住房租賃合同中承租人權益保護的途徑

謝成巍

【摘 要】在當今我國高速城市化進程下，城市房價高居不下，國家提倡租售并舉解決公民住房問題，住房租賃提上日程。保護住房租賃合同中弱勢地位的承租人利益變得尤其重要，本文從幾個方面入手，提出我國加強保護承租人利益的途徑，完善我國住房租賃制度。

【關鍵詞】住房租賃；承租人；權益保護

一、問題的提出

在當前社會，城市化將會吸引更多的人進入城市生活，這對住房的需求將會大大增加，但對于這些人來說，很少有人愿意在城市里買房，因為他們承受不起現在居高不下的房價，所以他們把目光放在了租賃方面，這造就了目前需求旺盛的住房租賃市場。

在這樣的快速發展之下，由于根基不穩暴露了許多的問題，從而引發了各種糾紛，使出租方或者是承租方的權益受到侵害。而承租人在這一過程中往往屬于弱勢地位，也就決定了其合法權益往往得不到保障。雖然相關部門制訂了相應的法律法規，但在實踐中并不能得到完整的落實。在現行法律法規中對于承租人利益的保護，還有很多盲區。

二、研究意義

房屋租賃是房地產業改革發展的必然產物之一，在當前的國家推動去庫存的政策下，積極鼓勵租售并舉，從而解決大量工薪階層的住房需求。

通過對住房租賃合同中承租人權益的保護問題的分析與對策研究， 引導出租方與承租方的正確觀念，增強公民合同意識，進而激發公民的維權意識。正確引導房地產經紀公司的服務意識，掌握服務技巧，提高服務質量，全面準確地了解目前市場的現狀，客觀深入地弄清發展中存在的問題，分清雙方各自應當擔負的責任并根據實際情況加以解決，對于規范和促進房屋租賃行業發展，維護承租人的權益，構建和諧社會具有十分重要的意義。

三、完善保護承租人權益的途徑

（一）適當限制出租人的權利及提高出租人的違約成本

住房是人們日常生活中必不可少的需求，而住房租賃則是關乎民生的問題。若只是按照合同意思自治的原則，不對出租人的權利適當限制，就很容易造成因承租人權益受到侵害而造成租賃關系的不穩定，這將不利于社會的穩定以及租賃市場的健康發展。在實踐中，經常因為承租人的一些原因造成出租人肆意提前終止租賃合同，這對承租人來說是極其不利的。我們應本著人道主義原則，適當限制出租人隨意解除合同的行為。

在生活實踐中出現的合同糾紛，多數來源于出租人的提前終止合同。在這個過程中，因為出租人違約的成本幾乎沒有，甚至不會被追究任何責任，因此有必要通過增加違約成本來對出租人的行為進行一定的約束。前提是增加出租人違約行為的曝光率，開通城市房屋管理局的投訴熱線，讓承租人在其權益遭到侵害時有地方可以尋求幫助，并鼓勵承租人積極維護自己的權益。對一些有惡劣性質的出租人予以罰款或者在一定時間限制其房屋的出租，這在一定程度上對出租人有警示作用，還能激發承租人的維權意識。

（二）落實住房租賃登記備案制度

我國早在1994年就出臺了相關規定，要求合同雙方簽訂了租賃合同之后，應當向當地的房地產管理部門進行登記備案，并且在1995年我國建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》中進一步強調了信息登記。雖然這項制度由來已久，但在實踐生活中進行登記的信息很少。在住房租賃過程中，大多都是屬于私房租賃，并且很多人也不愿去房地產管理部門登記備案，因此房屋登記制度的執行還有較長一段路要走。一方面民眾沒有登記意識，另一方面由于中介機構的存在，私房交易大多是通過中介機構達成的，而中介機構并不配合房地產管理部門對房屋信息進行登記。

（三）加強住房租金監管

雖然合同有著“意思自治”的原則，其租金由雙方共同協商議定，但租金很容易受各種因素的影響，偏離正常的市場租金價格。租金日益上漲的今天，在市場經濟快速發展的背景下，很多人為了能夠獲得更多的利益，從而通過各種手段提高租金價格。通過借鑒國外的先進經驗來看，租金水平應當保持在一個合理的范圍之內。租金的制定應當包括出租人的購房成本、應繳的各種稅費、物業費以及正常的房屋維修費，出租人不得隨意制定租金，使租金偏離正常的租金水平。

從各國的歷史上可以了解到，不同的國家以及不同的時期，在房屋租賃方面，政府都采取了相應的措施來對租金進行限制，比如德國、英國等，政府制定了指導價格，并且限制了租金的漲幅，這一舉措在一定程度上取得了不錯的效果，這不但控制了租金價格，更在很大程度上保護了承租人的權益。

通過對國外法律的發展歷程的了解，我們可以通過“初始租金由市場決定，適度調控租金上漲幅度”的方式來保障市場租金不偏離正常水平，必要的時候可以學習德國的做法，由政府制定官方指導價，市場租金水平圍繞“指導價”浮動。

（四）加強對中介機構行為的管理

當今房屋租賃大部分業務由中介機構壟斷，鑒于此種情況，將來的租賃立法可能主要針對規范中介機構的行為。相對于出租人來說，中介機構更容易被法律所約束，雖然通過《合同法》與《城市房地產管理法》可以看出國家已經對房地產中介機構的行為進行了一定的規范，但是在實踐中，收到的效果確實微乎其微。要加強對中介機構的管理，可以從以下幾個方面出發：一是積極努力地提升中介機構的信譽，對于中介機構的不正當行為進行糾正，相關監察部門要發揮作用，鼓勵群眾積極檢舉，一經發現，從嚴處理。二是避免中介吃差價的行為，中介存在的意義是幫助租賃雙方簽訂合同，在此過程中，適當收取報酬是應當的，但不可故意抬高價格，損害承租人的利益。三是成立相關部門來對市場上的房屋進行評估，規范中介機構的收費標準。四是建立統一的信息交易平臺，讓承租人有更多的渠道了解房源信息，打破中介機構的信息壟斷。

（五）普及承租人的法律知識和維權意識

在實踐中，許多的糾紛都是由于承租人不了解法律，法律素養低下的原因造成的，據調查顯示，許多人對于“優先購買權”以及“買賣不破租賃”的原則是完全不知道的，而且認為合同無關緊要，這就是沒有法律常識的體現。若承租人了解法，那么生活中就可以避免許多的合同糾紛。發生了糾紛，可以向法律維權機構尋求幫助，但如果自己就能解決的事情，那么就不必浪費時間在調解法律糾紛的事情上去，且能及時維護自身權益。為此，應當通過多種渠道了解、學習法律，提高人們對法律的認知度，從而最終幫助人們有維權的意識。

（六）加強解決住房租賃糾紛的渠道建設

通過調查得知，法院關于住房租賃的案件很少，即使有時候有，也是關于“優先購買權”的問題。由于優先購買權實現的條件很容易被規避，承租人很難有勝訴的機會，對于其他的問題，法院基本沒有遇到，這是因為承租人不愿意到法院去起訴，其根本原因是打官司需要大量的時間與金錢，而承租人一般恰恰是沒有的。

為了幫助承租人能夠有能力維權，可以適當設立維權機構，為承租人提供法律援助，緩和因合同糾紛引發的社會矛盾。因維權機構的盈利能力比較弱，那么維權機構的人員與資金就是需要解決的問題。首先資金問題，可以通過社會募捐的方式或者用福利彩票來加以援助。至于人員可以通過向社會尋求志愿者，或者是向一些法學院尋求幫助，可以讓老師帶領學生接手一些案子，一方面解決了維權機構人員的問題，另一方面也給了學生鍛煉的機會。

四、總結

在當今社會經濟飛速發展的大背景之下，住房因其特殊的地位，致使在租賃市場中承租人的利益保護問題愈發重要。要解決這一問題，需要多方面的協助，制訂更加詳細的具體措施，完善我國住房租賃制度，保障住房租賃市場的良性發展。

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