對房管所會計核算問題的探究

張麗娟

摘 要 本文通過對比，分析了現行體制下房管所的管理模式和核算模式，闡述了新形勢下房管所財務管理和會計核算。

關鍵詞 產權私有化 物業管理 會計核算

20世紀90年代，深化城鎮住房體制改革拉開了序幕，住房所有權實現由公有化向私有化的轉變，同時也給房管所對住房的管理職能帶來了巨大的變化。房管所職能去除了對房屋的配置職能，保留了收租、維修管理職能，還增加了對新增物業小區的物業管理的職能。房管所管理模式由以房養人、以租養薪的計劃經濟管理模式轉變為自主創新、自行創收來解決人員經費不足問題的管理模式。

一、傳統房管所會計核算

傳統房管所會計核算執行的是行政事業單位會計制度和行政事業單位會計準則，遵循收支兩條線原則。對所管轄范圍內未出售舊公房的房屋租賃收入、已出售舊公房的維修費收入等均按計劃執行、按保準收費，列入“事業收入”科目下設二級明細科目核算；所屬房屋維修及已出售的舊公房共用部位維修費用通過“事業支出”科目下按支出類型設置二級明細科目核算。

二、現行體制下房管所的管理模式和核算模式

隨著住房體制改革，單位停止了住房實物分配，住房公積金推進了住房貨幣化的進程，商品房交易買賣促進了產權私有化程度的提高。政府為了保障百姓居有所住，建立和完善了如廉租房、公租房、經適房、限價房等住宅產權性質形式。房管所除了負責房屋租賃、房屋產權管理、房屋及附屬設施修繕的傳統業務外，還要對所屬諸如上述產權的房屋進行物業管理和服務。

三、新形勢下房管所如何進行財務核算

房管所要適應市場經濟體制改革的要求，充分發揮自身優勢，增強競爭意識，加強運用主動性、開拓性的創新機制，開源節流，健康發展。財務核算遵循收支兩條線原則，更新財務人員理念，改變核算慣例，加強財務管理，嚴格控制費用支出，提高經濟效益。

（一）嚴格遵守會計法規，加強收入管理，控制支出管理

1.房管所收入做到依法取得，應收盡收。例如，房屋租金收入和共用部位維修費收入為事業性收入依據財政和收費局文件定價標準收取，主要用于房屋維修。保障房房租收入，是指享有政府保障性住房的居民繳納的房租，這部分房租不構成房管所收入，只是代收，全額上繳保障房管中心后一并上繳財政，由財政統一支配，用于保障性住房的維修和管理。物業小區收入主要是物業費收入和停車費收入。物業費收入取之于民，用之于民。它是政府指導結合市場定價，是物業服務內容核算的結果，主要用于小區保安保潔、綠化硬化、房屋及公用設施維修維護、電梯養護維修、物業日常管理等。物業費收入和停車費在“經營收入”科目中核算，可分小區分內容下設二、三級明細科目。

2.房管所嚴格按照計劃核算和控制成本，避免不必要的開支，保證資金正常運行。房管所作為自收自支的事業單位，經編辦核定為二類公益類事業單位，執行事業單位會計制度和會計準則。事業支出科目含工資福利支出、商品和服務支出、對家庭補助支出和基本建設支出等明細科目，下設三級科目核算明細支出。其中工資福利支出涵蓋了工資津貼、社會保障費用支出，這部分支出涉及在職人員工資和各類保險，關系到每個職工的切身利益；商品和服務支出包含辦公經費和維修費用支出，這部分支出是富有彈性的，有節約的潛力。既要干好工作，又要保質保量，既要過好緊日子，又要保證維修質量；對個人和家庭補助支出包括退休人員和遺屬人員費用支出等；基本建設支出為辦公設備和專業設備購置費。經營支出主要是物業小區支出，包括物業管理人員支出和物業管理基本設備及維修費用支出。物業管理人員支出項目有物業管理人員工資福利、小區清潔衛生費、小區保安費用。為了降低物業管理成本，應提高人員基本素質，按面積合理配置保安保潔人員，提高工作效率，減少人員數量，節約開支總量。物業管理基本設備及維修費用支出項目有辦公經費、固定資產折舊費、法定稅費、電梯設備運行費、電梯設備維修維護費、車庫管理費等。定期進行運行設備檢修和維護，延長基礎設施設備的使用壽命，延長更新換代的年限，控制運營成本，節省支出。物業費支出在“經營支出”科目中下設明細科目核算。

（二）建立健全房管所資產管理制度，規范資產購置、使用、出租出借和處置行為

1.嚴格按照標準配置單位資產，實行資產購置審批手續。事業單位購置固定資產應按照需求合理配置，經財政部門和上級主管部門批準后方可購置。

2.建立資產清查管理制度，加強資產日常管理和定期清查，保證資產的安全性和可靠性。例如，對一些消耗大的固定資產要勤維修檢修，保證資產正常使用。

3.建立資產出租出借申報審批制度。本著資產使用價值最大化原則，對長期閑置資產進行出租出借，充分挖掘資產潛力，做到物有所值。按照資產管理部門的要求，報經主管部門審批、財政備案后執行出租出借手續，出租出借所得納入單位收入。

4.建立資產處置和報廢審批制度。房管所對已損壞不能正常使用的資產進行處置，應由資產使用部門會同資產管理部門和財務部門提出申請，要通過單位領導集體審批，報財政部門批準后方可處置。

（三）加強物業小區財務制度建設和管理，保證資金的合理運用

第一，房管所用在物業管理方面的資金有限，既要保證小區居民有良好的生活環境，又要保障物業管理的長遠發展，就必須合理地規劃資金使用。

第二，房管所定期進行財務分析，評價物業管理效率。防范各種風險，科學地規范物業管理行為。

（作者單位為唐山市住房和城鄉建設局稅務莊房管所）endprint