不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記房產(chǎn)與土地存量數(shù)據(jù)整合方法—以云南省陸良縣為例

石曉玲 李世成 周 瑞

云南省地礦測(cè)繪院，云南昆明 650218

關(guān)鍵字：不動(dòng)產(chǎn)登記；數(shù)據(jù)整合；地籍調(diào)查；整合方法

陸良縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在2016年4月1日正式啟動(dòng)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在此之前，該縣一共有2.5萬(wàn)份左右的土地登記資料和4.5萬(wàn)分左右的房產(chǎn)登記資料。在正式進(jìn)行登記之后，要按照“邊整合、邊應(yīng)用、急用先行”的登記原則進(jìn)行工作，使其資料能夠在最短的時(shí)間內(nèi)登記完成，能夠不對(duì)后期的工作造成不便。從開(kāi)展到2017年5月這段期間，就權(quán)籍地圖整理來(lái)說(shuō)，縣城建成區(qū)12.25km2范圍內(nèi)已經(jīng)完成整合，與此同時(shí)，還完成了不動(dòng)產(chǎn)單元2.8萬(wàn)個(gè)房地一體存量數(shù)據(jù)整合，這些在需整合總量中占63%左右的比例，有效地加快了陸良縣不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的腳步，為以后日常登記工作的順利開(kāi)展起到了一定的支撐作用。

1 整合存量數(shù)據(jù)的目的

不動(dòng)產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)的整合，只是對(duì)已發(fā)布、零散、不統(tǒng)一格式、不同媒介的房地產(chǎn)登記信息進(jìn)行有效的梳理。并嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，其主要目的是能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記先寫(xiě)基礎(chǔ)管理平臺(tái)提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支撐。

2 數(shù)據(jù)整合的主要內(nèi)容

陸良縣數(shù)據(jù)整合主要是以4項(xiàng)工作內(nèi)容進(jìn)行開(kāi)展。

2.1 分析與整理

本文對(duì)現(xiàn)有的城市土地登記調(diào)查數(shù)據(jù)和土地登記數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析和整理，并在此基礎(chǔ)上形成了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的產(chǎn)權(quán)圖。通過(guò)土地底圖對(duì)整合區(qū)域內(nèi)的住宅用地和住宅圖形數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算和整合，現(xiàn)有數(shù)據(jù)的整合具有一定的空間基礎(chǔ)。

2.2 進(jìn)行“落宗”處理

整理房屋所有權(quán)登記數(shù)據(jù)和登記檔案，對(duì)房屋所有權(quán)信息進(jìn)行有效提取，在此基礎(chǔ)上完成房屋所有權(quán)登記信息和房屋及宗地圖形的“落宗”處理，這樣能有效的明確同一宗地土地登記與房屋登記的信息。

2.3 建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)

在完成登記信息落宗后，要進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記庫(kù)的建設(shè)，此外，還需要在數(shù)據(jù)庫(kù)中導(dǎo)入房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以便更好地完成后續(xù)工作（房地產(chǎn)統(tǒng)一登記、數(shù)據(jù)交換）。

3 合理有效的利用已有資料

（1）作為唯一一個(gè)擁有土地使用權(quán)權(quán)屬登記信息的部門(mén)，其老舊的土地登記數(shù)據(jù)庫(kù)和土地登記檔案僅有土地權(quán)屬信息的記錄，而沒(méi)有明確的記錄空間圖形信息，所以，為了更加精確的確定宗地的空間位置，就要整合原始信息數(shù)據(jù)，以便獲取有效發(fā)布場(chǎng)所的空間圖形信息。

（2）作為唯一一個(gè)擁有房屋所有權(quán)權(quán)屬登記信息的部門(mén)，其老舊的房屋登記數(shù)據(jù)庫(kù)和房屋登記檔案僅有房屋權(quán)屬信息，而沒(méi)有明確的房屋的空間圖形信息，所以，為了更加精確的確定房屋的空間位置，需要整合原始的信息數(shù)據(jù)，以獲取發(fā)行機(jī)構(gòu)有效的空間信息。

（3）根據(jù)對(duì)陸良縣的土地登記宗地圖形數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可知：在陸良縣的土地登記系統(tǒng)中登記過(guò)的宗地，根據(jù)宗地號(hào)，基本上都能夠找到對(duì)應(yīng)的宗地圖形，并且宗地的大致情況都與登記信息相差無(wú)幾。

（4）在2009年進(jìn)行過(guò)第二次土地調(diào)查之后，陸良縣為了更加精確土地登記的數(shù)據(jù)，對(duì)當(dāng)?shù)剡M(jìn)行了地基調(diào)查，并做出城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)，至此，二調(diào)城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)成為土地登記的首選數(shù)據(jù)來(lái)源。

（5）為了確保宗地的正確性，該縣在土地權(quán)利登記的過(guò)程中使用的城市地籍?dāng)?shù)據(jù)是在2009年二調(diào)城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)對(duì)土地權(quán)登記的過(guò)程中，調(diào)查和補(bǔ)充的一些零散土地調(diào)查數(shù)據(jù)，這不僅僅向土地部門(mén)提供了正確的土地地籍調(diào)查數(shù)據(jù)和居民地圖，同時(shí)也更新城市地籍的普通地圖的數(shù)據(jù)。

4 整合存量數(shù)據(jù)的方法

4.1 規(guī)范空間數(shù)據(jù)

4.1.1 轉(zhuǎn)換坐標(biāo)

為了建立不動(dòng)產(chǎn)登記矢量圖層和影像圖層，需要將不同部門(mén)、不同調(diào)查規(guī)模、不同坐標(biāo)系的空間圖數(shù)據(jù)和圖像數(shù)據(jù)需要統(tǒng)一為“2011陸良坐標(biāo)系”。

4.1.2 整理和存儲(chǔ)基本的地圖數(shù)據(jù)

行政區(qū)域：根據(jù)土地利用變化的最新年度數(shù)據(jù)，利用行政區(qū)域和行政區(qū)域邊界層基本信息對(duì)其坐標(biāo)進(jìn)行交換，并根據(jù)房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，對(duì)屬性信息進(jìn)行改進(jìn)和存儲(chǔ)。

地籍區(qū)：以農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)的主要信息為依據(jù)，從中提取地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)的注冊(cè)和認(rèn)證區(qū)和地籍區(qū)層，并對(duì)其進(jìn)行坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，結(jié)合城市地籍測(cè)量劃定塊附近的微調(diào)和地籍地籍區(qū)，并根據(jù)需求的房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)的“標(biāo)準(zhǔn)”，完善屬性信息和整理倉(cāng)庫(kù)。這一層是在數(shù)據(jù)集成過(guò)程中唯一能夠確定地籍子區(qū)域的依據(jù)。

圖像數(shù)據(jù)：陸良縣2011年獲得的正射影像，該縣不僅將其進(jìn)行了坐標(biāo)轉(zhuǎn)換，還將其納入房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，作為后期的參考資料。

4.1.3 整理權(quán)籍底圖數(shù)據(jù)

（1）確定整理原則。①進(jìn)行土地登記的，以土地登記時(shí)的登記居住用地邊界地址為準(zhǔn)，不經(jīng)修改的土地登記數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)使用的結(jié)果。土地現(xiàn)狀發(fā)生了變化，即使拆遷等地上附著物已經(jīng)丟失，也仍然按照現(xiàn)行有效登記狀態(tài)編入權(quán)籍底圖。②在2009年，由于簽發(fā)證書(shū)而重新開(kāi)展的分散的居民區(qū)將直接提取調(diào)查數(shù)據(jù)，并將其排列到正確公民的權(quán)籍底圖中。③未出具證明的居住證的土地，根據(jù)2009年第二次宗地調(diào)查，已現(xiàn)場(chǎng)重新驗(yàn)證，驗(yàn)證準(zhǔn)確。④在實(shí)地核查過(guò)程中，對(duì)近年來(lái)新增加的宗地進(jìn)行了測(cè)繪與調(diào)查。

（2）統(tǒng)一格式與系統(tǒng)。MAPGIS、ARCGIS、CASS等格式都為地籍調(diào)查數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)格式，對(duì)于地籍調(diào)查來(lái)說(shuō)其數(shù)據(jù)格式是多種多樣的，為了更好的完成數(shù)據(jù)調(diào)查工作，就需要統(tǒng)一數(shù)據(jù)格式。而不同的時(shí)期與坐標(biāo)系測(cè)量的數(shù)據(jù)又有一定的差別，為了獲得更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，應(yīng)將坐標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)一為2011年陸良坐標(biāo)系。

（3）宗地比對(duì)。為了使陸良縣房產(chǎn)登記更加準(zhǔn)確，要對(duì)不同的宗地地形進(jìn)行比對(duì)，以統(tǒng)一的整理原則為依據(jù)，留下需要的，剔除無(wú)效的。目前在底圖中記錄的信息是地籍調(diào)查時(shí)的信息，因此，在后續(xù)的工作中，對(duì)于這些已經(jīng)認(rèn)證的土地，要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行有效的信息整合。

（4）實(shí)地信息核實(shí)。在2009年度遷出后，為了修訂更加準(zhǔn)確的住宅及其他地形圖及地籍，當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)對(duì)沒(méi)有經(jīng)過(guò)審核而進(jìn)行更改宗地及新居補(bǔ)充調(diào)查。

（5）拓樸檢查。仔細(xì)檢查空間拓?fù)潢P(guān)系，對(duì)其中出現(xiàn)的宗地重疊，及時(shí)發(fā)現(xiàn)相交界址線，面、點(diǎn)、線不套合等錯(cuò)誤，及時(shí)消除。

（6）屬性整理。不同時(shí)期不相同的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，造成了地籍調(diào)查數(shù)據(jù)屬性記錄也不相同，所以，就要根據(jù)新的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)進(jìn)行重新規(guī)范。

（7）不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)編號(hào)。在土地地籍圖和地籍子區(qū)內(nèi)，根據(jù)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)代碼規(guī)則，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單位號(hào)進(jìn)行編號(hào)，另外，在土地注冊(cè)資料庫(kù)內(nèi)，保留注冊(cè)土地的資料，以便與土地注冊(cè)資料相結(jié)合。

（8）整理房屋自然幢。在房屋測(cè)繪結(jié)果中只會(huì)有房產(chǎn)分戶圖，所以，要想對(duì)自然幢的空間地形進(jìn)行整理的話就要利用權(quán)籍地圖中的“房屋層”。

4.2 規(guī)劃非數(shù)據(jù)空間

針對(duì)土地登記數(shù)據(jù)庫(kù)和房屋登記數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行的數(shù)據(jù)規(guī)范化，就是非空間數(shù)據(jù)的規(guī)范化。

（1）對(duì)數(shù)據(jù)的有效性進(jìn)行認(rèn)真分析，防止出現(xiàn)同一土地或出現(xiàn)多個(gè)房屋數(shù)據(jù)記錄的情況。

（1）篩選與集成有效的屬性信息，對(duì)有效信息進(jìn)行保留，無(wú)效信息進(jìn)行剔除，根據(jù)需求不同，進(jìn)行不同的不動(dòng)產(chǎn)信息登記記錄，屬性的相同性是進(jìn)行數(shù)據(jù)集成的首要條件，要根據(jù)其不同的屬性放入不同的表格，不屬于同種屬性的數(shù)據(jù)在該表格中應(yīng)被刪除。

4.3 關(guān)聯(lián)房地?cái)?shù)據(jù)整合

4.3.1 土地登記信息落宗

根據(jù)落宗的土地?cái)?shù)量，相應(yīng)的土地上可以找到對(duì)應(yīng)的底圖，土地登記信息需要記錄可以依照的相應(yīng)的登記標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)入房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，這樣就可以完成土地信息的“落宗”處理了。完成“落宗”之后，可以根據(jù)相對(duì)應(yīng)的屬性字段關(guān)系進(jìn)行軟件設(shè)置，這樣軟件后期就可以根據(jù)相應(yīng)的信息進(jìn)行自動(dòng)匹配，從而使工作效率得到有效的提高。

4.3.2 房屋信息落宗

為了能夠?qū)崿F(xiàn)“圖屬一體”的管理，陸良縣不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)，在進(jìn)行整合工作時(shí)，以“幢”為基礎(chǔ)，結(jié)合房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)，對(duì)應(yīng)房屋信息，構(gòu)建矢量圖形。具體的方法是：以居住區(qū)為基礎(chǔ)，進(jìn)行自然幢與邏輯幢的建設(shè)，并根據(jù)每一幢房屋的不同屬性進(jìn)行不同的信息錄入；以“層”為基礎(chǔ)，進(jìn)行戶圖形的構(gòu)建，并根據(jù)不同的屬性錄入不同的信息；根據(jù)不同房屋的登記信息，查找對(duì)應(yīng)的矢量“戶”圖形并記錄到相應(yīng)的矢量“房屋”屬性信息中。

4.3.3 制作宗地圖及分戶圖

根據(jù)整合的土地登記信息與房屋登記信息，制作發(fā)證。

4.3.4 補(bǔ)充調(diào)查

對(duì)于有些無(wú)法通過(guò)內(nèi)業(yè)判定的信息，需要去到房屋所在地進(jìn)行信息的實(shí)地采集、調(diào)查和勘測(cè)，以確保所有土地登記信息都可以準(zhǔn)確無(wú)誤的放在特定的底圖之上。

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上方法開(kāi)展的陸良縣不動(dòng)產(chǎn)存量數(shù)據(jù)整合，不僅構(gòu)建了權(quán)籍底圖還實(shí)現(xiàn)了每一套房屋數(shù)據(jù)的空間實(shí)體化管理，有力地支撐了陸良縣不動(dòng)產(chǎn)日常登記工作的開(kāi)展。

（參考文獻(xiàn)3篇，刊略，需者可函索）