播杭州城市特質和文化特色的樓宇基本沒有。此外，杭州在國際化標識改造、國際化社區建設以及接軌國際的教育、醫療等方面仍有較大提升空間。

政策建議

凝聚思想共識，啟動國際樓宇創建工作。進一步開展樓宇經濟國際化相關研究，認真學習和借鑒世界發達國家先進城市推進樓宇經濟國際化和建設國際樓宇的經營理念、管理方法和經驗教訓，組織相關職能部門開展學習和討論，充分認識國際樓宇對杭州推進城市國際化的重要意義和戰略地位，不斷凝聚共識，盡快啟動國際樓宇創建工作。可借鑒特色小鎮的創建機制和工作方案，以建筑總面積30000平方米以上、具有一定商業商務功能的獨棟樓宇和具有統一規劃、統一招商運營或統一物業管理，建筑總面積100000平方米以上的商業商務樓宇群為重點，區分預備類、培育類和認定類樓宇，打造一批國際樓宇示范點。

完善頂層設計，探索多元主體共推機制。創新國際樓宇建設體制機制，優化頂層設計，加強職能部門之間的資源共享，打破“信息孤島”；建立市級政府—區級政府—街道、社區—樓宇的聯動機制，強化市、區兩級樓宇辦的縱向指導與橫向溝通；探索國際樓宇“社區化”服務模式。成立由樓宇業主、物業服務企業、商業地產咨詢服務機構、投資商、運營商、研究機構和專家學者等共同參與的樓宇經濟行業協會，搭建政府與企業、企業與企業、企業與市場之間的橋梁，探索多元主體凝聚合力共建國際樓宇的工作機制。

堅持以評促建，細化國際樓宇認定標準。成立由市樓宇辦牽頭，杭州市住建局、杭州市質量技術監督局、杭州市標準化研究院、杭州市商業地產協會等機構組成的“杭州市國際樓宇等級評定委員會”，重點圍繞“區位條件、樓宇規模、財稅貢獻、市場價值認可度、產權結構、入駐企業品質、運營主體、LEED認證、BOMA認證、國際化水平”等十項關鍵指標，明確國際樓宇認定標準，以標準化工作為切入點，推進杭州樓宇經濟向國際標準看齊，引導樓宇經濟往精品化、專業化、生態化、智能化方向發展。

優化產權結構，加大樓宇全球招商力度。把樓宇自持比例作為評定國際樓宇的核心指標，原則上只有自持比例較高的樓宇才能作為國際化樓宇培育對象（標準可適當放低至商務樓宇自持比例不低于70%），以優化商務樓宇產權結構，為樓宇經濟健康可持續發展奠定基礎。同時搶抓“后峰會、前亞運”歷史性機遇，圍繞重點區域、重點平臺、重點領域，全方位開展精準招商引資活動，吸引跨國企業總部、職能總部和其他國際性組織機構入駐。

引育市場主體，持續提升管理服務水平。引導商務樓宇開發、建設主體與戴德梁行、第一太平戴維斯、仲聯量行等國際地產顧問行合作，提升杭州商務樓宇國際化服務水平。鼓勵國內樓宇管理運營主體擴展服務范圍，提升服務能力，實現由安保、保潔等傳統物業服務商向樓宇招商、集中采購、咨詢培訓、投融資等現代產業運營商轉型，借助“互聯網+”等信息網絡技術，推廣共享空間、開放辦公、聯合辦公等樓宇運營新模式，并通過定期講座、行業沙龍、主題活動、黨建活動等推動樓宇內企業加強合作交流，提升樓宇服務水平和入駐企業粘合度。

優化發展環境，挖掘國際樓宇文化內涵。加快城市有機更新，完善商務配套服務功能；對標國際通行規則，打造便捷高效的政務體系和接軌國際的市場規則體系，優化國際營商環境；高標準建設國際化生活社區、商業街區，優化國際化人居環境；全方位營造國際化發展環境。同時，注重樓宇形態外觀與杭州整體風貌相協調，挖掘杭州建筑風格和歷史文脈，保護好前人留下的文化遺產，注重文化與產業的對接，塑造與杭州市開放大氣、精致和諧的城市精神特質相匹配的價值空間，全面提升國際樓宇的人文、生態和社會效益。

明確事后獎勵，提高引導政策的實效性。設立國際樓宇專項建設基金，重點用于商務樓宇提升品質和檔次、引進國際企業和組織、優化業態布局、完善公共配套、提高國際化水平等，并明確國際樓宇認定后獎勵的扶持機制，切實提高政策的指向性、精準性和實效性。