農村宅基地“永久租賃”，行嗎

劉某曉與父親劉某法、母親韋某娥、祖父（已去世）、祖母等5 人屬于廣西百色田東縣某村同一家庭戶，戶主為劉某法。1991 年10 月，該戶共分配得宅基地面積約402.11 平方米。1992 年12 月，劉某法辦理獲得集體土地建設用地使用證。

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2009 年6 月14 日，為償還家庭債務，劉某法、韋某娥與陸川縣某村的吳某菊簽訂了一份《宅基地租賃協議書》，約定劉某法、韋某娥自愿把屬于自己所有的集體土地宅基地以10萬元永久性出租給吳某菊。

為什么我國青少年近視率居世界第一？復旦大學附屬眼耳鼻喉科醫院副院長、上海眼視光學研究中心主任周行濤分析認為：“近視成因分為先天因素和環境因素，由先天因素為主導致的高度近視，其患病率較為恒定。而后天環境因素中，生活方式特別是戶外活動不足、學業負擔過重等引起的近視，這些年來明顯增多。”原來戶外活動不足、學業負擔過重等原因是青少年視力下降的原因，而戶外活動不足的原因又是學業負擔過重，壓得孩子不能去戶外活動，也不敢去戶外活動。原來學業負擔過重是罪魁禍首！

簽訂協議后，吳某菊支付了“租金”10 萬元，并于2010 年8 月建設完成一幢樓房后，一直使用至今。

劉某曉認為，宅基地為家庭所有成員共有，父母在與吳某菊簽訂協議時未征得其與祖母的同意，且吳某菊非本集體經濟組織成員，私自買賣集體土地的行為違法，損害了自己的合法權益。于是劉某曉將三人起訴至法院，要求確認合同無效，吳某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退還宅基地。

法院經審理認為，被告劉某法、韋某娥與吳某菊簽訂的《宅基地租賃協議書》，從約定的權利與義務內容分析，其民事法律關系本質上是雙方關于劉某法名下的宅基地使用權的買賣合同，并非雙方所稱的租賃合同關系，吳某菊所支付的“租金”10 萬元實為宅基地使用權的轉讓價款。根據土地管理法相關規定，宅基地禁止買賣，非經法定程序，宅基地的使用權不得轉讓。且宅基地所有權屬于農民集體，宅基地的使用權為該集體經濟組織成員所專享，具有身份關聯屬性，非集體經濟組織的成員無權取得該集體經濟組織的宅基地使用權。吳某菊并非劉某法、韋某娥所在集體經濟組織成員，據此認定該協議無效。

針對原告要求被告吳某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返還土地的訴請，法院認為，根據公平原則，應由簽訂《宅基地租賃協議書》雙方另行妥善處理好損失賠償問題后方才適合進行土地返還問題的處理，故對劉某曉的該項訴請不予支持。