論房地產企業稅收征管中存在的問題與對策

于 萍

（山東世紀泰華集團有限公司，山東 濰坊 261000）

結合財務部發布的會計信息檢查公報，發現在房地產企業中會計信息失真、偷漏稅問題等現象是極為普遍的，部分產地產企業故意隱瞞的利潤率甚至達到50%。本文對房地產企業稅收征管中存在的部分問題進行深度探究，希望有助于強化房地產企業稅收征管的規范性。

一、房地產企業稅收征管的現狀

房地產企業涉及的稅種以營業稅、房產稅、城市房地產稅、企業所得稅、契稅等為主，大部分是流通環節稅種。全面評估房地產納稅情況，發現房地產企業稅賦負擔并不極為繁重，但是有關行政收費項目繁雜，部分區域高達十余種，其是房地產價格虛高的主要誘因之一，以致房地產商品的真實價格有所偏移，此時稅收正常增長目標難以順利達成，削弱了國家稅收政策對經濟杠桿的調節作用。在房產持有階段產生的價值增長部分，因為缺乏稅收調控機制的管制，導致政府機關難以參與價值配置過程，由于多數價值又房產擁有者把控，房產炒作促使房價不斷增加，城鄉差距愈發顯著，不利于和諧社會的建設。

二、房地產企業稅收征管中存在的問題

（一）企業采用多種方式少報銷售收入

當下，房地產日趨多樣化，依照不同的開發形式，政策、執行方式以及管理力度上存在差異性，很多時候給房地產企業偷逃稅留創造機會。大體上有如下表現：第一，假用經濟適用房名義，采用減免稅政策偷稅；第二，利用虛假立項，制造“委托開發”的假象，躲避銷售不動產相關稅金；第三，自建房產營銷以后，不申報上報與建安流程相關的稅金。

（二）房地產企業稅款難以清繳

對房地產開發企業實際繳納情況進行分析，發現在企業所得稅與土地增值稅繳納環節上存在一些問題。前者體現在難以精確核算成本方面上，促使獲得的利潤信息缺乏真實性，多數企業運營中面臨虧損處境。稅務機關通常應用審核征收率形式進行征收，進而產生了稅負公平性缺乏的問題。后者由于隱瞞、謊報房地產成交價格，以導致供應的扣除項目金額數據缺乏真實性，此時多數房地產企業沒有土地增值稅[1]。

（三）計稅營業額申報缺乏真實性與精確性

當下一些納稅人有意降低營業額，產生少申報或不申報應納稅所得額的行為，大體表現在：第一，將價外費用或代收費用從營業額中剔除；第二，以房換地、以房產抵償債務，進而不申報納稅；第三，把預售房款納入”其他應付款”賬目上，掛往來賬，長時間不申報納稅。

三、強化房地產企業稅收征管的措施

（一）實施相應監管辦法

落實項目結算檢查工作，提升企業申報納稅及時性房地產工程完工，交付業主運行后，稅務機關需第一時間前來房地產企業進行檢查，督促企業在短期內完成結轉銷售收入。稅務機關檢查期間，應科學實施可執的手段，取企業售樓部調研，對預收款與明確營銷收入實現時間、成本費用等款項進行統一審核。特殊情況下，可結合企業提交的售房資料前來房產交易機構審查查證，對項目的可銷售總面積、銷售單價、售房合同及發票等款項進行核查，鼓勵并引導房地產企業全面貫徹落實發票管理規范，開具真實發票，短期內結轉營銷收入，申報企業所得稅上繳的相關資料[2]。

（二）推行一體化新興管理模式

伴隨著城鎮建設腳步的提速，房地產業稅收在地方稅收過程中以一項十分重要的稅源身份存在。因為房地產企業營銷方式多樣性，且存在潛在收入，以致征收管理難度不斷增加，房地產企業稅收管理的重點體現在提升征稅管理一體化方面上。所謂的一體化征稅，實質上就是將契稅征管設為支撐點，進而對稅源信息有整體性把控，在不同征收機關之間的協作下，有針對性的、快速傳導相關信息，進而確保信息共享效率，實現對房地產稅收稅源相關信息全程動態跟蹤目標。一體化新興管理模式建設目標的實現，也是一個循序漸進的過程，可采用如下方法：第一，配置專職人員進行房地產業稅收征管項目；第二，推行跟蹤管理模式，其確保房地產企業收入、費用、營銷形式等相關信息獲得的整體性與時效性，結合實況編制稅收管理方法與對策；第三，構建并完善征收管理臺賬，具體是以單項工程為參照，將開發單位、施工單位、建筑面積、銷售價款、應納稅款等設為主要內容，只有將重點防治在單項工程項目上，才能實現對征管治療真實與有效性的維護；第四，合理制定計稅價格，嚴格依照相關規范征收稅款。

（三）實現稅源的有效管理

其一，面對稅基真實度缺乏的現狀，可推測收入總額及成本費用支出核算缺乏準確度的結論，以致無法將真實、準確、完整納稅資料提交至主管稅務機關等實況，可實施核定征收管理措施，具體體現在定額征收與核定征收兩大方面上[3]。若面對的對象是掛靠房、承包戶，需實施參照同行業同規模水平，遵照核定原則進行征收。在實際操作層面上可依照核定應納稅所得率明確應納稅所得額，核定計稅營業額過程中可采用測算商品建筑面積與市場價格核定乘積等方法。

其二，落實稅法宣教、引導與審核評稅工作，充分彰顯稅收的預警作用，增強申報率、入庫率、申報精確性。

其三，依照稅收相關法律進行，將稅收稽查職能充分發揮出來，規避涉稅違法行為，將心事方式極度惡劣的案件，可采用互聯網予以曝光披露，促使稅收稽查以查促征、以查促管等功能真正發揮出來。

其四，將各類種檢查整合為一，強化對各種核定征收方法的相關納稅人稽查力度。強化國稅、地稅、財政等部門間合作的緊湊性，確保稅收相關信息的互動性與互通性，構建內部相互監督關系，合力對房地產進行稽查。

房地產業作為高收入、高利潤行業，也是當下稅務部門應加強監管的行業。除了對房地產企業會計信息質量監管外，還需強化稅收監管力度，提升財務核算真實性，補繳稅收款項。在情節嚴重情況下，需移交司法機關進行處理。