淺析我國的地役權制度

張嫣然 蔡旻君

(河南師范大學法學院，河南 新鄉 453007)

一、地役權的內涵及其與相鄰權的關系

地役權作為一種重要的用益物權，對社會民眾的日常生活產生了不可替代的作用。簡單來說，地役權是在他人的不動產上設定的權利以此來為自己提供便利的權利。但值得注意的是，地役權的權利主體不僅包含不動產的所有者，也包括不動產的承租人和宅基地使用人等。而地役權的客體亦不是單一的，地役權的具體內容可由當事人采用合同等方式進行約定，既可以約定土地的通行權，也可以是為達到欣賞景色的目的而與他人約定在規定年限內一方的建筑物不得超過特定高度等等。由于地役權和相鄰關系具有一定的相似性，而區分兩者也具有重要的實踐意義，因而探討兩者之間的關系亦成為學界關注的重點問題。兩者之間的相似性不言而喻，需要重點關注的是兩者之間的不同之處。首先，地役權主要是由于當事人之間的約定而產生，體現了當事人的意思自治，而地役權則主要產生于法律規范的意旨。第二點是地役權與相鄰關系是否是獨立的物權，這一點后文會提及，篇幅所限，在此不作贅述。第三點是，我們可以將相鄰關系理解為“基本需求”，相比較而言地役權為“更高的需求”，一般來說地役權的設定對供役地會一方產生較大的約束力。而法律并未具體規定地役權的內容，即只要不違反禁止性規定與公序良俗原則，其內容可由雙方當事人自行約定。第四點是，相鄰關系和地役權是否有償的問題，前者為無償，而后者要取決于當事人的約定。

二、地役權的從屬性

地役權相較于相鄰關系，其顯著特點之一就是，地役權作為用益物權的一種，是物權法明確設定的物權之一，而相鄰關系則不是一種獨立的物權。但不可否認的是，地役權亦具有從屬性的特征，這一點在我國《物權法》的第164條和第165條中有所體現。具體而言，地役權的從屬性具有以下幾個方面的含義：首先，地役權的轉讓與抵押不可與所有權等需役地權利分離。如張三出于通行便利的要求而在李四的土地上設立地役權，此后張三僅將通行地役權轉讓給了第三人，那么張三與第三人之間的轉讓無效。其次是指所有權、建設用地使用權等需役地上的權利轉讓時，需役地權利人與受轉讓人之間若無相反的約定，受讓人在取得所有權、建設用地使用權等權利的同時一并取得其上的地役權。最后一點是指原地役權人在喪失所有權、建設用地使用權等需役地權利的情況下，其上的地役權也會因此消滅。仍以張三、李四為例來說明。假設張三和李四已經簽訂了僅轉讓建設用地使用權的合同，而張三將其上的地役權轉讓給了第三人，那么對于李四而言由于合同未約定而僅能取得建設用地使用權，對于張三而言由于喪失了建設用地使用權而不能夠單獨保留地役權或是將地役權轉讓給第三人，總而言之，該地役權歸于消滅。

三、地役權的不可分性

根據我國《物權法》第166條和第167條的規定，可對地役權的不可分性做出如下歸納：在部分轉讓的情形下涉及地役權時，對于需役地受讓人而言，在其取得需役地以及需役地上的權利時同時取得相應的地役權；對于供役地一方而言，供役地一方將供役地以及供役地上的權利轉讓時，地役權的約束力及于受讓人。本質上，地役權的不可分性屬于其從屬性特征的應有之義。例如，張三在一景區旁建立三層樓房，附近是乙的自家房屋。后張三出于欣賞湖光山色的需求與李四簽訂了地役權合同，兩人約定李四不得在十年內建立超過十米的建筑，張三付給李四十萬元作為對李四的補償。一年后，張三將其三層樓分別出售給甲、乙、丙兄弟三個并完成了所有權轉移登記等手續。在此時，李四見景區游客眾多于是召集大量建筑工人改建房屋欲發展農家樂謀利，經測量，李四改建后的房屋遠超十米。在此情形下，取得房屋所有權的甲、乙、丙兄弟有權請求李四履行合同，拆除其房屋中超過十米的部分。

參考文獻：

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