農村宅基地地籍調查和房屋調查探索

姚小軍

如皋市勘測院，江蘇如皋 226500

近年來我國的城鄉一體化進程得到了進一步發展，使得城市和農村的土地利用情況也發生了比較大的轉變，農村宅基地權籍調查及房屋調查、確權、登記發證工作的加快推進，是維護農民合法權益，促進農村社會秩序和諧穩定的重要舉措；是深化農村改革，促進城鄉統籌發展的產權基礎；是建立和實施不動產統一登記制度的基本內容；是實施“憑證管地、憑證用地”，這也就要求相關測繪人員能夠加強對農村宅基地地籍調查和房屋調查工作的研究力度，為提升土地管理和利用水平提供重要保障。

1 工作資源的合理配置

為了取得良好的農村宅基地地籍調查和房屋調查效果，首先要求相關的土管部門負責組織協調、指導和督查農村宅基地地籍調查和房屋調查工作，負責收集提供確權相關資料，組織開展宣傳動員會議，參與制定技術方案，全程監督與檢查工作進度和質量。規劃局負責提供和完善建設工程規劃許可、規劃驗收手續和批準文件等資料。公安部門提供最新戶籍、門牌信息。政府部門負責權屬土地糾紛調解，組織協調所轄村（居）委會全力支持此項工作，包括參加培訓、帶領調查員逐宗調查、協調權利人（戶口）現場指界、幫助調查員收集權屬來源資料等。只有做好上述幾個方面的準備工作，才能夠保障整個農村宅地基地籍調查和房屋工作的順利開展。在具體的測繪過程之中，做好打印機、數碼相機、計算機、全站儀、GPS儀器以及交通工具等設備的準備工作，并需要在結合實際工作計劃的基礎上來實現各種資源的最優化配置。

2 調查技術路線

在調用原有集體建設用地和農村宅基地確權登記地籍調查成果的基礎上，通過開展地籍調查成果復核及補充調查，修正、補充、完善了地籍調查數據；通過開展房屋權屬調查、房產測量和立體影像獲取工作，采集了房屋邊長、界址及其附屬設施信息；通過房產測量數據與原有地籍測量數據比對復核、補充調查信息錄入、房地數據一體化處理等外業數據處理工作，實現了房地數據一體化。通過開展農村不動產權籍調查數據庫建設及城鎮部分不動產數據整合，實現城鄉一體化數據庫建設。

3 權屬調查

宅基地權屬調查的任務是依照權利人申請，根據權源資料對宅基地范圍、界址、界線、權屬性質、用途等情況進行實地調查和記錄，在相鄰各方確認之后填寫《宅基地地籍調查表》，為地籍測量奠定基礎，也為發放證書提供了法律效力的調查文件和憑證。

3.1 權屬調查要求與流程

（1）按照宗地和房屋實際使用范圍，根據已經登記發證資料、土地使用者和房產所有者提供的權源材料和現狀進行調查。調查過程中必須嚴格執行有關法律、法規和規定，無論宗地以前是否登記過，都需要進行重新調查與核實；

（2）現場調查宗地的坐落位置、土地使用者和房產所有者性質、土地和房屋權屬性質、宗地使用權和房屋所有權情況（含共有使用權情況）、界址線等，經核實無誤后，將調查內容填寫到不動產權籍調查表中；

（3）為保證調查宗地的準確性，現場調查時拍攝每個宗地和房屋的實地照片，照片應能基本反映該宗地的實際狀況。針對調查的房屋，正對房屋四個面進行正面拍攝。使用像素超過1200萬的相機進行拍攝。照片應清晰反映房屋外觀、樓層等信息。如果房屋面與相鄰房屋或其他地物過近導致無法拍攝，可以在側面盡可能多的拍攝到該面。

（4）房屋實景拍攝的照片文件名按照房屋編碼加上后綴-東、-南、-西、-北命名。

3.2 已登記宗地核查

主要針對已確權或登記發證的用地，采用內、外業相結合的辦法進行，內業逐個宗地核查權屬資料，對于內業核查中存在的疑問，外業進一步核實。

外業調查組將內業檔案掃描信息錄入成果按發證上的坐落打印成冊，對宗地權利人、宗地坐落、權屬性質、使用權類型、土地用途、土地面積、宗地四至、宗地界址等情況進行外業核查。宗地界址線核查時對以下類型的宗地進行重點核查：

（1）對于內業無法判斷、不能理順宗地相互之間關系的交叉問題進行重點外業核查。

（2）對于內業展繪過程中根據地籍資料不能進行轉繪定位的（無任何界標物可參考）已發證的宗地圖形要進行外業核查。

（3）對于實體建筑存在改建、翻建、擴建、或者拆除等情況時，要在調查記事內詳細說明。如：該宗地已進行翻建（或擴建），面積比原登記增加或者減少了**m2。

（4）對于實體建筑無變化，但宗地面積不一致的，分析出原因，在調查記事內詳細說明。如：該宗地界址、四至、座落未發生變化，因精度和丈量誤差原因，比原登記面積增加或者減少了**m2；該宗地界址、四至、座落未發生變化，J*-J*原登記邊長為**m，本次實測為**m，面積增加或者減少了**m2。

核查后宗地在圖上表示方法有以下幾種：

（1）對于原始發證檔案資料中的宗地圖界址線和實地建筑物一致的（在誤差范圍內），地籍圖采用紅色權屬界線表示。

（2）對于原始發證檔案檔案資料中的宗地圖界址線與實地建筑物不一致的（在誤差范圍外），如擴建。該種情況下，先用紅色權屬界線標示原登記發證界線，再用藍色界線標示擴建部分，重合邊部分，紅色界線壓蓋藍色界線。

（3）對于原始發證檔案資料對應的實地建筑物已滅失的（如拆遷），此次調查不再圖形表示，但應按照地籍子區整理成冊，作為以后匯總的依據。

3.3 未登記宗地調查

對未登記宗地實地調查宗地使用者，地類、使用面積、坐落、四至等，并盡可能調查明確未登記原因。對未登記發證宗地，達到指界要求的宗地，或無任何權屬來源材料，同時符合政策法規的，按初始地籍調查的要求填寫不動產權籍調查表。同時應在調查記事內說明詳細情況。

4 房屋調查

4.1 調查內容

在開展農村宅基地調查時，還要對宅基地上房屋、構筑物的產權狀況進行調查。查清房屋權利人、坐落、項目名稱、房屋性質、構（建）筑物類型、共有情況、用途、幢號、總套數、總層數、所在層次、建筑結構、建成年份等。將房屋調查成果記載在房屋調查表中，結合農村宅基地調查，實現農村房、地調查的同步開展和調查成果的統一管理。

4.2 房屋調查流程

（1）預編房屋號：結合宗地統一代碼編制工作，預編房屋號。

（2）指界通知：調查人員在村組負責人的陪同下，對調查區內的集體土地宅基地上面的建筑物逐戶進行調查核實。對因各種原因不能及時到現場指界的權利人，按照調查計劃、工作進度、時間安排，填制指界通知書，通知戶主準時到現場指界。

（3）實地調查：依據農村房產登記發證成果，逐戶進行調查核實。房屋的權屬與土地權屬權利主體應一致。調查中對產權人、房屋坐落（以公安門牌編號為準）、房屋建筑結構、層數、所在層次、房屋建成年份、房屋用途、房屋幢號、墻體歸屬、權利來源等主要房產信息進行逐個調查，繪制房屋權界線示意圖。

5 技術創新

引入傾斜攝影測繪技術，創造性地采用構建三維模型的工作思路，進行無人機傾斜攝影，建立實景三維模型，探索采用傾斜攝影測繪等技術校驗外業測繪成果，提高了數據成果的實用性。借助新型測繪系統軟件，對不同的建筑物進行空間實體化存儲和展現，可以很直觀體現出農村宅地基的現狀，利用三維模型可以直接量測長度、面積、高度等房屋屬性，還可以形成矢量圖形，減少外業測量工作的時間，很大程度上提高農村宅地基確權登記效率，實現三維立體化管理，使調查質量得到了有效提升。同時應用地籍測繪數據、房產分丘圖、規劃數據和房屋分層分戶數據等構建空間數據體系，建立樓盤三維模型，來進行不動產數據空間化管理，并利用部分傾斜攝影成果進行實景化三維模式展示。

6 結語

農村宅地基地籍調查和房屋調查的最終目的是開展農村不動產登記發證。通過探索適合農村宅地基地籍調查和房屋調查的技術方法和實現路徑，為全面推進和實施不動產統一登記提供經驗，切實規范農村不動產權籍調查和登記，促進農村經濟健康可持續發展。