老舊小區綜合整治的節能改造設計要點

陳柳蓉 劉昊

為完善老舊小區的居住功能，提高居住的安全性和舒適性，改善居住環境，提供生活便利，北京近些年來開展老舊小區更新改造的工作，本文主要從設計角度分析總結老舊小區節能改造的要點和特點。

老舊小區主要指2000年以前建成，至今仍在居住使用，建設標準不高、使用功能不全、配套設施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業服務，不能滿足人們正常或較高生活需求的居住小區。老舊小區具有以下特點，一是老舊小區房屋產權形式多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房，由此形成了較為復雜的所有權結構和居民結構；二是老舊小區房屋節能、宜居性能較差，大部分老舊小區建筑圍護結構未達到現行節能標準要求，多層建筑普遍缺少電梯，無障礙設施、服務設施缺乏，部分建筑存在結構安全性能差、防火性能差等安全問題，小區管網老化，失修失養，"跑冒滴漏堵"現象嚴重，停車設施配置嚴重不足，影響居民正常生活。為解決這些問題，老舊小區整治以節能改造為重點，更新保溫防水，更換戶內上下水管線，更換室外地下管線，維護或新增安防消防系統，維修照明系統，小區環境綠化整治，有條件的多層建筑可以增設電梯，有結構安全隱患的應進行結構加固。以達到消除安全隱患，維護建筑主體，減少能源消耗，方便物業管理，改善居住環境，提升小區整體品質的目標，為居民提供一個良好適宜的生活環境，為打造智能化社區管理提供良好條件。

節能改造是老舊小區綜合整治的首要工作。建筑能耗約占社會總能耗的1/3，整個城鎮的能耗占社會總能耗的比例更是高達80%以上，采暖能耗是建筑能耗的最大組成部分。特別是既有建筑能耗是新建建筑的2倍多。上世紀90年代以前建成的建筑外墻通常未設置保溫層，1990年到2000年的建筑以內保溫為主，2000年后逐漸開始采用外保溫技術，以聚苯板、擠塑聚苯板作為常用保溫材料。對應的設計標準為北京市《居住建筑節能設計標準》DBJ 01-602-2004（節能65%）。隨著建設標準、防火要求的不斷更新，2009年末2010年初，對建筑外保溫材料提出了更高的保溫要求和防火要求。（公通字[2009]46號文件全文）不燃材料外保溫做法開始起步推廣。2012年北京市發布的京公消字〔2012〕391號文中明確提出“本市老舊小區綜合改造的建筑外保溫工程中應采用燃燒性能為A級的保溫材料以及燃燒性能為復合A級的熱固性保溫材料”。在[2013]187號文中對復合A級熱固型材料進一步明確要求。2015年5月1日實行的《建筑設計防火規范》GB50016-2014對保溫材料的燃燒性能和防火構造提出了明確規定。《既有居住建筑節能改造技術規程》DB11/381-2016（北京市地方標準）還提出有機類保溫材料應采用遇火后無熔融滴落物積聚且陰燃性能合格的材料。目前舊改項目常用外保溫材料為復合A級硬包聚氨酯板、復合A級硬質酚醛板、A級復合巖棉板等（外保溫系統應采用一定厚度不燃材料做防護層）。目前指導節能改造的技術文件日趨完善成熟，這些標準和規范規程保證了既有建筑節能改造工作的順利進行。

北京市從2012年開始大規模的老舊小區綜合改造，現有建筑節能標準低于50%需進行節能改造，改造執行節能65%設計標準。目前新建居住建筑的節能標準執行節能75%。

個體建筑的特殊性、住戶工作的復雜性、施工安全的艱巨性等構成既有居住建筑綜合整治的難點，改造應以滿足安全性優先，降低建筑能耗，提高室內舒適度為目標，盡量減少對居民正常生活的影響。施工期間安全防范，如消防安全、人身安全；環保措施，如控制粉塵揚塵、控制排放等是做好該項工作的前提。

對維護結構進行節能改造時，不應改變既有建筑主體結構構造。應對陽臺、屋面等局部結構承載力進行復核、驗算。當陽臺等局部結構安全不能滿足節能改造要求時，應采取加固措施。如在底板增加三角支架，陽臺欄板外圍增加鋼板帶抱箍等。屋面荷載不能滿足節能改造要求時，應采取相應安全措施。

外保溫改造應考慮后期維護的便利，盡量使用自潔性高的、防水高彈墻漆，外保溫建議采用雙層抗堿玻纖網格布以增強抗裂效果。根據原有墻面的不同情況，基層墻體應處理到位，達到滿足增設外保溫的基層要求，有滲漏問題的墻面應進行防水處理。由于保溫材料較為松軟的特殊性，近人部位外墻需采用強度較高的保溫材料，并建議采用面磚或石材等硬度較高的面層，如采用涂料則建議角部增加金屬護角。底層、每層或隔2-3層設置保溫板托件。

外墻面空調機支架及護欄宜設置同外保溫厚度的附加角鋼埋件，以便后期更換支架時不破壞墻面外保溫。空調機罩宜采用輕質高強一次成型的金屬鋁板。雨水管采用鋁合金雨水管等。女兒墻頂部在做完保溫后宜加金屬壓頂板保護。

進行采暖和非采暖空間分隔時，墻面保溫部位主要為樓梯間墻面、通廊處外墻，由于這些部位為疏散通道，因此采取保溫措施時應以不改變原有效疏散寬度為前提，并且應采用A級保溫材料，可以采用的材料有A級保溫漿料和A級超薄絕熱板。多層住宅多為磚混結構，如樓梯間墻面抹灰層已松散脫落，則可以鏟除原有面層，直接改為保溫砂漿內墻面。高層住宅樓梯間多為混凝土結構，面層較薄，在不減小現有疏散寬度的前提下，可采用薄型A級絕熱板。走廊部位通常為混凝土預制墻板，可采用A級保溫砂漿抹面抹平或直接粘釘A級絕熱板。保溫厚度通常約為25-30mm。采暖和非采暖樓板分隔措施，同樣應采用A級保溫材料，可采用在非采暖空間頂板上方粘貼、噴涂、粘錨、吊頂保溫材料的形式。

更換外窗時建議采取外窗框與基層墻體外側平齊。如受現場條件限制采取原位置更換時，需注意在窗戶外側四周熱橋部位采取保溫措施。外窗開啟方式建議采用密閉性較好的（復合）平開窗。不具備條件的部位可采用推拉窗，但需采取防墜落措施，并應滿足節能標準要求。

屋面改造時根據原有屋面保溫和防水的情況可采取以下幾種形式：

原有防水層仍有效時，在屋面承載力滿足安全要求時，可在原有防水層上增設保溫層后再設防水層。原有防水層失效時，應鏟除原有防水層和保護層后設置保溫層和防水層。有條件的屋面可考慮鏟除原有保溫層和防水層，重新設置保溫防水層。但由于早期建筑通常采用加氣砌塊或焦渣混凝土等材料同時充當保溫找坡層，徹底鏟除會造成大量工程垃圾，清運工作量大，工期長，受天氣條件限制，對頂層住戶影響大，一般較少實施。對于已經平改坡的屋面，由于原有金屬坡屋面通常已有10年，改造時可視情況維護屋架結構，更換屋面板，可采用金屬板瓦或樹脂瓦。由于平改坡的坡屋面通常為非密閉空間，保溫防水改造建議在原平屋面上進行。工程中發現早期平改坡的屋面通常也做了平屋面保溫防水改造，但多采用的是發泡聚氨酯保溫防水一體化材料，材料老化變形，防水不易修補，建議清除后重新改造。

隨著90年以前建筑的整治工作接近尾聲，黨的十九大報告宣告中國特色社會主義進入了新時代，為不斷滿足人民日益增長的美好生活需要，使人民獲得感、幸福感、安全感更加充實、更有保障、更可持續，90年代以后至2000年初小區建筑的維護和提升也提上日程。

目前外保溫修繕的工程實踐較少，需要在以后的工作中摸索總結。由于早期保溫材料通常為可燃性材料，原有保溫材料的拆除工作在施工過程中難免材料裸露，施工期間的防火安全需要重點防范。如僅清除面層重新固定保溫板，則施工期間揚塵需要重點采取措施。