淺析財務視角下房地產公司風險成因及對策

朱鐸軍

摘 要：隨著我國國民經濟的持續高速發展和社會結構的調整，人民對生活住宅的要求不斷提高，促進了房地產事業的升溫發展，許多企業被房地產開發所帶來的高利潤和發展前景所吸引，紛紛選擇投資房地產行業，從而達到最大化利益。房地產是典型的資金密集型產業之一，公司資金投入量大，致使公司在財務方面有很大的風險。一直以來，房地產事業隨著國家提出的政策不斷進行調整，但在這樣的背景下更是加劇了房地產公司的財務風險。

關鍵詞：財務視角；房地產公司風險；成因；對策

進入21世紀，使我國房地產行業發展到了前所未有的高峰期，房地產公司普遍呈現出收獲利潤高、經營發展快的特點，但也存在很多的風險問題。房地產行業的快速擴張和國家對經濟的宏觀調控，使房地產公司面臨著很大的財務風險。因此，本文以我國的國情為基礎考慮，研究出財務視角下房地產公司所面臨風險的原因，并結合經驗總結出一系列科學有效的對策，促進房地產公司的長久發展。

財務視角下房地產公司風險的成因

財務成本預算風險

房地產公司的每個項目都要先對項目進行評估規劃，經過研究分析項目的可行性、施工環節、建設周期、投入使用等多個階段，預算每個環節可能的成本支出費用，每個不確定因素都可能使成本預算風險增大。一些房地產企業在決定項目建設之前沒有從項目成本、資金正常運作、經濟利潤最大化作很細致的財務成本預算分析，并且在房地產項目準備開展施工時，也沒有對整個項目的資金運轉做出全盤計劃，不知道施工諸多環節資金使用的輕重緩急，造成一些環節的盲目運作，要不就是從其他渠道借款，加劇了房地產公司的財務風險。

資金流動管理風險

房地產整個項目的經營過程具有建設時間長的特點，需要的資金周轉量大、周轉時間長，但現在房地產公司對資金流動管理工作還很缺乏。據有關數據顯示，我國房地產企業屬于民營經濟成分，沒有資金流動管理的概念，在公司經濟效益還很可觀的情況下，不斷擴大建設施工規模，也就提高了公司對風險控制的難度。另一方面，房地產項目需要大量的資金投入，為了保證項目的正常實施，沒有深入挖掘公司內部的資金潛力，而是利用其他渠道籌集資金，加大了日后償債的風險。項目開始建設后，只考慮眼下出現的問題用款，沒有考慮到整體的收益利潤，再加上在向銀行借款時的盲目抵押，影響了經營收入的增加，也降低了償還債款的能力，加重了企業的資金負擔。

合同簽訂引發的財務風險

房地產公司起步晚、發展時間短，社會市場多變，再加上國家相關的法制法規不健全，許多施工單位和建設單位在簽訂合同時存在內容不嚴謹、施工標準不明確、付款結算方式不清楚、保修索賠等方面責任不具體等問題，導致在施工整個過程中出現了一些問題時沒有依據，從而把合同變成了一紙空文，在雙方解決問題時互相推脫，影響了房地產工程的進度和后續工作的進行。最終使房地產公司在市場中處于不利地位，陷入了由合同簽訂引發的財務風險中。合同簽訂導致的風險基本是客觀存在的，但由于房地產項目的復雜化和多樣化決定其有了更多的主觀性，所以建設單位和施工單位雙方都應該承擔起相應的責任。合同簽訂的客觀性是由于國家法律、法規等規定決定的，這部分的風險責任是雙方無法避免的。但在主觀性上，雙方如果沒有根據市場環境做出相應的調整，就會引發許多風險。如施工材料上漲，而合同內容中沒有添加針對性的處理條款，房地產公司就要承擔相應的風險。再如，施工技術人員水平不達標，造成了房地產項目施工的拖延，在合同中又未規定相應條款，造成了公司的損失。

經營風險

在項目經營過程中，房地產公司經營部門存在協調能力不強的問題，再加上公司內部和外部環境因素的影響，都可能會使公司項目運作的時間和形式上出現停滯，從而決定了公司經營風險的產生。例如，房地產公司項目的土地使用權獲得、建設施工、投入推廣等任何一個環節出現紕漏，都會導致項目工期加長、成本支出增加、預期收益降低等風險的發生。同時，經營部門對資金的風險防范意識不足，過度注重項目進度和質量，忽視了公司可以支出的成本，使得財務部門失去了自身擁有的資金分析管理優勢，甚至一些公司經營部門認為成本支出管理僅僅是財務部門的工作，忽略了公司部門之間的連通性，財務部門無法獲得資金消耗的準確資料，導致與預期成本相差較大，極大降低了公司的收益利潤。

財務視角下房地產公司風險的對策

科學計劃財務成本預算

房地產公司項目建設的整個過程，在成本預算方面有很多不可預測的因素，但是卻直接關系到公司投資項目的成敗和利潤的最大化。所以房地產公司應以項目成本預算為基礎，對公司的資金發放和具體支配做出詳細的安排。在項目開始建設前，對成本進行科學的研究分析，計劃項目開發成本、施工間接費用等需要的資金量，認真履行財務預算的準則，以提高項目成本預算的準確性為基本條件，減少預算失誤給公司造成的損失。另外，還應該結合整個公司的實時運作情況，對資金投入進行合理規劃，構建科學的財務預算體系，加強對成本支出的管理，有效減少資金浪費。

嚴格控制資金流動

房地產公司的項目實施和經營都表現在資金流動上，資金流動一旦出現問題，就會使公司出現一定程度的崩潰，正常的經營活動無法開展。所以首先必須強化對成本支出、經營費用、發放員工工資等資金流動方面的統籌監控和科學管理，嚴格控制每筆資金的去向，對所有環節進行多次審核，防止出現較大的誤差。除此以外，也需要采取相應的措施把資金流動風險消滅在萌芽狀態，這就需要財務管理人員具有相關方面的技術水平，最大化地降低財務風險。另外，房地產公司還需要加強對資金結構的控制，根據公司發展規模和市場環境確定資金構成比例，合理安排項目資金支出、償債資金等，不斷調整公司籌資方案，在償還債務的情況下嚴控資金的回收。

嚴把合同簽訂，防范財務風險

合同簽訂引發的風險是合作雙方要共同面對的。所以在簽訂合同時，嚴格把關，減少不必要的條款規定，針對存在的、可能發生的風險都應盡量在合同中具體明確，對施工人員技術、施工質量、施工工期、結算方式、施工結束后的維修保障都要約定清楚，明確各方應負的責任，特別是關系到雙方利潤的方面，如果有一方違約，設有相應的處罰措施，為今后可能存在的風險問題做出充分準備。為了有效防范一些風險，應該做到“五不簽”：不簽不符合招標程序的合同、不簽未經律師審查的合同、不簽不符合法律法規的合同、不簽成本支出與市場價差異大的合同、不簽不公平公正的合同。另外，還要及時簽訂補充協議，對簽訂合同時沒有想到的方面可以進行補充或修改，從而切實保護雙方的權益不受損失。

經營風險的防范對策

房地產公司經營風險防范的根本措施就是消除公司各個部門連通性不強的情況，每個部門要在明確自己職責的情況下，積極同其他部門配合，進一步明確公司資產結構。對于房地產公司的資金流動，一般都是不易折現的實際建筑，所以必須加快資金流通速率和周轉率；同時還要對房地產經營銷售強化管理，嚴格把控，對經營銷售制度不斷進行改革創新，達到經營銷售業績的最大化，充分防范經營風險的發生。

結語

在社會結構變化多端和宏觀經濟調控的形勢下，從財務視角下控制房地產公司的風險成為關鍵一面。要理性對待房地產公司的財務風險，對出現的風險實施動態控制，做好對財務成本預算、資金流動情況等方面的控制。另外，房地產公司必須有效加強財務風險管理，充分提高整個公司的風險防范意識，才能使公司的經營更加有序，利潤收益才能達到最大化，最終使公司在激烈的房地產競爭中長久立足。

（作者單位：青島中房集團股份有限公司）

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