房地產企業內部風險控制現狀與應對措施探析

姜媛

摘 要 我國房地產行業正處于快速發展時期，再加上房地產行業的風險高、投入大、項目周期長等特點，比其他企業所面臨的財務風險會更大，因此對企業內部風險控制管理水平提出了更高的要求。本文從影響房地產企業內部風險控制因素的角度出發，挖掘內部風險控制存在的問題，同時針對問題制定相應的優化措施，將房地產企業內部風險控制管理落到實處。

關鍵詞 房地產企業 內部風險 控制現狀 應對措施

一、引言

房地產企業的各項經濟業務活動不只受到國家宏觀經濟調控政策的影響，還受到企業運營戰略定位、內部管理機制等因素的制約。通過加強內部風險控制管理，能夠對內部組織架構、崗位設置、人員分工等進行更加明晰的劃分，使得房地產企業的決策機構、管理機構能夠在有效運行的監督機制下履行相應的職能，從而提升房地產企業的運營效率。綜上所述，房地產企業內部風險控制管理是極為關鍵的環節，也是房地產企業穩健發展的重要保障。

二、房地產企業內部風險控制存在的弊端

（一）部分房地產企業風險管理意識淡薄

1.資本結構缺乏合理性，致使資產負債率偏高。房地產企業的項目投資的資金需求量較大，而且絕大多數房地產企業為了使房地產開發項目順利運行，通常會通過各種渠道向銀行申請貸款，過度運用財務杠桿使得資產負債率過高，企業發展存在盲目性；沒有將企業的償債能力納入考慮范圍，致使其資本結構缺乏合理性，成本增加，使房地產企業的償債壓力加大。

2.財務杠桿過度運用，致使財務風險加劇。財務風險是房地產企業不能夠完全避免的，但是房地產企業的內部資金管理、配置與利潤分配等的不合理操作，使得資金利用率低下，而且過度依賴財務杠桿進行融資，房地產面臨的風險加大，對內部風險控制提出了更高的要求。

3.盲目跟風投資，增加投資風險。隨著房地產企業規模的不斷擴大，發展呈現多元化趨勢，在投資時沒有與該行業的專業人才進行交流，對其投資規模、市場需求、投資回報率缺乏詳盡的調查，在缺乏大范圍市場調研的基礎上作出投資決策，極易形成跟風型投資，增加投資風險。

（二）房地產企業內部風險控制機制不完備

某些房地產企業在內部控制建設初期沒有考慮到風險問題，致使內部風險控制機制不完備，在具體的內部控制操作時缺乏指導依據。而且多數房地產企業構建的內部風險控制機制存在內容不健全、設計有待完善等問題，更多的是對內部控制的基本操作，并沒有對房地產企業的風險形成系統的內部控制體系。而且落實力度有所欠缺，盡管有一定的內部控制機制，但是在落實上并沒有得到工作人員的重視，簡單地認為內部風險控制應該是財務部的職能，與自己沒有多大的關系。

（三）內部風險控制缺乏有效的監督機制

房地產企業的內部風險控制部門的監督職能應該歸屬到內部審計部門當中，但是某些房地產企業的內部審計部門只是空架子，內部審計部門不能夠發揮相應的監督效用。內部審計部門通常不能夠獨立于董事會，基本上都要受到管理層的制約，對于內部風險控制不能夠客觀公正地評估，從而在重大事項、重大資金支出、崗位人事調整等方面使內部監督機制流于形式。

（四）內部風險控制專業人才匱乏

某些房地產企業組織機構構建的不合理、人力資源缺乏保障，使得內部控制機制不能夠落到實處，都是由于缺乏完善的內部風險控制機制，該機制的建立又需要內部風險控制專業人才，而這方面的人才往往十分匱乏。許多內部風險控制工作人員的綜合素質無法跟上房地產企業的發展步伐，必須持續學習。

三、健全房地產企業內部風險控制的優化對策

（一）健全內部風險控制體系，增強風險管理意識

1.健全內部風險控制體系。通過構建健全的內部風險控制體系能夠抵御外部煩冗復雜的環境因素，為內部風險管理提供保障。房地產企業極易受到外部環境因素的影響，尤其是國家政策對房地產行業的宏觀調控，必須積極適應相應的國家政策，并深入解讀相應政策。

2.強化內部風險控制流程。房地產企業的資金流量龐大，必須強化會計審核管理，從而加強對資金使用的控制，對資金的使用情況進行監督，防止發生資金違規挪用的情況。同時，與銀行的密切交流也能夠及時了解企業的資金動向，可以為重大資金的運用提供保障。

（二）構建內部風險控制機制，落實監督機制

內部審計部門保證相對的獨立性。當內部控制機制不健全時，領導者的權力則會凌駕于房地產企業的規章制度之上，而且監督機制也無法落實，給領導層違規操作留下了很大的空間。因此只有將內部審計部門獨立出來，才能夠保證監督的客觀性，才能夠將監督機制落到實處。

（三）提升內部風險控制管理人員的綜合素質

對于內部風險控制管理，房地產企業必須明確分工、各司其職，各部門之間密切配合，提升內部風險控制管理人員的綜合素質。內部風險控制管理人員不僅需要掌握專業知識，同時需要了解工程、財務、管理等方面的知識。隨著房地產企業規模的不斷擴張以及經營多元化的需要，內部風險控制管理人員需要掌握的知識也會更加復雜。房地產企業應該加強對內部風險控制管理人員的培養，提高其綜合素質。

（作者單位為江門富港投資有限公司）

參考文獻

[1] 朱毅誠. ML房地產企業內部風險控制研究[D].西安建筑科技大學，2016.

[2] 顧華玲.房地產企業內部控制問題與對策淺析[J].企業研究，2014 （14）：38-39.endprint