裝配整體式建筑建設全過程成本控制研究

■ 趙為民 ZHAO Weimin 古小英 GU Xiaoying 張 蕊 ZHANG Rui

0 引言

成本控制是房地產開發企業提高市場競爭力的關鍵，尤其是當前快速發展的裝配式建筑行業，由于建造方式的變革，產業鏈構成較傳統建筑行業有一定區別，企業成本結構較為復雜，同傳統建筑行業展開激烈市場競爭的情況下，如何降低開發建設成本、提高企業自身盈利能力，是裝配式建筑行業迫切需要解決的問題。本文在對裝配式建筑行業特點進行分析的基礎上，研究開發建設全過程成本控制措施，為裝配式建筑項目開發企業成本控制提供依據。

1 裝配整體式混凝土建筑項目開發建設特點

1.1 實施環節較多，成本結構復雜

裝配整體式混凝土建筑項目建造過程涵蓋工程設計、構件生產及施工安裝等多個環節，費用包括設計成本、構件生產及運輸成本、施工安裝費用等。其中，構件生產及運輸成本主要包括人工費、材料費、運輸費、養護費、模具費、管理費、稅金和利潤等；構件安裝費主要包括人工費、耗材費、周轉材料費、機械費和稅費。費用產生環節涉及開發、設計、部品生產、施工等多個企業。

1.2 預制部位各異，成本差異較大

根據相關研究，相對于傳統現澆建筑，裝配整體式混凝土建筑的預制構件生產、運輸及施工安裝成本是造價增加的主要因素，而由于不同種類預制構件的價格差別較大，對預制率的貢獻也不同，因預制部位的選擇、預制構件的應用規模不同，不同裝配式建筑項目單位建筑面積成本的差別也比較大。目前常用的預制構件包括預制外墻板、預制內墻板、預制樓板、預制樓梯、預制陽臺、預制空調板等。預制內隔墻板價格約2 300元/m3，而預制夾心保溫墻體價格在3 000元/m3以上。

2 裝配整體式混凝土建筑項目成本控制中存在的問題

2.1 開發建設相關企業之間缺乏有效溝通

設計單位和部品構件生產企業之間溝通不足，對當前預制構件產品特點、生產信息和價格區間等了解不夠深入，在預制構件選擇時未能兼顧產品性能及價格水平，或者選用的預制構件不利于標準化生產，從而降低了構件生產模具的重復使用次數，增加了預制構件的生產成本。另外，設計、生產、施工企業溝通不暢會致使一些關鍵質量控制點不能很好地被貫徹執行，生產的預制構件不能滿足現場施工安裝要求，需要進行調整，從而增加了成本。

2.2 缺少完善的項目成本預算

裝配式建筑行業在國內起步較晚，多數企業在裝配式建筑建造方面經驗不足，對于項目成本估算的準確率相對較低，僅按照傳統建造方式對材料費、人工費、施工費等進行粗略的估算，未結合裝配式建筑項目實施方案、構件工廠生產工藝、運輸方案及現場施工裝配方案等進行詳細、完善的成本預算，不利于項目實施過程成本動態調控。

2.3 設計出圖前未實施專項方案評審

裝配式建筑項目設計對后期預制構件的生產、施工安裝有直接的影響，設計出圖前未實施專項評審，設計方案不合理，會增加預制構件生產運輸及施工安裝階段的成本。例如：若設計時未考慮標準鋼材的常規尺寸，會導致材料利用率降低，增加材料成本；設計時未考慮常規運輸車輛的車型，易導致預制構件尺寸超過車輛限制要求，增加運輸成本；深化設計階段構件拆分不合理，致使預制構件重量過大，易增加構件安裝時塔吊的租賃費和人工費用。

3 裝配整體式混凝土建筑開發建設過程成本控制措施

3.1 項目建設全過程的協同管理

裝配式建造方式不同于傳統建造方式的一個重要因素在于將技術和管理路線前期化。因此，在項目的策劃階段即需用全局思維來統籌設計、生產、安裝之間的關系。設計單位必須與構件廠家、施工單位密切配合，在設計階段就摸清不同技術路線對模具周轉率、構件生產效率及運輸方式、現場裝配速度等的影響。

3.2 投資決策

投資決策需對要素投入、實施方案與使用功能做全局性策劃，決策行使的優劣，決定了整體成本。裝配整體式建筑項目在前期策劃階段應考慮其技術經濟指標，確定其定位和功能，對規劃形態、造型、戶型等各關鍵要素的定位，除了要考慮對后期銷售的影響外，還應充分考慮對建造成本的影響。

由于采用標準戶型，可提高標準化程度，減少房地產開發項目的單位造價，因此，可適當增加標準層數量。另外，為充分發揮裝配式建筑項目的規模化優勢，降低模具等的攤銷成本，建議適度提高項目預制率。

3.3 規劃設計

規劃設計階段對工程投資的影響度高達75%[1]，在規劃設計階段就要控制好建設工程的造價，具體措施如下。

（1）實施限額設計。限額設計是一種有效的成本控制手段。簡單地說，就是要按照經核準的投資估算報告或可行性研究報告來控制初步設計概算，再由經批復的初步設計概算來進一步控制項目施工圖設計。把每一階段確定的估算或者概算額及工程量先分解到各個結構、建筑等大專業，再分解到各分部分項工程。

應加強設計人員工程造價意識，在設計時以投資或造價為出發點，設計出符合造價要求的方案。房地產企業造價人員應及時對設計方案進行測算，并及時將調整建議反饋給設計人員，達到動態控制投資的目的。

（2）實行合同約束。當前多數項目設計合同中僅約定設計內容、設計要求、時間進度和設計費用等條款，很少把設計造價控制作為對設計單位的合同約束條件。設計單位習慣從設計的美觀性、符合設計標準規范、保證設計安全等目標出發，缺乏控制造價成本的意識。應在合同談判中增加成本控制相關條款，要求設計單位提供造價控制相關技術措施，甚至可設立獎懲、獎勵條款。

（3）加強設計圖紙審核和專項評審工作。在設計出圖前應加強設計圖紙的審核管理，以提高設計圖紙質量，降低后期變更比例，減少不必要的浪費。另外，重大方案應通過專項評審，從而降低成本。某項目通過PC方案專項評審，控制PC方案經濟性，一期PC招標考慮模具回收，為二期PC模具提前策劃準備，降低成本約50萬元。

3.4 采購與合同管理

3.4.1 設計采購與合同管理

設計單位采購時，需要考慮設計單位在裝配式建筑項目方面的業績、裝配式建筑設計能力等。對于設計合同，需注意裝配式建筑項目和普通設計項目的合同差異，包括設計階段、設計深度、設計內容、設計周期等，避免合同漏項缺項，比如：PC技術體系、PC構件、設計圖紙范圍、設計配合和管理范圍等。建議合同以單獨章節或附件形式明確項目全過程各階段設計內容、深度、技術要求、技術配合詳細內容、考核內容等。

3.4.2 PC構件加工采購與合同管理

PC構件生產單位采購時，需要考慮PC構件廠與建設項目的距離、質量/進度管理情況、PC構件價格、工藝協調與配合能力、加工技術等。

PC構件采購合同要點：①價格：業主單位或總包根據項目特點、規格、標準化程度、構件形式等初步測算構件成本，合理選擇最優價格。②質量：套筒、灌漿料、保溫材料、保溫連接件，主要預埋件的質量、品牌等，質量管控和驗收要點、交貨狀態、破損處理和保修情況。③技術服務和配合：技術服務內容、配合要求。

3.4.3 總包采購與合同管理

與傳統建筑最大的不同在于裝配式建筑工藝設計和協同、技術管理、流程管理對項目的質量和成本影響較大，技術管理會起到一定的主導作用。總包采購時，需要重點考慮總包的技術管理團隊在裝配式建筑項目方面的業績或經驗，建議在招標合同中，明確總包項目管理團隊人員的要求，包括業績、經驗、技術管理、項目管理能力，評標階段建議對具體管理團隊成員進行匯報考核。

另外，由于裝配式建筑項目各關鍵階段的報價與技術方案相對應，為實現合理報價，業主單位應熟悉技術方案、關鍵工序、材料、措施，同時搜集市場價格信息。

目前，由于相關單位對PC項目技術管理的不熟悉，管理體制不匹配，造成PC項目成本質量控制難度較大，建議在合同管理中強化以下幾個方面。

（1）總價控制：在招標及定標階段，實施總價控制，讓總包單位清楚具體的風險及管控目標。

（2）工藝方案和措施：招標階段對主要的工藝方案和要求做的規定，總包投標需提供詳細的技術方案，評標階段和合同簽署階段需組織專業人員評審，并要求其完善后，作為合同附件。

（3）主要材料、品牌限定：對裝配式建筑中影響到質量的關鍵產品進行限定，對關鍵工藝提出要求。

（4）關鍵工序要求：對核心工序工藝，要求總包單位進行試制評定。

3.4.4 專業分包采購

專業分包采購時，同樣需要考慮團隊的裝配式建筑項目業績以及技術管理力，分包隊伍對實施項目及技術體系、工藝工法的熟悉程度，以及勞務隊伍的經驗、素質。還要考慮總包、業主對分包的采購和管控模式。

3.5 工程施工

（1）加強工程變更制度，降低工程成本。工程變更是編制工程預算增減賬的依據，作為開發企業要加強工程變更、現場簽證的管理，防止不正當的變更要求，建立規范的變更制度。變更管理制度的內容要明確工程、設計、成本合約部等有關部門在簽辦工程變更、現場簽證時的責任，分工必須明確。簽辦變更要注意以下問題：①施工前應嚴格審圖，盡量少變更，少辦現場簽證，減少造價增加的幅度；②變更內容既要滿足工程施工及使用功能需要，又要考慮經濟合理和成本節約[2]。

（2）建立健全投資控制系統。要創新管理模式，完善職責分工及有關制度，落實責任，從工程管理機制上建立健全投資控制系統，做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，應按監理方確定的工程量，以合同約定的計價為依據，套用材料單價及費用定額進行核價后支付[3]。

（3）大宗材料或大型設備按合同規定，根據工序及施工進度安排進料計劃，可直接由甲方提供，以降低造價和存儲成本[3]。

3.6 竣工結算

嚴格審核項目成本控制合同。可聘請相關有經驗的監理來對于合同的條款進行分析，對于每一條條款進行逐條審閱，防止出現違反合同或者隱瞞條款等問題的發生，合理評價工期和工程的造價，同時控制所產生的手續費。

4 結語

裝配式建筑項目成本控制是提高企業市場競爭力的關鍵，是實現行業可持續發展的必要條件。相對于傳統建筑，裝配式建筑技術管理、工藝設計和協同、流程管理對項目成本影響較大，必須建立項目全過程成本控制的理念，本文基于裝配式建筑項目實施特點，從開發商角度提出了項目開發建設全過程各個階段的成本控制措施。