善意購買共有房產(chǎn)，交易行為合法有效

文/馬增悅

【案例】

張先生和老伴兒都是年近七旬的老人，老夫妻通過一家房屋中介機構(gòu)購買了許女士名下一套70平方米、有6年房齡的次新房。經(jīng)詢問中介人員得知，房主因出國定居而出售房屋，房主始終獨身，無家屬子女。張先生與老伴兒驗看了許女士在中介機構(gòu)所留戶口本復(fù)印件、房屋所有權(quán)證復(fù)印件以及房屋結(jié)構(gòu)情況后，覺得很滿意，于是就與許女士在中介機構(gòu)草簽了房屋買賣中介協(xié)議，并在中介機構(gòu)工作人員陪同下在房地產(chǎn)交易部門簽訂正式交易合同，辦理房屋過戶各項手續(xù)，張先生按照約定足額支付了房款。許女士按照約定將騰空的房屋及其他各種證件、票據(jù)交付與張先生。

張先生對購買的房屋進行簡單裝修后就搬入居住。沒想到，三天前王某突然找到張先生，自稱是許女士的丈夫，并出示結(jié)婚證，稱他們夫妻正鬧離婚；妻子賣房是乘其外出經(jīng)商之機私自出售，現(xiàn)在王某也沒見到售房款，許女士也不知去向；張先生購買了許女士私自出售的共有房屋，王某不同意，要求張先生立即從該房屋中搬出。張先生感到莫名其妙；許女士的戶籍上顯示其未婚，怎么蹦出個“丈夫”？明明是許女士名下的房屋，怎么成為與他人共有的房產(chǎn)？自己已經(jīng)在房產(chǎn)交易管理部門簽訂了正式的房屋買賣合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，難道這些都無效了嗎？

【律師說法】

從張先生敘述的情況分析，如果王某所說屬實，那么，許女士出售的雖然是自己名下的房產(chǎn)，但該房屋卻是其夫妻共同財產(chǎn)。我國《婚姻法》規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)除有特殊規(guī)定或約定的以外，為夫妻共有財產(chǎn)；我國《民法通則》及《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》均規(guī)定“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。”按照上述規(guī)定，出售共有財產(chǎn)必須征得共有人的同意，否則處分共有財產(chǎn)的行為無效，即使是夫妻也不例外。

我國《婚姻法》及《最高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國婚姻法）若干問題的解釋（一）》對夫妻之間如何處分共有財產(chǎn)以及法律后果做出了明確規(guī)定。“夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”“夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。”從前款規(guī)定不難看出，一方處理夫妻共同共有財產(chǎn)，必須征得另一方同意，否則處理行為無效，但因“日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)”除外。

對于出售房屋，我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”，不得轉(zhuǎn)讓。這一規(guī)定是《民法通則》有關(guān)共有法律規(guī)定的細化，其規(guī)定是針對房產(chǎn)而言。房產(chǎn)是人們生活的必須用品，也是老百姓生活中重大財產(chǎn)，處分不當會引發(fā)重大矛盾。

前述法律規(guī)定主要是對共有人之間處分共有財產(chǎn)的明確規(guī)定，它的效力涉及共有人之間和明知購買的是共有財產(chǎn)的行為（即惡意購買者），這些法律規(guī)定也是共有權(quán)人維護自身權(quán)益的法律依據(jù)。但是對于像張先生這樣的在不知情的情況下購買了共有財產(chǎn)的人，卻是另一回事，法律上另有規(guī)定。如我國《物權(quán)法》第一百○六條規(guī)定符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)行為有效：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人或共有人無權(quán)向受讓人請求返還，只能向無處分權(quán)人請求賠償損失。《物權(quán)法》對類似張先生這種情況購買共有財產(chǎn)的行為是否合法，給出了三個評判標準，其一為非惡意購買，其二是公平合理的價格并已經(jīng)付款，其三是不動產(chǎn)按照法律規(guī)定已經(jīng)辦理了交易登記手續(xù)、動產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人。這三條標準有一個不符合者，將被認定為交易行為無效，原權(quán)利人有權(quán)追回所有權(quán)；反之，則交易合法有效，受法律保護。

另外，《（婚姻法）司法解釋（一）》第十七條第（二）項，“他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”“第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償”之規(guī)定，亦可參考。

按照上述諸條法律的規(guī)定，張先生在購買房屋過程中，已經(jīng)對許女士是否為房屋的所有權(quán)人盡了善意者應(yīng)盡的注意，審驗了許女士的戶籍證明和房屋所有權(quán)證，證實了許女士對出售房屋具有完整的所有權(quán)；同時，張先生是按照市場價格購買的該房屋，交納了全部房款；更重要的是張先生辦理了所有權(quán)過戶登記手續(xù)，將房屋的所有權(quán)變更到自己名下。張先生在購買房屋過程中是善意無過錯者，購房行為合法有效；王某無權(quán)要求張先生從房屋中搬出，王某只能向其妻子許女士去主張權(quán)利。