新變化！濟南閑置寫字樓可改租賃住房

董忱

閑置寫字樓可以改造為租賃住房，公租房保障對象通過市場租房可獲補貼……

近日印發的《濟南市政府關于培育和發展住房租賃市場的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）從租賃市場運營主體的培育、多渠道增加租賃住房等方面作出了相關規劃。

《實施意見》正式印發后，本刊新媒體平臺第一時間進行了輿情調研，請業界專家從不同角度進行深入分析。

支持物業服務企業開展住房

租賃經營要想在一個城市留下發展事業，首先要有一個落腳點，因此租房子就成了大部分在濟南常住的人們需要做的第一件事，毫無疑問，房源越多，人們可選擇的余地就越多，在剛剛下發的《濟南市政府關于培育和發展住房租賃市場的實施意見》中，就提到了這一問題，其中包括“鼓勵房地產開發企業開展住房租賃業務”“支持物業服務企業開展住房租賃經營”，此《實施意見》一出，對于物業行業而言，有很大的幫助，尤其是開展房屋租賃經營等方面，可以說是進入一個新的領域。

山東魯商物業服務有限公司項目副經理劉加軍說，“物業開展租賃業務能夠減少房屋的空置率，增加業主收入，增加業主、物業公司和租戶之間的聯系，由物業公司直接牽頭，跟租戶和業主直接聯系，非常有利于日后的物業服務。對業主的私人信息，保密程度也非常好。這項政策的出臺，給物業公司也增加了一項新的業務，對物業公司日后的經營非常有幫助。”

國企轉型成為住房租賃企業？這個也可以?！秾嵤┮庖姟愤€提出，鼓勵住房租賃國有企業和社會組織將閑置和低效利用的工業廠房、商業用房、寫字樓等，在符合消防、結構等相關安全規定的前提下，按規定程序審批后改建為租賃住房。

但是記者采訪了解到，這項政策確實對于解決房屋空置率、以及房源等方面有著很好的作用，但是真正的實施這些，卻還有一些難度，業內人士也給出了自己的看法。

山東亞星置業經理王忠明分析，“首先這項政策對于減少（房屋）空置率，增加業主收入是非常有幫助的，但是在實施過程中可能也存在一些困難，從價格方面來說，業主是不是愿意將商用價格改成民用價格租給租戶，當然反過來也是一樣，租戶愿不愿意用高的價格去租一套辦公住宅，另一個是居住環境，居住和辦公融為一體，休息與辦公就發生了沖突，生活中的一些沖突。從物業管理角度來說，商業管理和普通住宅管理存在很大的區別，在日常管理過程中，也會帶來很大的難度。”

如今，有不少房企不僅開發房地產項目，還同時開展著住房租賃業務，這也在一定程度上帶動了住房租賃市場的發展。按照上述實施意見，濟南也會支持房地產開發企業拓展業務范圍，利用已建成商品住房或新建商品住房開展租賃業務，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。另外，還鼓勵物業服務企業協助配合業主出租空置房源，并且支持物業服務企業發揮信息、人員、服務等優勢，拓展業務范圍，通過代管、租賃、購買等方式籌集房源，依法開展住房租賃經營。

中介機構是現在租房市場的重要組成部分。濟南將繼續充分發揮中介機構作用，提供規范的住房租賃居間代理服務。引導開展行業自律，加強業務培訓，促進中介機構依法經營、誠實守信、公平交易。

21 世紀房產中介的崔經理告訴記者，“充分發揮房地產中介行業組織的作用是關鍵，作為中介組織也要制定完善行業執業規范和行為準則，規范執業行為，解決老百姓在租房過程中遇到的突出問題，保護消費者權益?！?/p>

《實施意見》還強調，支持和規范其他經濟組織、個人出租住房。鼓勵其他經濟組織和個人依法自行出租符合消防安全基本要求、滿足基本使用功能的自有住房。鼓勵住房持有人與住房租賃企業、中介機構、物業企業建立長期穩定的合作關系，由企業代為出租住房。

廠房可改租賃住房水電氣執行民用價格想讓住房租賃市場發展得越來越蓬勃，一個很關鍵的問題就是要讓租賃住房的房源多起來。

按照《實施意見》，濟南將積極盤活存量住房用于租賃。具體來說，將支持和鼓勵居民出租閑置住房。鼓勵住房租賃企業以收購、長期租用、受托經營等方式籌集閑置住房、庫存商品住房、公寓等房屋用作租賃房源。并且，允許市、區縣兩級投融資平臺將自建、代建或購買的剩余安置住房用于對外租賃?；厥臻e置的公有住房（直管公房）轉為租賃房源。

不僅如此，濟南還明確提出，允許將既有存量房屋（含住宅和非住宅）按照國家和地方的住宅設計規范改造后按間出租。

近年來，不少市民發現，有一些長租公寓項目已現身濟南，這些長租公寓的房子不少是由商業用房改建而來，房子改建了，但房屋產權性質沒變化，出租后用水、用電還在執行商用的標準，這讓不少租客感到“壓力山大”。許多租客都在盼著這些房子的用水、用電、用氣能早日執行民用價格。

在濟南工作三年的大學生劉明就長期租賃了位于山師附近的一套公寓，“已經住了三年了，雖說是公寓，但因其性質還是商業用房，所以水電費成本都比較高，夏天空調幾乎是不敢開。”而此次《實施意見》的出臺，能夠讓像劉明這樣的大學生在濟南住得更加舒心。

不僅是剛畢業的大學生，還有一批外來務工人員，他們也是租房主力軍，本來收入并不高，常年租住的公寓因高價位的水電費讓他們吃不消，《實施意見》的出臺會讓大批租戶大大降低租房成本。

此次，濟南明確提出，將鼓勵住房租賃國有企業和社會組織將閑置和低效利用的工業廠房、商業用房、寫字樓等，在符合消防、結構等相關安全規定的前提下，按規定程序審批后改建為租賃住房。而且，改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執行民用價格標準。

公租房問題也一向是工薪階層關心的問題。《實施意見》著重提出，濟南將完善租賃住房補貼制度，支持公租房保障對象通過市場租房，結合濟南市場租金水平和保障對象實際情況，按照分檔補貼的原則合理確定租賃補貼標準，不斷加大租賃補貼發放力度。支持符合條件的社會組織利用自有土地建設公租房。不得分割出租不得按床位出租租房市場未來會越來越火爆，如何避免出現“地下室、車庫都租了出去住上了人”、“一個單間隔成多個小屋出租”等租房市場亂象？

《實施意見》明確指出，為了規范住房租賃行為，濟南將推廣使用《山東省住房租賃合同示范文本》，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得擅自解除、變更合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金;承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，并按時交納租金。舜豐房產中介的王經理介紹，目前濟南市場上規模較大的中介公司都會使用規范的租賃合同文本，內容上條款還是有嚴格要求的，這次濟南統一推廣新版本合同將使租賃合同更規范，是件好事，可以避免出租方和租賃方之間的很多糾紛。

此外，《實施意見》中還明確，住房出租的，單間居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外），單間人均使用面積原則上不得少于6平方米。而且，原始設計為廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得出租供人居住，也不得改造后出租供人居住。租賃住房改造不得破壞消防設施的完好有效，不得私自改變配電設施，不得將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租。

“房屋租賃市場魚龍混雜，特別是一些不規范的小公司，為了提高租金收入，常常會把廚房、陽臺單獨出租，或把一間屋隔成幾間出租，這樣租房者的權益得不到保障，此次《實施意見》的出臺將促進住房租賃市場規范健康發展。”業界專家表示。