我國房地產金融的融資渠道探析

傅智平

【摘要】作為一個資金高度密集型的行業，我國房地產的發展與壯大離不開龐大的資金鏈支持。隨著國家一系列的調控政策的出臺，我國的房地產行業也正面臨著資金不足以及融資渠道單一的困境。為了維穩房地產行業的發展，國家相關職能部門應當建立一套健全的房地產資金融資市場制度，對相關政策進行一定的 放寬，以此促進多元化的經濟的交流與往來。從而實現對整個社會資本的盤活與流通。

【關鍵詞】房地產金融 融資 分析

近幾年，隨著我國經濟的不斷發展，我國的房地產行業迎來了巨大的變革與機遇。國內的各大房地產商也面臨著一些挑戰，資金鏈的緊張、融資問題的不足以及融資渠道的狹隘等均影響到了整個房地產行業的健康發展。過去傳統的房地產融資形式主要從銀行進行借貸，而這種單一的融資渠道嚴重阻礙了房地產個體開發商的發展效率。因此，發展多元化房地產資金融資渠道無疑是促進房地產行業可持續發展的關鍵點。

一、當前國內房地產融資存在的問題

（一）開發商自有資金不足

有關數據統計，目前國內的絕大多數開發商其自身發展條件不完善，企業的自有資金嚴重不足。作為銀行放貸以及其它方面的融資考量關鍵點之一，企業內部自有資金的嚴重不足勢必將會導致其進一步提高帶寬的審核條件，這也一旦你個程度上影響到了企業的項目的有序進行。因此，對于房地開發商而言，想要獲得更多的融資與貸款，勢必需要先從自身問題下手，想出可以解決自有資金的辦法，常見了可以尋找天使投資人、以及提高自身的盈利能力等。

（二）融資渠道單一

自2011年以來，我國國內的貸款增長速度逐年降低。而實際國內房地產行業的快速增長以及對于貸款的需求卻遠遠高于該增長速度。實際房地產開發項目所涉及到的資金問題，來自于銀行的貸款明顯高于理論數據。往往對于一個項目其土地出讓金部分通常使用的是企業的自由資金，而忽略了相關房地產開發商前期的欠款，往往這些欠款準備項目實施后通過向銀行貸款所取得的。企業的負債率在眾多的中小型企業中占比在百分之八十以上，而往往小于百分之六十五的房地產企業的負債率更安全，因此，絕大多數的房地產企業其低于風險的能力較為薄弱，一旦出現在融資渠道以及資金鏈上是受阻，那么對于企業而言必將是嚴重的損失，甚至可能導致企業的直接被淘汰。

（三）國家政策影響大

常見的開發商融資渠道主要為向銀行索取貸款、通過債券進行融資以及信托中介的融資與外資的入股等。政府的一些職能部門，為了維穩房地產市場防止房價的過快漲勢，出臺了一系列的抑制房價措施，而這些政策往往一定程度上增加了企業融資困難。例如2013年國家出臺的《國五條》，一度導致銀行信貸當面的收緊，對于房地產的交易數量顯著降低，從而使得整個房地產行業受到了嚴重的打擊，增加了房地產的運作資本。這也就是說明了國家的相關政策對于房企的融資具有很大的動性，也從側面說明了我國的房地產融資渠道太過單一，缺乏一定的抗風險性。

二、應對建議

（一）建立完善的房地產金融體系

首先需要建立一個具有多種功能的市場，其主要以房地產相關企業的融資為核心。此外，需要對房企的市場體系進行健全，從而提高整個房地產行業的資金流動性，為更多的企業提供更加簡單的快捷的融資途徑。資金的流動性是關乎到整個市場的穩定與健康發展的關鍵，因此，為了保證流通過程的穩定性與可靠性，需要里利用現代化的管理理念，借助現代化的金融工具去實現，資產的證券化以及指數化發展。資產的輕型化處理無疑對于其在市場的流通，提供了極大的便利。

（二）相關部門放寬政策

對于國內的房產企業而言，銀行貸款往往是其主要的融資渠道。而隨著國內近幾年房價的一路躥升，為了維穩國內的市場環境國家不得不出臺了一些列的房價調控政策。常用的形式主要由提高銀行存款的準備金或者提高私人購房的首付比例等，而這些政策無疑嚴重制約了房地產企業在資金回籠上的速度。由此可見國家的一些列政策對于房產企業的發展的重要影響。而國家采取一些列的抑制房價的措施往往只是在短期內可以實現對房價的維穩，但是不是最終的解決問題的辦法。國家部門應當采取一定的鼓勵措施，放開機制支持房企多渠道的進行融資，支持并鼓勵其建設大量的廉租房以及經濟適用房用來滿足低收入家庭對于住房的需求。對于商品房的買賣，其應當由市場來進行自我調節，政府可以適當的介入以防止房地產的泡沫。但不應過多的參與從而影響到整個市場環境，從而影響到了整個房地場行業的有序發展。

（三）多渠道組合多元化融資

隨著國家對于貨幣政策的態度變化，企業從銀行的獲得貸款的難度也越來越高，這也就大大制約了企業的資金到位以及自身的發展，因此發展多渠道的融資組合時企業得以生存的新型方式。目前常見的企業融資渠道有債券型融資、信托的融資以及抵押貸款等其他形式。企業可以憑借自身的情況，單獨去開發其中一種融資，也可以對各種融資渠道進行組合融資。通過多渠道的融資形式，可以大大降低對于銀行貸款的依賴，從而實現降低成本和融資風險的目的。

三、結論

當前，發展多元化的多渠道的融資以及成為房企實現自我發展的研究焦點。國內許多大型的企業往往受限于單一的融資渠道從而嚴重阻礙企業的進一步擴張。此外，國家對于房地場行業的抑制態度也一定程度給企業的從銀行獲得貸款增添了不少麻煩，因此發展多渠道的多形式的融資無疑是企業取得更大突破的關鍵。對于企業而言應當依據自身的實際情況，進行單一形式或者多種融資渠道的有效組合，從而彌補自身資金鏈上的不足降低企業的運行風險。

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