房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施

胡躍　吉海鵬

【摘 要】隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民的物質(zhì)生活水平的提高以及改善生活環(huán)境意識(shí)的增強(qiáng)，以往城市的配套設(shè)施已經(jīng)不能滿足人民的需求，不再適應(yīng)城市化發(fā)展的進(jìn)程，因此對(duì)舊城市的改造成為當(dāng)今的重要課題。由于房屋拆遷程序較繁雜，阻礙房屋拆遷的進(jìn)行，本篇論文主要講述房地產(chǎn)拆遷過(guò)程中評(píng)估時(shí)會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)分析其中的原因，提出積極有效的措施解決問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)拆遷工作的進(jìn)行，提高人民的生活質(zhì)量，促進(jìn)我國(guó)城市化的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；拆遷評(píng)估；問(wèn)題；原因；解決措施

我國(guó)通過(guò)房地產(chǎn)拆遷的方法，從農(nóng)戶手中征收國(guó)有土地，對(duì)被征收土地的農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)償，征地被用來(lái)建構(gòu)成新城或是商業(yè)用地，從而滿足人民的物質(zhì)文化需求，加快城市化的進(jìn)程，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。經(jīng)由前幾年城市化發(fā)展的進(jìn)度來(lái)看，此方法取得的效果顯著，但是也伴隨著一系列的社會(huì)問(wèn)題，比如拆遷賠償款、拆遷評(píng)估、政府補(bǔ)貼等等，這些問(wèn)題造成的拆遷糾紛嚴(yán)重的影響社會(huì)穩(wěn)定[1]。本篇論文主要分析此類問(wèn)題的原因并且提出具體的解決措施。

1 房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中出現(xiàn)的問(wèn)題

1.1 估價(jià)方法的問(wèn)題

房地產(chǎn)拆遷過(guò)程中最難實(shí)施的就是估價(jià)工作，影響房屋估價(jià)的因素很多，目前多數(shù)城市采取以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)結(jié)合相關(guān)系數(shù)的方式進(jìn)行房屋估價(jià)，但這種計(jì)算方法與房屋估價(jià)規(guī)程不太相符，不符合實(shí)際情況。其原因主要有三個(gè)，首先，基準(zhǔn)價(jià)格本身就沒(méi)有說(shuō)服性，在房地產(chǎn)拆遷估價(jià)規(guī)程中并沒(méi)有涉及到基準(zhǔn)價(jià)格的內(nèi)容，同時(shí)也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)基準(zhǔn)價(jià)格一詞，因此通過(guò)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)不具科學(xué)性，更談不上說(shuō)服群眾配合拆遷工作。其次，中國(guó)共產(chǎn)黨開(kāi)展的十一屆三中全會(huì)明確的提出建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中起著舉足輕重的作用。因此房屋的價(jià)值應(yīng)該是由房屋本身的價(jià)值以及社會(huì)市場(chǎng)價(jià)值共同決定的，其中后一者的影響力較大。比如同一區(qū)位的房子，有的只是居民房，而有的是商用房，學(xué)區(qū)房，比較具有商業(yè)價(jià)值，如果同一采取基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)、進(jìn)行賠償，造成與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值相差甚遠(yuǎn)，這勢(shì)必會(huì)引起部分群眾的不滿。所以在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中也應(yīng)該注重市場(chǎng)因素，而不應(yīng)該只采取基準(zhǔn)價(jià)格的方式對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)。最后是政府層面，政府由于拆遷量大的原因，為了減少工作強(qiáng)度，盡快的完成評(píng)估工作，很大程度上會(huì)選擇節(jié)約、精力的評(píng)估方式進(jìn)行評(píng)估，較少結(jié)合實(shí)際情況考慮，最終會(huì)造成評(píng)估價(jià)格與房屋的實(shí)際價(jià)值有很大的差距，同樣造成群眾的不滿，容易激發(fā)社會(huì)矛盾，同時(shí)不利于房屋拆遷工作的進(jìn)行。因此，在進(jìn)行估價(jià)確定基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)應(yīng)該考慮市場(chǎng)價(jià)格因素。

1.2 群眾不愿配合

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)貧富差距大是我國(guó)的基本國(guó)情，房地產(chǎn)拆遷工作的主要對(duì)象是村民，作為弱勢(shì)群體，村民不可能自愿的把自己的房屋、土地交出來(lái)。同時(shí)受文化因素的影響，大部分村民文化素質(zhì)不高，不理解拆房屋遷工作的目的是為了促進(jìn)我國(guó)城市化發(fā)展，只看著眼前的利益，看不到長(zhǎng)遠(yuǎn)的好處。最后，部分村民通過(guò)其他渠道了解房地產(chǎn)估價(jià)以及賠償金的給定規(guī)則，進(jìn)行突擊裝修和突擊建筑的方式，讓房屋具有商用價(jià)值，通過(guò)這種方式騙取大額賠償金，如果拆遷隊(duì)不給出滿意的賠償金，村民就不配合拆遷工作，加大拆遷的難度。

1.3 確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格存在問(wèn)題

在確定房屋基準(zhǔn)價(jià)格的過(guò)程中，政府是主體，也就是說(shuō)政府是房屋基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)估機(jī)構(gòu)，因此基準(zhǔn)價(jià)格的評(píng)定實(shí)際上是一種政府行為，是不能擺脫政府的干預(yù)的，而政府部門為了減輕評(píng)估工作的強(qiáng)度和難度，較少考慮市場(chǎng)的因素，單單根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)格因素進(jìn)行評(píng)估，不能準(zhǔn)確的反應(yīng)出房屋在市場(chǎng)中的價(jià)值以及變化情況。同時(shí)政府部門如果出現(xiàn)腐敗行為，可能會(huì)故意壓低評(píng)估價(jià)格，從中吸取大額補(bǔ)償金，造成房屋估價(jià)低，引起社會(huì)矛盾[2]。

2 造成上述問(wèn)題的原因

2.1 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系不夠完善

當(dāng)前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系還不夠完善，市場(chǎng)信息不夠通常，這就增加了房地產(chǎn)拆遷估價(jià)工作的難度。首先，由于市場(chǎng)體系還處于一個(gè)發(fā)展階段，秩序也較為混亂，無(wú)法在房地產(chǎn)拆遷提供房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，評(píng)估工作者沒(méi)有參考的數(shù)據(jù)，無(wú)法給出準(zhǔn)確的評(píng)估價(jià)格。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料也不夠規(guī)范，沒(méi)有建立房地產(chǎn)市場(chǎng)交易信息資料庫(kù)，資料分布較為零散，信息交流不夠暢通。最后，政府部門沒(méi)有設(shè)定專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，并且沒(méi)有對(duì)不合格的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行打擊，這就造成某些沒(méi)有評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)仍然在做評(píng)估，這些機(jī)構(gòu)為了盈利，不惜違反規(guī)定制作出假的評(píng)估報(bào)告，造成政府收集到假的數(shù)據(jù)，制定出不符合實(shí)際的評(píng)估價(jià)格，使得房屋評(píng)估價(jià)格與實(shí)際價(jià)格相差甚大[3]。比如，重慶某個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，請(qǐng)了一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，然而這個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)有受到被拆遷人的委托，結(jié)果出現(xiàn)了兩份差距較大的評(píng)估結(jié)果。

2.2 政府部門的原因

政府部門作為價(jià)格評(píng)估的主體部門在價(jià)格評(píng)估中所起的作用相當(dāng)重大，其中政府部門的工作人員的工作態(tài)度也是十分重要的，如果政府工作人員比較懶散，工作積極性不高，就會(huì)出現(xiàn)只根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，不結(jié)合市場(chǎng)因素的情況。同時(shí)政府部門沒(méi)有對(duì)村民突擊建筑以及突擊裝修的情況進(jìn)行管理，這種情況很容易增加國(guó)家的補(bǔ)償負(fù)擔(dān)，同時(shí)處理的不好也容易引起群眾矛盾。

2.3 城鄉(xiāng)差距顯著

受我國(guó)基本國(guó)情的影響，城鄉(xiāng)差距顯著，被征收土地的對(duì)象是村民，出于文化水平、自身素質(zhì)以及經(jīng)濟(jì)狀況的因素，農(nóng)民使不太愿意變賣房屋的，因?yàn)槭芪幕潭鹊挠绊懀r(nóng)民理解不了拆遷工作的實(shí)際意義，受自身素質(zhì)的影響，農(nóng)民看不到長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，只知道現(xiàn)階段自身利益受損，受經(jīng)濟(jì)狀況的影響，農(nóng)民除了土地沒(méi)有其他的生存技能，土地是農(nóng)民重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

3 房屋拆遷評(píng)估中出現(xiàn)問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施

3.1 完善拆遷估價(jià)方法

一般來(lái)說(shuō)，房屋拆遷進(jìn)行估價(jià)的方法主要有基準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)法以及市場(chǎng)價(jià)格估價(jià)法。首先是基準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)法，采取基準(zhǔn)價(jià)格估價(jià)法時(shí)應(yīng)當(dāng)注意估價(jià)信息資料來(lái)源的可靠性，對(duì)于不合理的信息應(yīng)當(dāng)果斷剔除，由于政府是基準(zhǔn)估價(jià)的主體，因此政府部門的員工應(yīng)當(dāng)提升工作責(zé)任感，對(duì)工作積極負(fù)責(zé)，同時(shí)政府也應(yīng)該制定相關(guān)的監(jiān)督部門，對(duì)于基準(zhǔn)估計(jì)的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，防止腐敗行為的產(chǎn)生，還應(yīng)當(dāng)公開(kāi)基準(zhǔn)估價(jià)的價(jià)格，使得基準(zhǔn)價(jià)格透明化，保障群眾的知情權(quán)。其次是市場(chǎng)價(jià)格估算法，這種方法也稱作市場(chǎng)比較法，通過(guò)房屋與房屋之間的比較，了解房屋在市場(chǎng)中的價(jià)值，根據(jù)房屋在市場(chǎng)中的價(jià)值，進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。這兩種評(píng)估方法不是一層不變，而是需要時(shí)時(shí)更新，一般情況下是一年一次。

3.2 加強(qiáng)監(jiān)督力度

加強(qiáng)監(jiān)督力度主要是發(fā)揮政府的監(jiān)督作用，政府監(jiān)督主要分三方面，一方面是政府自身，一方面是市場(chǎng)，最后是農(nóng)戶。首先針對(duì)政府自身，政府需要設(shè)置監(jiān)督部門，對(duì)于貪污腐敗，工作偷工減料的行為應(yīng)該嚴(yán)厲打擊；其次是監(jiān)督市場(chǎng)，防止市場(chǎng)為了利益而胡亂定價(jià)的情況，同時(shí)需要制止不符合規(guī)定或者是沒(méi)有資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)，防止虛假評(píng)估報(bào)告的出現(xiàn)；最后是監(jiān)督農(nóng)戶，防止農(nóng)戶為了騙取大額補(bǔ)償金而突擊裝修、突擊建筑的行為。

3.3 加強(qiáng)拆遷工作的教育與宣傳力度

由于農(nóng)戶受文化程度的影響以及自身素質(zhì)的影響，對(duì)拆遷工作不理解，因此政府部門可以開(kāi)展相關(guān)知識(shí)講座、宣傳講座，向農(nóng)戶普及相關(guān)知識(shí)，促進(jìn)拆遷工作的進(jìn)行。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)拆遷評(píng)估工作在進(jìn)行過(guò)程中出現(xiàn)諸多問(wèn)題，如果解決不恰當(dāng)，會(huì)嚴(yán)重阻礙城市化的進(jìn)程，不利益我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，希望通過(guò)上訴對(duì)評(píng)估出現(xiàn)問(wèn)題的分析以及提出解決措施，能對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估工作有所幫助。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]李靜昆.房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施[J].科技信息，2016（29）：565-566.endprint