淺談土地管理中土地評估的實踐研究

姜艷紅+++王瑩

摘要：土地評估是土地資源管理中的一個重要環節。土地評估涉及到土地資源管理的方方面面，尤其是近年來隨著城鎮化的發展特別是不動產等需地產業等發展，土地評估也成為土地合理化利用、最優化利用不可或缺的環節之一。本文從土地評估入手，淺談土地資源管理中土地評估存在的問題及對策。

關鍵詞：土地資源 土地評估 土地交易

在土地資源管理中，如何合理進行土地資源分配、科學對土地進行評估以及評估機構的科學有效管理都是土地資源管理的重要內容。對于國土資源部門，正確認識并做好土地評估對于土地政策順利實施也是非常重要的。

一、土地評估在土地資源管理中的實踐意義

在土地類型研究基礎上，根據特定生產目的對土地質量、適用性和生產潛力進行的評估，是土地評估的基本內容和概念。土地評估是對土地價值的一種價值評估方法。近年來為了保護耕地陸續出臺了多項耕地保護耕地等措施的出臺，國家對耕地的確權和劃分，在耕地占用等方面也需要土地評估進行調控和對耕地承包者的經濟補償。因此土地評估在土地資源管理中的作用越來越明顯，也越來越受到各方面的重視。

（一）土地評估可以促使土地交易順利進行

隨著經濟的發展，土地交易也越來越頻繁，尤其是近年來城鎮化以及不動產產業的發展，土地交易在交易內容和交易形式等方面也發生了一些顯著的變化。在實際土地交易中，需要國土部門以及評估機構等對土地經濟價值做出科學的評估。不同的地方評估標準也不一樣，因此土地評估呈現出一定的地域性，這也對我們土地管理者的管理方法和監督手段等提出了更高的要求。在實際交易中，對于土地獲取，市場很難獲取完整的價格資料。這就需要我們專業化的土地管理者和相關的專業機構對結合土地資料、經濟發展狀況等對土地經濟價值做出評定，在此基礎上，將土地評估作為交易雙方重要的參考標準，既保障了交易雙方的公平公正，消除了雙方因土地價值評估判斷的分歧，也能確保程序公正合法，從而促進交易的順利進行。

（二）土地評價有利于土地市場的完善

隨著城鎮化的發展和我國土地制度的政策法規的日趨完善，我國土地制度也發生了一些顯著的變化，尤其是在土地使用制度上，由原先的無償使用轉化為有償使用，這樣既保障了土地承包者的合法權益，也形成了一定的土地市場。土地市場的形成需要對有限的土地資源進行優化配置，特別是針對市場的變化進行市場化配置并完善各種市場舉措。對于我們土地管理部門來說，關鍵是應用各種法規法規對土地市場的優化配置進行監督，并對出現的問題進行及時調控和糾偏，從而保證土地市場的良性運作。

（三）土地評估有助于土地市場的管理和監督

土地資源管理的重要內容之一就是對土地市場的管理，尤其是對于城鎮化建設中對建設用地的管理。在土地市場的管理中，其中最重要的環節就是土地評估。土地評估可以從多方面對土地的價值等進行科學估測和判定，這在一定程度上遏制了土地的投機行為，此外，作為土地資源的管理部門，可以通過土地評估的政策應用對土地市場進行合理調控、管理和監督。

二、土地評估在土地資源實踐中經常出現的問題

（一）法律法規以及制度上還不太完善

近年來，我國在土地資源管理法規法規和制度上一直處于探索和完善階段，國家和各省市都陸續出臺了相關的法律法規如《中華人民共和國城市土地管理法》等。雖然陸續出臺了相關的法律法規、管理辦法和制度，但相對于發達國家，我國的法律法規和制度上等還需要進一步完善，尤其是近年來隨著不動產產業的發展，土地評估方面急需專門性法律法規的出臺、完善和保障。

（二）監督方面還需要進一步加強

近年來，隨著中國經濟的發展，土地交易也越來越頻繁，土地市場也日趨活躍。土地市場的活躍給土地資源管理工作帶來了機遇和挑戰，尤其是對于評估產業和部門來說，土地評估直接關系到土地資源的利用率、農轉非土地轉讓、耕地保護等多個方面。當前由于土地評估的地域性和差異性，給監督管理工作帶來了一定的難度。因此在監督方面，需要我們國土部門加強監督的力度。特別是在不動產用地的土地評估和涉農土地管理等，需要依法對評估公司、評估人員進行有效監督，以保證土地市場的有序性。

（三）評估人員的隊伍構建仍需要進一步健全和完善

評估人員隊伍的構建是保證土地市場有序平穩運行的基礎，也是開展制度化建設和法制化建設的保障。在土地評估過程中，專業化的評估人員是保證土地評估科學化的主要參與者，也是保證土地交易雙方公平公正的關鍵所在。目前我國對于土地評估人員的培訓制度和管理制度還不完善，仍需要進一步強化人員管理、監督和培訓，不斷健全評估人員，尤其是專業化評估人員的認證管理和監督管理等制度。

三、解決土地評估過程中出現問題的對策

（一）建立健全專業化的法律法規體系

一是盡快建立健全專業化的法律法規體系，尤其是針對土地評估方面的法律法規，更需要專業化的法律法規體系做保障，以保證土地評估平穩有序發展，二是建立健全評估人員的法律法律監督和法律法規認證制度。國家和相關部門進一步完善專業化評估人員的認證制度和監督制度，并認真做好評估人員的道德宣傳和職業素養提升等工作，強化職業人員的職業操守。

（二）加強監督部門的職能監督和培訓工作

國土相關部門以及社會、企業培訓機構要努力做好職能監督和培訓工作，尤其是提高評估人員的專業化技能提升、職業道德宣傳以及評估法律法規等宣貫工作，以進一步提高他們的專業技能。在土地評估過程中，尤其是涉及到不動產等大宗土地交易方面，相關職能部門要對交易環節中的土地評估及時有效進行監督，以保證交易的合法、公平和公正，保證土地交易市場的健康運行。

此外，在土地評估體系建設方面，還可以進一步完善職業認證和職業分類制度，以進一步保證土地評估人員職業制度更加科學。

總之，作為國土資源部門，在土地評估方面的資源管理中，更需要強化職能監督和技能培訓，以保證土地評估人員隊伍更加專業性。只有真正做好了土地評估等工作，才能真正保證土地交易市場的平穩有序進行，保證不動產、耕地保護等工作的健康有序可持續發展，也能提高土地資源的利用率。

參考文獻：

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[2]付標，崔永亮.對我國土地估價機制的理性思考[J].資源·產業，2004，（05）.

[3]邱華炳.土地評估[M].中國財政經濟出版社，2003.

（作者簡介：[1]姜艷紅，供職于山東省鄄城縣國土資源局，助理工程師，主要從事土地估價交易、不動產登記等工作；[2]王瑩，供職于山東省鄄城縣國土資源局，助理工程師，主要從事土地估價交易、不動產登記等工作。）endprint