現代城市背景下開放式小區規劃和管理的探索

張 超

上海華東建設發展設計有限公司安徽分公司，安徽合肥 230022

在以往的社會發展中，封閉式小區為城市小區建設的首選模式，該種小區的治安環境較好，但是封閉的小區將城市的路網交通完全割裂，造成了城市較為嚴重的道路規劃不科學、城市擁堵等問題，制約著現代城市文明的進步。當前歐美等發達國家的諸多小區多為開放式小區，這些小區在建設或者應用期間將圍墻全部拆除，城市內的主干道、支路如蜘蛛網般分布，極大地緩解了城市交通壓力，而且城市治安環境良好，居民的生活更加便捷，現代文明發展程度較高。我國目前在現代城市發展的大環境下開始逐步進行封閉式小區至開放式小區的轉換發展，以此適應現代化城市的發展需要。

1 開放式小區的規劃研究

1.1 規劃模式

首先為組團式布局模式，該模式在實際的開放式小區規劃中需要把握好小區建筑、綠地、公共建筑以及活動區域等內容的布局情況，內部為居民的居住場所，內部道路具有封閉性，但是外圍的公共建筑可以供所有人來使用，充分發揮公共資源的價值。所以該種開放式小區的布局分工明確，每一個團塊具有不同的功能與作用，小區的功能混合性顯著提高，并且該種小區內的居民區有著非常高的私密性，綠地使用效率以及城市道路的密度也顯著提高，城市的供地壓力有效緩解。當前該種理念在國外很多城市小區規劃中有著非常廣泛的應用，城市的路網結構呈現為棋盤狀，住宅小區被路網所分割成為獨立的居住場所，城市內的主干道與路網相結合，在相互連接中形成城市統一的交通主干線，擁堵的交通被有效疏通，人群聚集所致的擁堵更容易被疏散，促進了城市社會的穩定以及經濟的繁榮發展[1]。

其次為立體式布局模式，應用該模式規劃開放式小區所需的經濟成本以及操作技術較高，要求在規劃建設時進行空間設計，其中，在地表上的空間中需要設計有公共活動空間以及綠化帶等內容，這幾項內容可以通過連廊進行連接，以此可以讓建筑的空間聯系顯著的提高與增強，在整體設計中，住宅區和公共區域內的道路是各自分開的，但是住宅區內建筑可以和地下車庫、建筑頂層花園等設施借助于垂直交通工具進行有效連接，住宅區內各項資源利用率較高。該種小區的價值在判斷時不能僅依靠圍墻高度得出結論，重點需要放在空間設計以及與小區內建筑的設計相關性方面，所以基于立體布局模式的小區土地實現了集約化發展，建筑整體的設計創新性以及道路活力、小區私密性均較強[2]。

最后為混合式模式，該種模式在發展中將各類商業街區，普通住宅樓、高層以及超高層住宅樓、獨棟別墅等建筑共同進行規劃設計，以此構建混合式小區，此種模式的開放式小區多修建在市中心的繁華路段，其中的商業辦公區域處于城市的中心地帶，周邊則帶狀分布著大量的城市綠化、公共服務設施，所以在這些區域的人流量分布較為合理，如果有大量人群聚集可以及時疏散人群；同時該模式下的諸多建筑樓宇高度差異較大，住宅區內設置有公共設施，與開放式的街道可以共同形成該地區的商業街，道路的通達性強，并且處于商業街區的住宅區有著非常理想的建筑采光效果，住宅內居民之間的交流與往來較為頻繁，住宅的居住空間分異情況得到極大的改善與好轉，城市建筑布局合理性以及商業發展可以同時進行。因此，混合式的開放式小區可以最大化地利用城市土地，城市的環境質量也可以得到相應的提高。

現代城市背景下的城市在發展過程中，可以根據本地區小區以及交通發展的基本現狀，從實際情況入手進行科學化、合理化的小區改造，以此在城市交通有效改善的基礎上為居民提供優質的住宅環境。

1.2 規劃重點

首先，需要做好景觀設計，開放式小區的設計人員在規劃小區期間需要認識到景觀設計的重要性，除了要讓景觀發揮出觀賞性的價值外，還需要有效發揮景觀的界限功能，可以在建筑樓之間、樓宇和道路之間設計樹木、灌木叢類的綠化景觀，用以間隔用戶的居住區和道路，并且可以避免道路上來往行人和車輛產生的巨大噪音對于用戶生活的不良影響。

其次，做好人車分流的規劃，開放式小區規劃中居民住宅與道路交通網連接的較為緊密，所以需要將機動車、行人的通道有效隔離開來，其中小區車庫入口設計在小區主要入口附近，小區居民的車輛可以直接由該入口進入到小區內部，之后再通過地下垂直電梯抵達目的樓層，地表上的居民生活完全不受影響。

最后，需要重視商業區的規劃，當前很多基于封閉式小區的商業區大多都修建在小區以外的區域內，這樣的規劃方式使得小區居民可以方便快捷的到小區附近采購所需的商品，保證基本生活的有序進行，周邊商家獲利較多，但是周邊開設的商家在產品種類、服務模式上存在一定的局限性。在規劃開放式小區期間仍然可以按照上述布局方式進行商業區的設置，同時還可以按照小區規模和小區與周邊其他小區形成的社區，統一進行商業中心模式的構建。在此種商業模式中包括與居民日常生活息息相關的超級市場、藥店、商場、餐飲場所以及社區醫院等設施，居民可以在商業中心模式中獲得全方位的基本生活服務，產品的可選擇性非常高。所以，設計人員在進行新型的開放式小區設計以及封閉式小區改建中均需要把握好上述三個方面的重點內容進行規劃設計，以此確保設計出的小區可以滿足城市交通、居民便捷生活等各方面的需求。

2 開放式小區管理分析

2.1 物業管理

當前部分開放式小區內部連接性較強，住宅樓連接起來后具有內部的封閉性特點，日常維護所需的費用較高，較之于常規的依托高圍墻進行封閉的小區在管理方面有著較多的難點，所以在管理時需要從物業方面加強管理。首先，需要設置監控系統，尤其在小區住宅樓宇處要安裝數量較多、監控效果極佳的監控設備，以便小區管理人員可以通過監控系統在線實時對住宅樓附近的異常情況進行觀察，一旦出現異常情況可以迅速抵達異常區域進行有效的干預與處理，以此確保用戶居住生活的安全性和可靠性。其次，物業需要加強住宅區內的環境管理，日產工作中需要向小區內的每一位居住者進行開放式小區環境保護相關知識的宣講教育，告知人們垃圾分類處理原則，要求用戶在棄置垃圾時能夠按照不同的分類要求分別來裝袋，并且放置在相應的垃圾放置區內，以此構建小區良好的生活環境，提高小區整體環境的清潔度、美觀性，減少蚊蟲的大量滋生；同時針對樓內的衛生環境也需要物業安排專門的清潔人員每天進行及時的清理。再次，屋面空間管理，很多小區的屋頂基本為閑置不用的，所以在解決小區內的空間利用問題時管理人員可以通過調查問卷的形式征集群眾是否同意將樓層頂部設置為儲藏空間的意見，以此在大部分小區居民同意之后可以統一采購輕便材料，在樓頂上進行儲藏室的建設，并劃分為不同的區間以供本層樓上所有居民使用，居民可以通過消防通道抵達樓頂充分利用頂樓空間。最后，小區道路管理，目前部分開放式小區不具備入口處設置地下車庫的設計，所以在管理道路時可以進行小區道路的單向循環管理，并在道路上的空閑區域劃定標線、停車位，以此小區住戶的車倆可以停放在相應的區域，保持小區交通道路的通暢。

2.2 消防安全管理

首先，對小區居民加強消防安全意識的教育，開放式小區在做好該項管理工作時需要小區物業聯合該區域的消防部門共同整理一套適合本小區的消防安全管理的要點內容，每天不間斷的在小區內的LED宣傳屏上進行滾動播放；物業還可以定期在業主群中發放消防安全的注意事項，以此讓小區居民可以在生活中將消防安全放置在首要位置，嚴格按照消防規范中的內容進行活動，不斷增強消防安全意識，在該意識指導下做好消防安全事故的預防工作。其次，在開放式小區內建設消防安全設施，此類小區由于獨特的樓宇、道路設計，有著較高的風險發生火災事故，而且事故處理的難度較大，所以提前在小區內部設置完備、有效的消防安全設施，安裝火災自動報警裝置，以便在火災發生風險較高時可以提前提醒，促使消防人員可以在發出火災警報后能夠快速出警進行火災事故的處理。同時小區物業部門需要在消防部門專業技術人員的指導下對當前已有的消防設備進行現代化的改造，并在設置消防設施的區域加裝保護裝置，防止不法分子盜竊該裝置或者肆意調節裝置，避免發生消防裝置工作狀態不佳所致的火災事故處理不及時等問題。

3 結語

開放式小區在當前的社會經濟發展中有著非常廣闊的發展前景，需要城市住宅規劃人員在后續的小區建設中能夠認識到此類小區應用的價值，可以有效選擇相應的開放式小區規劃模式構建現代化的小區。