關于業主大會、業主委員會制度實施狀況的調查研究
——以宜昌市鐵路壩社區為例

范澤帥 張甜甜 耿若詩 張來棟 張 渟

三峽大學，湖北 宜昌 443000

本次調研通過實地走訪社區并對社區居委會成員、小區業委會成員、小區物業工作人員及居民進行隨機訪問，調查其業委會制度實施狀況及《湖北省物業服務和管理條例》實施情況，發送問卷和詢問群眾自治及物管服務方面的工作情況，發現所涉社區在發展中的可取之處以及存在的問題

一、鐵路壩社區簡介

鐵路壩社區位于湖北省宜昌市西陵區西陵街道，地處宜昌市中心商業區，現有住戶2181戶，常住人口6183人，轄區單位11個，近年來，鐵路壩社區為加強基層自治建設，充分體現居民自治，完成自我管理、自我教育、自我服務，成立了57人的居民成員代表大會和14人的議事協商委員會，居委會下設民調、治安、計劃生育、衛生、社區服務工作委員會，為幫助解決社區下崗失業人員實現再就業和-困難，成立了勞動保障服務站和“三助一扶”捐助站。

二、社區業委會建設亮點分析

通過對鐵路壩調研后評估指標的分析，我們了解到鐵路壩社區業委會總體上建設較好，在前幾年的工作獲得宜昌相關部門的表揚，相關工作人員也較為負責，業委會的作用也發揮得較好，該社區的業主總體上對該社區的業委會及物業服務企業的工作評價較高。具體說來包括以下幾個方面：

(一)該社區業委會在工作過程中操作較為規范。通過我們的評估可以明顯看出該社區業委會做到了工作經費收支情況公開透明，而且該社區大部分居民對該業委會的工作也比較認可，基本做到了為社區居民服務，讓社區居民滿意。

(二)能夠做到公開、公平、公正、民主。業主認為涉及社區的較為重大的事項，如安裝電梯、對收費標準認為不合理的都會召開全體大會進行表決，做到了公平民主。對于公共財物和公共設施的管理也獲得了廣大居民的認可。

(三)物業服務企業能夠按合同積極履行自己的義務。公開物業管理費如果業主延交或者忘交物業管理費，也沒發現會中斷供水，供電，供氣服務。同時對于公共衛生、治安管理等方面的工作，大多數居民表示滿意，以我們通過走訪居民等了解的情況，還未發現擅自占用道路、場地的情形。

三、社區業委會建設問題分析

總結調研社區范圍內各小區出現的問題，以下較具有代表性：

(一)在小區業主方面：小區業主在業委會選舉、運行和物業管理服務活動中處于較為被動的地位，了解不足，參與不積極。較為普遍的情況如業主選舉業委會成員并非出于選舉有信服力有能力的代表的目的，而是在相關人員上門詢問或者在選舉大會上隨意選定，選出代表不一定代表業主真實意志。同時，業主在與業委會與物業的相處中出現沖突。業主往往愿意接受服務，但面臨業委會和物業收費時頗有微詞，在物業管理活動中有不配合的現象，如隨意占用公共空間，拒交或遲交物業費，不積極參與業主大會等。

(二)在業委會方面：社區內各小區業委會普遍存在業委會成員選舉不能反映真實民意，在業主間普及程度有需提高，業委會出面調解業主矛盾情況少，僅在物業確實無法調解業主矛盾時業委會才出面的情況，業委會出面少，也會間接導致對物業的監督不足，對居民的問題解決不夠，業委會外延積極性工作有待加強，并沒有真正做到有效的居民自治。此外，大部分居民不清楚有關《物業管理和服務條例》的相關內容，僅有小部分居民表示有所耳聞。因此，業委會應當積極普及業委會相關知識，讓每一位業主參與其中。

(三)在物業方面：一是物管服務工作的業主滿意度波動大，當物業企業能滿足業主的需求或妥善解決業主間的矛盾時，業主滿意度高，當物業收取物業管理服務費用或者無法解決業主矛盾時，便會被業主指責，物業與業主相處配合不夠融洽。第二個問題是物業管理活動常常因為業主，不理解、不同意改造等問題無法正常展開，社區、業委會與物業的宣傳工作并未做好。三是部分物業存在服務不到位，工作不合規定的情況，如物業存在銷售車位車庫盈利、業主忘交物業管理費被暫停供水供電等情況。

四、社區業委會建設解決對策

本次在對宜昌市西陵街道范圍居民小區進行了走訪調查，發現在現階段業主大會制度有所發展，通過各

方面努力，取得了可喜的成績，但與此同時，我們也同樣發現些許問題，小區業主、業委會、物業三方面都存在各自的問題。小區業主的了解度，參與度不夠、同時也存在部分業主素質不高，占用樓道，不配合物業管理，拒絕繳納物業費等問題突出；業委會出現了組建困難或者監督不夠，工作積極性不強；物業方面則是工作隊伍薄弱，專業化程度低、部分物業存在收費不公開和采用停水電的方式催繳物業費的現象，針對以上問題，在此提出幾點建議：

(一)重視物業在社區發揮的重大作用，完善相應法規，既是提高物業管理服務的要求，也是保障業主權益的要求?？梢赃M行多方聯動，由政府、居委會、業主、物業聯合起來共同探索新形勢下治理的新途徑。

(二)對小區業主加強宣傳，使更多業主了解物業管理服務企業的服務，了解自身權益，促進業主多關心、多了解社區內物業管理，通過居民監督形式倒逼物業做好服務，同時也能增強業主的素質，讓業主能自覺配合物業的管理，促進和諧社會。

(三)積極組建小區的業委會，針對現在仍有小區不注重業委會的功效，應該多多普及相關知識，盡快的組建好業委會，保護業主的合法利益不受侵犯。同時業委會制定嚴格的規章制度，一方面約束業委會自身使得業委會能夠代表全體業主行使權力，不至于使得業主當家作主成為一句空話，同時也可監督物業服務，讓業主享受良好的物業服務。

(四)提高物業進駐小區的門檻，加強從事物業工作人員的培養，解決物業隊伍薄弱，專業化程度低的問題，對工作人員進行培訓和專業知識的講解。物業要進行收費公開，做到收費合法，也能使業主產生信賴。

(五)引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、資質等級等進行評估，通過第三方機構介入，規范物業收費、管理、服務等諸多方面，利于物業管理市場的良性運作，也使得業主、物業公司受益。

(六)加強物業市場的建設，鼓勵物業行業的發展，加強物業行業內的競爭，能使物業管理公司提高自身素質來獲得市場競爭的優勢地位，建立物業行業的組織，一方面通過監管懲戒不正當競爭，一方面也能發揮行業協會作為行業自治組織的功能，完善物業管理的制度和章程，實現行業內公司自治和自我管理，建立和諧統一的物業管理服務行業的市場競爭。