論房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的問(wèn)題與對(duì)策

于 萍

（山東世紀(jì)泰華集團(tuán)有限公司，山東 濰坊 261000）

結(jié)合財(cái)務(wù)部發(fā)布的會(huì)計(jì)信息檢查公報(bào)，發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)信息失真、偷漏稅問(wèn)題等現(xiàn)象是極為普遍的，部分產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)故意隱瞞的利潤(rùn)率甚至達(dá)到50%。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的部分問(wèn)題進(jìn)行深度探究，希望有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的規(guī)范性。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種以營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、契稅等為主，大部分是流通環(huán)節(jié)稅種。全面評(píng)估房地產(chǎn)納稅情況，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)稅賦負(fù)擔(dān)并不極為繁重，但是有關(guān)行政收費(fèi)項(xiàng)目繁雜，部分區(qū)域高達(dá)十余種，其是房地產(chǎn)價(jià)格虛高的主要誘因之一，以致房地產(chǎn)商品的真實(shí)價(jià)格有所偏移，此時(shí)稅收正常增長(zhǎng)目標(biāo)難以順利達(dá)成，削弱了國(guó)家稅收政策對(duì)經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用。在房產(chǎn)持有階段產(chǎn)生的價(jià)值增長(zhǎng)部分，因?yàn)槿狈Χ愂照{(diào)控機(jī)制的管制，導(dǎo)致政府機(jī)關(guān)難以參與價(jià)值配置過(guò)程，由于多數(shù)價(jià)值又房產(chǎn)擁有者把控，房產(chǎn)炒作促使房?jī)r(jià)不斷增加，城鄉(xiāng)差距愈發(fā)顯著，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管中存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)采用多種方式少報(bào)銷售收入

當(dāng)下，房地產(chǎn)日趨多樣化，依照不同的開(kāi)發(fā)形式，政策、執(zhí)行方式以及管理力度上存在差異性，很多時(shí)候給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅留創(chuàng)造機(jī)會(huì)。大體上有如下表現(xiàn)：第一，假用經(jīng)濟(jì)適用房名義，采用減免稅政策偷稅；第二，利用虛假立項(xiàng)，制造“委托開(kāi)發(fā)”的假象，躲避銷售不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)稅金；第三，自建房產(chǎn)營(yíng)銷以后，不申報(bào)上報(bào)與建安流程相關(guān)的稅金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅款難以清繳

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納情況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)在企業(yè)所得稅與土地增值稅繳納環(huán)節(jié)上存在一些問(wèn)題。前者體現(xiàn)在難以精確核算成本方面上，促使獲得的利潤(rùn)信息缺乏真實(shí)性，多數(shù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中面臨虧損處境。稅務(wù)機(jī)關(guān)通常應(yīng)用審核征收率形式進(jìn)行征收，進(jìn)而產(chǎn)生了稅負(fù)公平性缺乏的問(wèn)題。后者由于隱瞞、謊報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，以導(dǎo)致供應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額數(shù)據(jù)缺乏真實(shí)性，此時(shí)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有土地增值稅[1]。

（三）計(jì)稅營(yíng)業(yè)額申報(bào)缺乏真實(shí)性與精確性

當(dāng)下一些納稅人有意降低營(yíng)業(yè)額，產(chǎn)生少申報(bào)或不申報(bào)應(yīng)納稅所得額的行為，大體表現(xiàn)在：第一，將價(jià)外費(fèi)用或代收費(fèi)用從營(yíng)業(yè)額中剔除；第二，以房換地、以房產(chǎn)抵償債務(wù)，進(jìn)而不申報(bào)納稅；第三，把預(yù)售房款納入”其他應(yīng)付款”賬目上，掛往來(lái)賬，長(zhǎng)時(shí)間不申報(bào)納稅。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的措施

（一）實(shí)施相應(yīng)監(jiān)管辦法

落實(shí)項(xiàng)目結(jié)算檢查工作，提升企業(yè)申報(bào)納稅及時(shí)性房地產(chǎn)工程完工，交付業(yè)主運(yùn)行后，稅務(wù)機(jī)關(guān)需第一時(shí)間前來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查，督促企業(yè)在短期內(nèi)完成結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查期間，應(yīng)科學(xué)實(shí)施可執(zhí)的手段，取企業(yè)售樓部調(diào)研，對(duì)預(yù)收款與明確營(yíng)銷收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間、成本費(fèi)用等款項(xiàng)進(jìn)行統(tǒng)一審核。特殊情況下，可結(jié)合企業(yè)提交的售房資料前來(lái)房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)審查查證，對(duì)項(xiàng)目的可銷售總面積、銷售單價(jià)、售房合同及發(fā)票等款項(xiàng)進(jìn)行核查，鼓勵(lì)并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)全面貫徹落實(shí)發(fā)票管理規(guī)范，開(kāi)具真實(shí)發(fā)票，短期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)銷收入，申報(bào)企業(yè)所得稅上繳的相關(guān)資料[2]。

（二）推行一體化新興管理模式

伴隨著城鎮(zhèn)建設(shè)腳步的提速，房地產(chǎn)業(yè)稅收在地方稅收過(guò)程中以一項(xiàng)十分重要的稅源身份存在。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷方式多樣性，且存在潛在收入，以致征收管理難度不斷增加，房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理的重點(diǎn)體現(xiàn)在提升征稅管理一體化方面上。所謂的一體化征稅，實(shí)質(zhì)上就是將契稅征管設(shè)為支撐點(diǎn)，進(jìn)而對(duì)稅源信息有整體性把控，在不同征收機(jī)關(guān)之間的協(xié)作下，有針對(duì)性的、快速傳導(dǎo)相關(guān)信息，進(jìn)而確保信息共享效率，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)稅收稅源相關(guān)信息全程動(dòng)態(tài)跟蹤目標(biāo)。一體化新興管理模式建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，也是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，可采用如下方法：第一，配置專職人員進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收征管項(xiàng)目；第二，推行跟蹤管理模式，其確保房地產(chǎn)企業(yè)收入、費(fèi)用、營(yíng)銷形式等相關(guān)信息獲得的整體性與時(shí)效性，結(jié)合實(shí)況編制稅收管理方法與對(duì)策；第三，構(gòu)建并完善征收管理臺(tái)賬，具體是以單項(xiàng)工程為參照，將開(kāi)發(fā)單位、施工單位、建筑面積、銷售價(jià)款、應(yīng)納稅款等設(shè)為主要內(nèi)容，只有將重點(diǎn)防治在單項(xiàng)工程項(xiàng)目上，才能實(shí)現(xiàn)對(duì)征管治療真實(shí)與有效性的維護(hù)；第四，合理制定計(jì)稅價(jià)格，嚴(yán)格依照相關(guān)規(guī)范征收稅款。

（三）實(shí)現(xiàn)稅源的有效管理

其一，面對(duì)稅基真實(shí)度缺乏的現(xiàn)狀，可推測(cè)收入總額及成本費(fèi)用支出核算缺乏準(zhǔn)確度的結(jié)論，以致無(wú)法將真實(shí)、準(zhǔn)確、完整納稅資料提交至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)等實(shí)況，可實(shí)施核定征收管理措施，具體體現(xiàn)在定額征收與核定征收兩大方面上[3]。若面對(duì)的對(duì)象是掛靠房、承包戶，需實(shí)施參照同行業(yè)同規(guī)模水平，遵照核定原則進(jìn)行征收。在實(shí)際操作層面上可依照核定應(yīng)納稅所得率明確應(yīng)納稅所得額，核定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額過(guò)程中可采用測(cè)算商品建筑面積與市場(chǎng)價(jià)格核定乘積等方法。

其二，落實(shí)稅法宣教、引導(dǎo)與審核評(píng)稅工作，充分彰顯稅收的預(yù)警作用，增強(qiáng)申報(bào)率、入庫(kù)率、申報(bào)精確性。

其三，依照稅收相關(guān)法律進(jìn)行，將稅收稽查職能充分發(fā)揮出來(lái)，規(guī)避涉稅違法行為，將心事方式極度惡劣的案件，可采用互聯(lián)網(wǎng)予以曝光披露，促使稅收稽查以查促征、以查促管等功能真正發(fā)揮出來(lái)。

其四，將各類種檢查整合為一，強(qiáng)化對(duì)各種核定征收方法的相關(guān)納稅人稽查力度。強(qiáng)化國(guó)稅、地稅、財(cái)政等部門間合作的緊湊性，確保稅收相關(guān)信息的互動(dòng)性與互通性，構(gòu)建內(nèi)部相互監(jiān)督關(guān)系，合力對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行稽查。

房地產(chǎn)業(yè)作為高收入、高利潤(rùn)行業(yè)，也是當(dāng)下稅務(wù)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管的行業(yè)。除了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量監(jiān)管外，還需強(qiáng)化稅收監(jiān)管力度，提升財(cái)務(wù)核算真實(shí)性，補(bǔ)繳稅收款項(xiàng)。在情節(jié)嚴(yán)重情況下，需移交司法機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。