美國評估行業對市場最新出現的“評估豁免”和“混合評估”等進行熱議

2018年6月7日，美國評估促進會（The Appraisal Foundation）召開全國性的論壇，針對美國評估市場上出現的評估豁免（appraisal waivers）和混合評估(hybrid appraisal)議題，邀請對相關評估事項感興趣的組織進行討論。代表著近100家公司、非盈利性組織和政府部門的評估促進會兩大咨詢委員會也參加了此次論壇。

關于評估豁免（不進行傳統評估）的討論主要圍繞著來自房利美(Fannie Mae)和房地美（Freddie Mac）的代表，這兩大政府資助的企業是美國金融抵押評估市場上最大的評估服務購買方，在美國評估市場上占有重要地位。目前房利美和房地美均允許在某些貸款業務中不再需要進行傳統的評估，而僅依賴于自動評估模型（automated valuation models）或其他評估工具。與會者討論了允許評估豁免的情形以及在此情形下用于貸款抵押物風險的程序。在目前評估豁免迅速上升的背景下，與會者提醒需要關注這些評估工具所具有的導向性指引和參數方面的風險，并提倡在評估行業進行現代化努力的進程中應當繼續對此事項進行持續關注與討論。

隨著越來越多的評估師被要求在其他人士進行現場勘察工作的基礎上提供價值意見，與會者討論此類業務可能具有的風險，包括缺乏對進行現場勘察的人士的信息、評估結論質量的下降等。針對這些存在的風險，與會者建議基于市場上出現的這種新趨勢，評估師和投資者應當在監控這些處于上升趨勢的混合評估業務使用方面保持應有的謹慎。

美國是實施金融評估監管制度的國家，依照相關法律，所有在聯邦存款保險公司投保的金融機構所涉及的抵押貸款評估業務都需要由州“注冊評估師”或“許可評估師”進行，并遵守美國評估準則（USPAP）。近年來隨著金融抵押業務的不斷起伏，相當多的金融機構為降低成本、簡化程序，不斷地嘗試在一定情況下可以不進行傳統的評估，而以逐步發展成熟的自動評估模型替代，或由經紀人報價（BPO）系統替代。美國評估準則（USPAP）曾明確宣布自動評估模型的結果本身并不是評估意見或評估結論，但金融機構似乎并不買賬，因此評估豁免的趨勢愈演愈烈。

混合評估則是在互聯網技術及共享理念的推動下出現的新事物。由于傳統評估業務中需要評估師對評估標的進行現場勘察，造成業務時間和成本都居高不下。從2008年起，幾家以計算機和互聯網技術為支撐的公司進入評估行業，其業務模式是先大量收集相關地區物業的基本信息，以計算機或手機平臺提供給評估師，在方便評估師現場和后臺工作的同時，也以年費優惠等方式吸引評估師將現場勘察工作收集的新信息上傳至系統中，以不斷更新平臺系統。在美國存在大量獨立執業的個人評估師的背景下，這種共同維護、共同受益的模式立即受到執業評估師的歡迎，因而迅速鋪開。發展到今天，為進一步降低評估成本，已開始出現評估師不去現場，而依賴系統中提供的其他人進行的現場工作資料進行評估。這種評估實質上是一種“桌面評估”，即評估師無需去現場，主要依賴其他人士提供的現場勘察資料。而目前提供這種現場勘察資料的主要是房地產經紀人，成本在每宗40美元左右，在時間和成本上形成巨大節約，進一步受到評估師和最終客戶的歡迎。

無論是評估豁免還是混合評估，都是評估行業在步入信息化、互聯網化后出現的新事物，在一定程度上對傳統理念下的評估理念和執業模式帶來沖擊。簡單的抵制與否定已經被證明是無效的，評估行業如何在市場新變化的過程中維持評估行業的可持續發展，值得任何國家的評估行業深思。

（CVI供稿）