德國鐵獅門辦公樓考察匯報(bào)之一：法蘭克福劇院大廈解讀（一）：人文周全與精神安頓

文／朱莉霞

概況

法蘭克福劇院大廈（OpernTurm）是一座43層的高層建筑，它位于城市商務(wù)中心，是法拉克福市區(qū)一道引人注目的建筑景觀。該建筑坐落于歌劇院廣場(chǎng)（Opernplatz），對(duì)面就是著名的老歌劇院（Alte Oper）。樓宇擁有一個(gè)地面公園Rothschild公園；并相鄰兩條地鐵線的交匯點(diǎn)劇院廣場(chǎng)站，距離法蘭克福主火車站、機(jī)場(chǎng)分別僅幾分鐘和20分鐘車程。

劇院大廈于2009年竣工，塔樓可出租凈面積達(dá)到602,779ft2（約56000m2），塔樓的標(biāo)準(zhǔn)層可出租面積為13,993ft2（約1300m2）。該建筑還包含一座可出租凈面積為113,021ft2（約1.05萬m2）的七層裙樓，上面五層用作辦公物業(yè)，下面兩層為零售商用。

小插曲：關(guān)于為什么不在大堂設(shè)租戶銘牌

步入樓宇，樓宇大堂中并未有通常寫字樓展示的租戶樓層銘牌。據(jù)鐵獅門介紹，劇院大廈的辨識(shí)度很高，他們認(rèn)為租戶在給他們的訪客介紹工作地點(diǎn)時(shí)，只需說“我們?cè)趧≡捍髲B——就是老歌劇院旁邊、與公園相連的那個(gè)石材立面的高樓、鐵獅門開發(fā)的那棟”就足以令訪客清晰辨識(shí)了。

劇院+公園+鐵獅門，以及最直觀的它與眾“玻璃”不同的天然石材立面，成為這個(gè)項(xiàng)目的顯著標(biāo)簽。

1、人文周全

如何讓中高端辦公樓立于不敗之地？或許最好的解釋就是盡察所需。這個(gè)所需，不僅是使用者在辦公室工作八小時(shí)之需，還包括他們所有的生活部分、情感需求。人不是工作的機(jī)器，樓宇設(shè)計(jì)更注重對(duì)使用者的人文周全。

1.1 增值設(shè)施：完善的配套服務(wù)

大樓的配套服務(wù)設(shè)施，包括兩家餐廳、兒童日托機(jī)構(gòu)、商店以及580個(gè)私人或公共停車位。為租戶周到地考慮其日常工作之外的普遍需求。

1.1.1 兒童看護(hù)

劇院大廈的兒童日托機(jī)構(gòu)位于三層，為8個(gè)月到三歲的孩子提供全年看護(hù)，運(yùn)營商是享有盛譽(yù)的pme Familenservice。它專對(duì)樓宇租戶提供服務(wù)。

在寫字樓的配套中設(shè)置兒童看護(hù)機(jī)構(gòu)的做法，受到了在職年輕父母的盛贊。它是樓宇租戶的使用“特權(quán)”，增強(qiáng)了租戶對(duì)樓宇的認(rèn)可。由于外包給知名運(yùn)營商，這個(gè)設(shè)施的存在并未減低樓宇收益，反而成為一些租戶看中樓宇的重要原因之一。

1.1.2 員工餐廳

裙房屋頂

在劇院大廈的二層，是提供國際美食的員工餐廳，以及令人贊賞的藝術(shù)作品與劇院廣場(chǎng)的絕妙景觀。每天，員工餐廳會(huì)提供五種不同的午餐選擇以及快餐、咖啡和精選甜點(diǎn)。員工餐廳的運(yùn)營商Consortium也在這里提供獨(dú)家定制與會(huì)議服務(wù)。員工餐廳只做午餐，主要是針對(duì)租戶員工，外來人員也可到此享用；另外的一家意式濃縮咖啡與快餐廳，則一直開到下午六點(diǎn)，為商務(wù)客人小坐提供便利。

除卻大樓本身的這兩個(gè)餐飲配套，劇院大廈周圍本就有餐飲的不少選擇（見下圖），以上兩項(xiàng)餐飲配套，僅是大樓為便利租戶的日常餐飲。值得注意的是，兩家餐廳都可提供“定制”的增值服務(wù)，在私人定制需求此起彼伏的今天，顯示出開發(fā)商和商業(yè)經(jīng)營者周到的服務(wù)意識(shí)。

1.1.3 屋頂露臺(tái)

大廈裙樓的屋頂是寬敞平整的大露臺(tái)，其上沒有擺放設(shè)備，設(shè)備被集中放置在地下室或?qū)ｉT的設(shè)備層。又由于公園和老劇院，這個(gè)屋頂露臺(tái)成為上佳的觀景地，看似不事雕琢、閑中著色，卻是蒼翠筆底之為。屋頂露臺(tái)上有個(gè)樓梯，通往裙房頂層的室內(nèi)房間，那里是會(huì)議及會(huì)議輕餐的場(chǎng)所，可用來舉辦大型室內(nèi)聚會(huì)。屆時(shí)，裙房屋頂露臺(tái)，也便成為它的室外延伸。

可以想見，每當(dāng)派對(duì)音樂悠然奏起，室內(nèi)觥籌交錯(cuò)，室外放眼云端，舉杯相碰，相與談笑，眾賓皆歡。據(jù)介紹，這個(gè)露臺(tái)作為租戶獨(dú)享的有償特色設(shè)施，頗受歡迎，它甚至還可以是“企業(yè)會(huì)所”、“娛樂中心”、“培訓(xùn)中心”等。讓員工獲得更為有趣的工作體驗(yàn)，是當(dāng)今優(yōu)秀企業(yè)普遍認(rèn)同的激發(fā)員工潛能的重要方式；這個(gè)屋頂露臺(tái)，提供了契機(jī)。

辦公塔樓與裙房之間的公共空間（扶梯通往二層餐廳）

位于二層的餐廳

此外，在塔樓頂層，還有個(gè)專屬于41層租戶所用的露臺(tái)。由于更高的視線和開闊的室外景觀，這個(gè)露臺(tái)非但沒有減少租金收益，還成為吸引高端客戶的增值點(diǎn)。

塔樓頂層露臺(tái)

塔樓頂層 (42F)平面圖/塔樓41F室內(nèi)

1.1.4 商店

劇院大廈外圍有兩層樓的購物長廊，面向歌劇院廣場(chǎng)，一直延伸到法蘭克福最繁華的鮑肯海姆大街。裙房底層設(shè)有1100m2的outlet店，一個(gè)精品面包房提供家庭烘焙美食，它的露臺(tái)可以俯瞰整個(gè)Rothschild公園。這些都是對(duì)劇院廣場(chǎng)商圈的商業(yè)補(bǔ)充。

1.1.5 商務(wù)中心

塔樓第16層，是劇院大廈的商務(wù)中心，為租戶和外部公司提供高質(zhì)靈活空間，以及大量增值服務(wù)。內(nèi)容包括，在商務(wù)中心中為虛擬的和共享的辦公提供獨(dú)有的專屬空間，為會(huì)議室和會(huì)客廳提供具有吸引力的辦公環(huán)境，提供視頻會(huì)議服務(wù)等。

1.1.6 靈活辦公

劇院大廈還提供專業(yè)秘書服務(wù)，可替租戶接聽電話、收發(fā)郵件、遞送物品等等。租戶可使用以小時(shí)、天、周或月來計(jì)費(fèi)的行政辦公室、會(huì)議室。在商務(wù)中心所在樓層，大廈還關(guān)注到當(dāng)下流行的“靈活辦公”的需要，為客戶提供便利的同時(shí)，通過以軟件服務(wù)為主的合理調(diào)配，挖掘樓宇的商業(yè)價(jià)值。

(1) 虛擬辦公室(Virtual Office)：大廈還提供虛擬辦公室租賃服務(wù)。大廈的秘書處，可代表租戶的公司接聽電話，電話將安全迅速地轉(zhuǎn)至租戶處。大廈會(huì)將租戶的公司銘牌貼放在樓層有代表性的位置，確保良好的觀感。租戶還可以享受到具有最頂尖技術(shù)的辦公室和通信技術(shù)，在任何時(shí)間都可方便地選擇使用以天計(jì)價(jià)的辦公室或會(huì)議室。大廈有專業(yè)人員完成秘書工作。

這種虛擬辦公室有著吸睛的價(jià)格：每月329歐元起。

(2) 共享辦公室(Shared Office)：客戶還可租賃共享辦公室，來同其它公司共享精裝修辦公室。共享辦公室提供了一個(gè)配有電話、電腦、網(wǎng)絡(luò)和打印機(jī)等必要辦公設(shè)備的舒適工作環(huán)境；這種辦公方式低成本，辦公地點(diǎn)高大上，并配有協(xié)助管理的專門小組。 如有需要，還可租賃會(huì)議室和視頻會(huì)議設(shè)備。

(3) 服務(wù)式辦公室(Serviced Office)：客戶可通過租賃服務(wù)室辦公室，享受到優(yōu)雅的裝修空間和訓(xùn)練有素的秘書團(tuán)隊(duì)。其服務(wù)包括：位于法蘭克福優(yōu)越地理位置上的頂部辦公室，擁有自己的電話號(hào)碼和傳真號(hào)碼，最新的通訊設(shè)備和專業(yè)辦公設(shè)施，以及多種會(huì)議室、包括視頻電話會(huì)議室。

(4) 協(xié)同辦公室(Team Office)：可提供容納10人規(guī)模的有效工作空間，擁有自己的電話號(hào)碼和傳真號(hào)碼，及最新的通訊設(shè)備和專業(yè)辦公設(shè)施。

(5) 行政辦公室(Executive Office)：辦公空間位于高區(qū)，包括一個(gè)可容納4人規(guī)模的會(huì)議桌，可享用協(xié)助管理服務(wù)、專業(yè)秘書團(tuán)隊(duì)的客戶接待服務(wù)，擁有自己的電話號(hào)碼和傳真號(hào)碼、及最新的通訊設(shè)備和專業(yè)辦公設(shè)施。

(6) 會(huì)議室(Meeting Room)：大廈提供多種類型的會(huì)議室和培訓(xùn)空間，包括典型會(huì)議室、會(huì)談室、日/時(shí)租室、視頻會(huì)議室等。這些空間設(shè)有最新的通訊設(shè)備和專業(yè)辦公設(shè)施，租戶可根據(jù)人數(shù)、場(chǎng)合、設(shè)備和指定時(shí)段，隨時(shí)隨地靈活預(yù)定。

1.2 員工餐廳：最好的景觀

大樓將最好的景觀位置，留給前述的員工餐廳。開發(fā)者認(rèn)為，良好的就餐環(huán)境是緩解工作壓力、提高員工幸福感的重要因素，因而二樓面向公園的最好位置，是員工餐廳，而不是其它用途的場(chǎng)所。

——對(duì)樓宇使用者的細(xì)致關(guān)懷，代表著一種時(shí)代的人文周全。

典型會(huì)議室、會(huì)談室、日/時(shí)租室、視頻會(huì)議室

2、精神安頓

除注重對(duì)使用者的人文周全外，劇院大廈的設(shè)計(jì)還考慮到了當(dāng)今時(shí)代下，人們?cè)诰裆系呢汃づc需求，力圖寫字樓不僅具備良好的硬質(zhì)配套，還能成為一個(gè)可以滋養(yǎng)和安頓精神的場(chǎng)所。

2.1 大堂畫作

古人云，文之冰雪，在骨，在神。蓋樓之氣韻，在構(gòu)，在堂。大廈的大堂，簡(jiǎn)潔，卻別有一番淡遠(yuǎn)真樸、優(yōu)雅穩(wěn)重的文化氣質(zhì)，低調(diào)中沁人心脾、耐人尋味。

解讀大堂的文化氣質(zhì)，大抵是由于其主入口處獨(dú)立高聳的方正空間，以及正對(duì)主入口墻壁上的巨幅畫作。

大堂照片及底層平面圖示意

2.1.1 方正空間

劇院大廈的底層，是邀人的、四層通高的入口大堂，中部為辦公空間，后面是它的“城市涼廊”。18m高的大堂，當(dāng)時(shí)在德國是獨(dú)有的。低調(diào)、不夸張的優(yōu)雅，使它本身就成為一種藝術(shù)品。大堂，也被開發(fā)商和設(shè)計(jì)者定位為樓宇美術(shù)館的一部分。

中世紀(jì)歐洲教堂，大體分為希臘十字式、拉丁十字式兩種平面格局。前者是典型的集中式型制，其最核心的部位永遠(yuǎn)是十字相交處的、位于中心的穹頂。穹頂?shù)慕^對(duì)“中心”位置，及其挺拔的高度，讓它成為空間中不爭(zhēng)的主角，人的視線與精神都會(huì)不由自主地在這兒凝聚、加強(qiáng)。

上/下：希臘十字式、拉丁十字式平面/伊斯坦布爾圣索菲亞大教堂室外及室內(nèi)、羅馬萬神廟室內(nèi)

大堂的“集中式布局”示意

劇院大廈的大堂便具這種集中式布局的特殊魅力——純凈、中心凝聚，擁有宏大的紀(jì)念性。18m高、近13m×13m的方形空間中心感十足。大堂頂部的人工光幕，宛若天光灑下，與神廟似，只是平添了大氣，沒有了神秘。穹頂之上，即塔樓第5層起，始為辦公用房。第5-7層，塔樓與裙房（共為7層）相連，成為能提供更大單層租賃面積的樓層。大堂兩側(cè)方柱，則限定了空間。其左右形成兩矩形空間，頗像中國傳統(tǒng)建筑中的“耳房”，這里是通向高低區(qū)電梯廳的所在。

2.1.2 巨幅畫作

劇院大廈底層方正空間的核心處，正對(duì)主入口的墻壁上，是一巨幅畫作。畫上一勾一捺，彎勾婆娑圓轉(zhuǎn)為白，捺筆蒼勁尖銳為彩，黑中帶紅。勾捺簡(jiǎn)潔如堂之格構(gòu)，色彩又以黑紅為破，加之捺筆鋒利瘦削，更為注目。細(xì)看這一捺，有“Ahab”字樣。

這幅畫作的名稱即叫作“Ahab”，長14m，高13m，由紐約藝術(shù)家Julian Schnabel在2010年專為大樓定制創(chuàng)作，立意取自Herman Melville的著名小說《白鯨記》(Moby Dick)，旨在呼吁保護(hù)自然和海洋世界。

《白鯨記》的故事以一條全身純白的巨型鯨魚Moby Dick為中心發(fā)展，它是一條被水手們視為魔鬼化身的兇猛鯨魚。船長Ahab在捕捉它的過程中被咬掉了一條腿，這種屈辱與傷痛更激發(fā)起他一定要打敗這條巨鯨的決心。在搭上了無數(shù)船員的性命之后，船長Ahab和白鯨Moby Dick同歸于盡。

畫作上的一抹自由之白和一道黑紅利劍，仿佛代表船長Ahab和白鯨Moby Dick，而他們的沖突就仿佛代表人類與自然的沖突。人類和自然，是做敵人還是做朋友？人類如何面對(duì)自然，是人類所永久面臨的一個(gè)話題，也是人類能否保持自身的一個(gè)關(guān)鍵。

這種對(duì)自然與人類發(fā)展的關(guān)懷，或者說環(huán)境保護(hù)傾向，正是鐵獅門樓宇的重要價(jià)值觀之一，他們重視Leed標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)到，一如它的客戶的普遍認(rèn)知。

把文化主題和開發(fā)價(jià)值觀高度統(tǒng)一，使藝術(shù)成為生活準(zhǔn)則的概括與升華，劇院廣場(chǎng)大堂的這幅畫作，做到了。同時(shí)，由于高度的概括性與視覺留白，用色的節(jié)制與大膽，畫作的裝飾感極強(qiáng)，能給人以深刻印象。

大堂兩側(cè)藝術(shù)品 (常更替)

2.2 大堂藝術(shù)品

劇院大廈大堂的兩側(cè)，是隨機(jī)展出藝術(shù)品的場(chǎng)所。這些經(jīng)常變換的作品，與建筑空間相得益彰，不僅提升了樓宇藝術(shù)質(zhì)感，也在不變的空間內(nèi)平添了生趣。

大廈剖面圖示意

2.3 藝術(shù)博物館

劇院大廈還在四層專門預(yù)留了美術(shù)館的位置，在技術(shù)考慮上，為日后改作藝術(shù)大空間提供可能。（本文作者單位系陸家嘴集團(tuán)。資料、圖片來源為綜合網(wǎng)絡(luò)公開信息，自行分析、繪制）