中國(guó)房地產(chǎn)泡沫起因、影響及預(yù)測(cè)

王疏雨 中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）人文經(jīng)管學(xué)院

一、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫起因

房地產(chǎn)業(yè)泡沫一直是我國(guó)不可忽略的問題。從98年房改后，我國(guó)先后經(jīng)歷了：房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段（1998～2002）；房地產(chǎn)業(yè)控制階段（2003～2007）；金融危機(jī)后的鼓勵(lì)發(fā)展階段（2008～2009）；嚴(yán)厲加大調(diào)控階段（2010至今）這四個(gè)階段。其中，房地產(chǎn)的泡沫產(chǎn)生于第三個(gè)階段，即我國(guó)政府采取的一系列拉動(dòng)內(nèi)需，刺激消費(fèi)的階段。

09年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本上是通過加大對(duì)基本住房的刺激來推動(dòng)需求市場(chǎng)。政府首先降低購(gòu)買第一套住房的首付到20%，第二套住房首付仍定為20%；第二，央行降低了利率，擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人貸款利率下限到基準(zhǔn)利率的70%，使個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27%；第三，大幅降低稅率。個(gè)人買房且面積在90平米下的，契稅降到1%。個(gè)人買賣暫免征收印花稅，增值稅，取消房地產(chǎn)稅。個(gè)人買房?jī)赡陜?nèi)免征營(yíng)業(yè)稅，超過兩年的差額征收；最后，下調(diào)廉租房資本金率到20%。

商業(yè)銀行將款貸給普通群眾相較于資金實(shí)力雄厚的企業(yè)有更大的風(fēng)險(xiǎn)，這導(dǎo)致大部分的優(yōu)惠政策被房地產(chǎn)企業(yè)獲得。資金寬松的貸款政策減小了售房的壓力，使實(shí)際供給減小，有了降低供給抬高價(jià)格的可能；另一方面它以增加銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)為代價(jià)，降低了房地產(chǎn)業(yè)融資門檻；第三套房貸和第二套一樣，仍以40%為首付；銀行為了追求利益而放寬貸款。以上政策導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)現(xiàn)象愈發(fā)嚴(yán)重，背離了刺激自用型住房的需求，不但未能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，反而促使房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生畸變的快速發(fā)展。

2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開，會(huì)議部署了2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)，其中將房地產(chǎn)去庫存列為重點(diǎn)。央行共降低銀行準(zhǔn)備金率5次，降息5次。在房地產(chǎn)方面，除四個(gè)一線城市外，其他城市均全面放開90平米以下的商品房限購(gòu)，降低首套房首付比例等政策。一系列的政策使大量資本涌入房地產(chǎn)，加大了交易量，使房?jī)r(jià)迅速上漲[2]。

二、房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及其對(duì)社會(huì)的影響

首先，房地產(chǎn)泡沫會(huì)帶來最直接的影響就是拉動(dòng)GDP，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但同時(shí)會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成擠出效應(yīng)。相反的，房?jī)r(jià)上漲的財(cái)富能刺激需求，帶動(dòng)總消費(fèi)的增長(zhǎng)，同時(shí)也能造成短時(shí)間內(nèi)勞動(dòng)力需求的上漲。但是泡沫對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)擠出效應(yīng)遠(yuǎn)大于非住房投資的擠出效應(yīng)。具體表現(xiàn)為將資金投資在固定資產(chǎn)而使消費(fèi)能力下降。

其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變將導(dǎo)致投機(jī)者的恐慌，那么GDP的坍塌將會(huì)十分可怕。房地產(chǎn)業(yè)將迅速縮水，甚至倒退幾年十幾年，發(fā)展陷入停滯，而銀行也會(huì)產(chǎn)生一系列無法還清的壞賬，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房?jī)r(jià)漲跌有關(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的和衰退，房?jī)r(jià)變動(dòng)和經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)。影響其相關(guān)度的因素主要是信貸市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)特征和房屋供需的因素。在房地產(chǎn)發(fā)展與金融相互依存度越大的國(guó)家，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)性越大，反之亦然。在建筑業(yè)勞動(dòng)力較密集的國(guó)家，兩者的相關(guān)性也較強(qiáng)，我國(guó)就是建筑行業(yè)勞動(dòng)密集型的國(guó)家。可見，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，一旦發(fā)生泡沫的破滅，經(jīng)濟(jì)將會(huì)產(chǎn)生大幅波動(dòng)，這對(duì)于穩(wěn)定發(fā)展是極為不利的。

第三，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也有一定的負(fù)面影響。房地產(chǎn)在短時(shí)間內(nèi)不太可能發(fā)生嚴(yán)重的跌落，反而在持續(xù)上漲，這吸引了資本的進(jìn)入。然而泡沫不是真實(shí)供需的體現(xiàn)，所以導(dǎo)致了市場(chǎng)資源配置的扭曲，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無法優(yōu)化。國(guó)家大部分的金融信貸都被房地產(chǎn)占用，實(shí)體企業(yè)得不到資金的支持，影響了企業(yè)的發(fā)展。泡沫扭曲了資源的配置，降低了資源配置的效率，破壞了國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和比例。

第四，房地產(chǎn)泡沫也損害了我國(guó)消費(fèi)者的利益。嚴(yán)重影響了財(cái)產(chǎn)的分配。1999～2004年城鎮(zhèn)居民居住支出占其消費(fèi)支出的10%左右。對(duì)房地產(chǎn)沒有剛需的投機(jī)者和有剛需的普通居民的資產(chǎn)差距會(huì)越來越大，使得社會(huì)財(cái)產(chǎn)分配不公[1]。

三、房地產(chǎn)泡沫的預(yù)測(cè)

如果放任自流，泡沫發(fā)展速度將越來越快。在未來的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)，人們?cè)僖矡o法忍受高額的房?jī)r(jià)，只要產(chǎn)生下跌或無法上漲的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)將會(huì)暴跌。投機(jī)者的房產(chǎn)資不抵債，銀行產(chǎn)生大量壞賬，然后選擇抽資自保，接著就會(huì)帶來中國(guó)的金融危機(jī)。如果我們主動(dòng)減速，力度過大，也會(huì)給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，那就是政府不再支持這個(gè)行業(yè)。盡管可以暫時(shí)解決房?jī)r(jià)居高不下的問題。但是如果以更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來看待，其結(jié)果也和上面相仿，產(chǎn)生金融危機(jī)。

我國(guó)政府目前可行的阻止泡沫破滅并減小沖擊的方法就是讓房?jī)r(jià)保持在一個(gè)較低的上漲速度，通過通貨膨脹和GDP的增加使泡沫逐漸縮小，讓消費(fèi)再度能夠支撐房?jī)r(jià)。所以估計(jì)在將來十幾二十年內(nèi)，房?jī)r(jià)在其絕對(duì)數(shù)值上不會(huì)上下跌，但是其增速也許會(huì)低過GDP和通貨膨脹的上漲。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，過快的增長(zhǎng)會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定的影響，大幅超過GDP的增長(zhǎng)會(huì)產(chǎn)生泡沫。所以房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)隨GDP以及通貨膨脹的速度均衡發(fā)展，否則對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展會(huì)造成不可估量的后果。現(xiàn)在，我們必須要適當(dāng)?shù)厥狗康禺a(chǎn)業(yè)冷卻下來，短期打壓政策沒有用。政府應(yīng)該對(duì)未來十幾二十年的房地產(chǎn)業(yè)做出更為具體的規(guī)劃，并隨著時(shí)間的推進(jìn)適當(dāng)改變，這樣才能使泡沫逐漸縮小，使房地產(chǎn)業(yè)重歸健康。