不動產評估中重置成本的分析

何春宇

摘 要：重置成本是我國較為常用的一種財產價值評估方法，在對不動產的數額以及覆蓋面評估上使用的頻率較高。如何對固定產的重置成本進行內容上的定義不同的評估人員在看法上也存在很大差異，文章針對重置成本的規范與標準進行相關內容的研究，并提出了一些個人觀點以及一寫建設性的意見，希望得出的結論可以給評估人員帶來幫助。

關鍵詞：不動產；重置成本；評估；分析

雖然重置成本法在不動產評估中應用的最廣泛，也是目前不動產評估最規范的方法，但是在實際不動產評估的過程中，重置成本法還是會由于一些因素的影響，而出現細節上的問題，如不動產中的條款問題、不動產評估人員意見不統一、重置成本方法應用不到位等。近年來，不動產相關管理部門不斷加強對重置成本法應用的重視程度，并對其使用技巧加以研究。因此，如何更好的將重置成本法應用到不動產的評估工作中，成為了相關研究人員以及一些社會人士需要面對的問題。

1 不動產評估中重置成本的原理

重置成本是不動產市場價格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態下的不動產成本，同時也無法體現不動產最高最佳使用狀態下的價格，更不能反映估價時點市場供求關系下的不動產價格。在目前的資產評估中，遇有大量的評估項目參與評估時所采取的評估方法只是利用評估基準日時市場同類型建筑或通過案例求得的現行單方造價作為參照標準，再根據委估建筑和參照建筑之間所存在的條件差異，采用條件差異系數去修正參照建筑的單方造價，從而求得委估項目的現行單方造價。這個方法稱之“單方造價比較法”，它是利用其它類似不動產的單方造價通過差異調整來替代委估建筑的實際造價，在資產評估中它是按照“替代原則”的理論去實現的，所求得的評估值也只是近似值，只要這個近似價值符合評估基準日時的市場價值標準，且誤差值控制在合理的范圍內，這個評估值就是正確的。按照這個方法求得的評估值既不是復原重置成本，也不是完全的更新重置成本，只是近似更新重置成本，因為它不是按照原設計編制的造價。

對于個體不動產的評估項目，即使按照原設計圖紙采用概預算法去重新編制概預算，許多評估項目在建造時期的現場變更簽證也很難齊全，編制的造價也只能是近似準確。上述的“替代原則”和近似理論概念非常重要，它奠定了我們采用重置成本法去對不動產估價的應用基礎。

2 不動產評估中重置成本法的應用

在不動產的估價中，用重置成本法求取房屋評估值一般分為三個計算階段，即造價計算階段、重置價值計算階段和評估值計算階段。無論采用什么方法去進行不動產評估，后兩個階段完全相同，所不同的就是造價計算所采用的計算方法各不相同。眾所周知，計算一個不動產項目的工程造價的方法不外乎有預（結）算編制法、竣工結算調整法、造價換算法、工料機價值編制法、指數調整法、單方造價比較法等。另外還有一種概算指標編制法，它是屬于預（結）算編制法的另一種形式，它和概預（結）算編制法的不同之處只是所采用的定額種類不同，預（結）算編制法所采用的定額為建設預算定額，而概算指標編制法所采用的定額為不動產設計概算指標定額。在企業的整體資產評估或群體建筑的資產評估中，單方造價比較法應用最廣、也是行之有效的評估方法，指數調整法一般不提倡使用。上述各種造價計算方法的選用應根據所具備的評估資料的條件來確定 。運用成本法評估不動產的現時價值時，由于不動產是在過去某時點建造的，所以，不能采用不動產原來的建造成本，而應以估價時點的重新建造成本為基礎，考慮評估對象的使用和磨損，扣除不動產的貶值額。

重置成本是采用新的建筑材料和工藝建造一個與原不動產功能結構基本相同的不動產的成本。重置成本應當包括利息、利潤和稅費。貶值是指不動產的價值減損。這里所指的貶值與會計上的折舊的內涵是不一樣的。不動產的價值減損，一般由兩方面因素引起，一是物理化學因素，即因不動產使用而使不動產磨損、自然老化、自然災害引起的不動產結構缺損和功能減弱，所有這些因素均導致不動產價值減損，故這種減損又被稱為自然折舊或有形損耗。二是社會經濟因素，即由于技術革新、建筑工藝改進或人們觀念的變化，引起建筑設備陳舊事后、設計風格落后，由此引起不動產陳舊、落后，致使其價值降低，這種減損稱為無形損耗。所以從不動產重置成本中扣除不動產損耗，即為不動產你現值，因此確定不動產貶值額就成為不動產評估中的關鍵一環。計算貶值額的方法有很多種，如直線折舊法、余額遞減法、償還基金法、年數合計法、成新折扣法等。常用的方法是直線折舊法和成新折扣法。

3 不動產評估中重置成本的優缺點

3.1 不動產評估中重置成本的優點

不動產評估中的重置成本法在應用的過程中，會根據本身原有的標準進行考量，這種標準通常以公式的形式展現出來，這樣重置成本法在不動產評估中應用的時候，就能提升不動產評估的統一性，相關的數據信息比較也非常的明顯。不動產評估中的重置成本法公式的應用也比較方便，而且相關的專業人士，還會提供可靠的評估成新率，而不動產市場也會提供準確的重置價值，為不動產的評估工作提供了諸多便利條件。另外，重置成本法還能充分的考慮到不動產評估中的經濟價值和實體價值因素，對不動產評估提供了寶貴的參考依據，更對不動產的評估效果產生巨大的影響。

3.2 不動產評估中重置成本的缺點

重置成本還存在一些影響不動產評估的缺點。重置成本法在使用的過程中，會進行大量的數據核算，從基本的零資產到單一資產，都需要會計核算給出準確的核算結果。所以重置成本需要用到大量的人力物力資源，還要在時間上投入很大的成本。另外，不動產評估中的重置成本法還存在不確定因素。當不動產中的利潤額有所增加或減少的時候，人力成本也會隨著利潤額的變化而進行改變，而這種改變會在很大程度上阻礙會計核算的真實效果，從而對不動產的評估帶來不利影響。

結束語

重置成本對不動產評估有著重要影響，也是人們評估不動產最重要的參考依據。雖然重置成本法在應用的過程中有很多優點，對不動產評估起著推進作用，但是重置成本法中的缺點，如有一定的局限性等，也會對不動產評估造成一定的阻礙。因此相關研究人員要對不動產評估與重置成本之間的關系進行進一步的研究，根據時代發展的需要，對重置成本法在不動產評估中的應用加以完善，這樣才能將兩者間的利益轉換到最大狀態，為不動產評估事業的發展奠定堅實的基礎，為重置成本法的應用提供有效保障。

參考文獻

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