中國房地產泡沫起因、影響及預測

王疏雨 中國地質大學（北京）人文經管學院

一、我國房地產泡沫起因

房地產業泡沫一直是我國不可忽略的問題。從98年房改后，我國先后經歷了：房地產業的發展階段（1998～2002）；房地產業控制階段（2003～2007）；金融危機后的鼓勵發展階段（2008～2009）；嚴厲加大調控階段（2010至今）這四個階段。其中，房地產的泡沫產生于第三個階段，即我國政府采取的一系列拉動內需，刺激消費的階段。

09年房地產宏觀調控基本上是通過加大對基本住房的刺激來推動需求市場。政府首先降低購買第一套住房的首付到20%，第二套住房首付仍定為20%；第二，央行降低了利率，擴大商業性個人貸款利率下限到基準利率的70%，使個人住房公積金貸款利率下調0.27%；第三，大幅降低稅率。個人買房且面積在90平米下的，契稅降到1%。個人買賣暫免征收印花稅，增值稅，取消房地產稅。個人買房兩年內免征營業稅，超過兩年的差額征收；最后，下調廉租房資本金率到20%。

商業銀行將款貸給普通群眾相較于資金實力雄厚的企業有更大的風險，這導致大部分的優惠政策被房地產企業獲得。資金寬松的貸款政策減小了售房的壓力，使實際供給減小，有了降低供給抬高價格的可能；另一方面它以增加銀行信貸風險為代價，降低了房地產業融資門檻；第三套房貸和第二套一樣，仍以40%為首付；銀行為了追求利益而放寬貸款。以上政策導致我國房地產業投機現象愈發嚴重，背離了刺激自用型住房的需求，不但未能帶動相關產業發展，反而促使房地產業產生畸變的快速發展。

2015年，中央經濟工作會議在北京召開，會議部署了2016年經濟工作的五大任務，其中將房地產去庫存列為重點。央行共降低銀行準備金率5次，降息5次。在房地產方面，除四個一線城市外，其他城市均全面放開90平米以下的商品房限購，降低首套房首付比例等政策。一系列的政策使大量資本涌入房地產，加大了交易量，使房價迅速上漲[2]。

二、房地產業的現狀及其對社會的影響

首先，房地產泡沫會帶來最直接的影響就是拉動GDP，促進國民經濟增長，但同時會對實體經濟造成擠出效應。相反的，房價上漲的財富能刺激需求，帶動總消費的增長，同時也能造成短時間內勞動力需求的上漲。但是泡沫對實體經濟擠出效應遠大于非住房投資的擠出效應。具體表現為將資金投資在固定資產而使消費能力下降。

其次，房地產市場的轉變將導致投機者的恐慌，那么GDP的坍塌將會十分可怕。房地產業將迅速縮水，甚至倒退幾年十幾年，發展陷入停滯，而銀行也會產生一系列無法還清的壞賬，從而導致經濟危機。房價漲跌有關經濟增長的和衰退，房價變動和經濟周期相關。影響其相關度的因素主要是信貸市場的結構特征和房屋供需的因素。在房地產發展與金融相互依存度越大的國家，房地產與經濟周期相關性越大，反之亦然。在建筑業勞動力較密集的國家，兩者的相關性也較強，我國就是建筑行業勞動密集型的國家。可見，我國的房地產行業和經濟周期密切相關，一旦發生泡沫的破滅，經濟將會產生大幅波動，這對于穩定發展是極為不利的。

第三，房地產業對于我國產業結構也有一定的負面影響。房地產在短時間內不太可能發生嚴重的跌落，反而在持續上漲，這吸引了資本的進入。然而泡沫不是真實供需的體現，所以導致了市場資源配置的扭曲，產業結構無法優化。國家大部分的金融信貸都被房地產占用，實體企業得不到資金的支持，影響了企業的發展。泡沫扭曲了資源的配置，降低了資源配置的效率，破壞了國民經濟結構和比例。

第四，房地產泡沫也損害了我國消費者的利益。嚴重影響了財產的分配。1999～2004年城鎮居民居住支出占其消費支出的10%左右。對房地產沒有剛需的投機者和有剛需的普通居民的資產差距會越來越大，使得社會財產分配不公[1]。

三、房地產泡沫的預測

如果放任自流，泡沫發展速度將越來越快。在未來的某個時間點，人們再也無法忍受高額的房價，只要產生下跌或無法上漲的趨勢，房價將會暴跌。投機者的房產資不抵債，銀行產生大量壞賬，然后選擇抽資自保，接著就會帶來中國的金融危機。如果我們主動減速，力度過大，也會給市場一個信號，那就是政府不再支持這個行業。盡管可以暫時解決房價居高不下的問題。但是如果以更長遠的眼光來看待，其結果也和上面相仿，產生金融危機。

我國政府目前可行的阻止泡沫破滅并減小沖擊的方法就是讓房價保持在一個較低的上漲速度，通過通貨膨脹和GDP的增加使泡沫逐漸縮小，讓消費再度能夠支撐房價。所以估計在將來十幾二十年內，房價在其絕對數值上不會上下跌，但是其增速也許會低過GDP和通貨膨脹的上漲。

四、總結

房地產業是我國重要的經濟支柱，過快的增長會對我國經濟發展造成一定的影響，大幅超過GDP的增長會產生泡沫。所以房地產業應隨GDP以及通貨膨脹的速度均衡發展，否則對經濟穩定發展會造成不可估量的后果。現在，我們必須要適當地使房地產業冷卻下來，短期打壓政策沒有用。政府應該對未來十幾二十年的房地產業做出更為具體的規劃，并隨著時間的推進適當改變，這樣才能使泡沫逐漸縮小，使房地產業重歸健康。