銀行房貸訴訟案件辦理淺析

張 杰

河南天基律師事務所，河南 鄭州 450000

在我國金融業體系中，銀行居于主體地位。

中國銀監會的數據顯示：截至2017年末，我國登記注冊的銀行業金融機構法人有4549家；各銀行業金融機構發放各項貸款共計129萬億元，同比增長12.4%；銀行不良貸款余額1.71萬億元，不良貸款率1.74%；保障性安居工程貸款同比增長42.3%，高于各項貸款平均增速29.9個百分點。

結合筆者自身而言，作為一名職業律師，筆者曾代理處理了大量的銀行訴訟案件，本文以筆者辦理的銀行房屋貸款類案件為切入點，分析梳理部分現存問題，以期對同類案件的辦理及銀行機構的管理有所借鑒。

一、貸款合同

(一)合同名稱

以筆者代理處理的工商銀行、農業銀行、建設銀行房屋貸款訴訟案件為例，就合同名稱而言，合同封面標注的合同名稱有：《個人購房擔保借款合同》、《個人購房借款擔保合同》、《個人住房(商業用房)借款合同》。

筆者認為，為了突出合同的內容、合同的性質，建議合同名稱中明晰標注“購房貸款、擔保”內容。

(二)合同內容的組成

前述三家銀行的合同主文組成，皆分為兩大部分：通用條款，專用條款。有的合同還有單獨、專門的擔保合同作為主合同的附件。

通用條款部分，約定了貸款性質、違約責任、罰息、復利、擔保的具體事項等內容，是貸款的基礎技術條文。

專用條款部分，則為針對具體貸款事項的約定，包含貸款人的身份信息、貸款金額、貸款期限、貸款利率、抵押物坐落等。

在訴訟案件的處理中，專用條款部分的內容較為關鍵，簽字處亦在此部分。因此，專用條款在簽訂時需格外嚴謹，信息須認真核對。在筆者所辦理的案件中，曾出現由于銀行客戶經理審核不嚴或未做審核，借款人簽名不是本人所簽的現象。導致在訴訟過程中，被告申請對簽字做司法鑒定，使銀行處于比較被動的地位。

另外，有的合同在專用條款已對擔保事項作出約定的情況下，仍簽署作為附件的擔保合同，導致二者約定事項前后矛盾。筆者遇到的情形有：擔保合同約定的擔保方式為保證，而主合同中專用條款約定的為抵押物擔保；爭議解決方式的選擇，專用條款約定的爭議解決方式為向貸款人所在地法院提起訴訟，而擔保合同約定的為提請仲裁，前后矛盾的約定，將對爭議解決產生不利影響。

二、訴訟文案

在辦理房屋貸款類案件時，主要的訴訟文案有：宣布貸款立即到期并結清全部貸款本息的函、起訴狀、證據目錄。

(一)宣布貸款立即到期并結清全部貸款本息的函

該函的作用是將貸款到期之內容告知借款人，實質為律師函。在起草完函件后，應在立案起訴之前通過郵政快遞寄出。

該函應包括貸款基本情況、貸款逾期情況等主要基本信息，相關數據、日起起止應確保計算、填寫準確。

(二)起訴狀

起訴狀內容，被告信息部分，一定要與借款人提供的身份信息保持一致，不可直接按照貸款合同中的內容進行錄入。筆者曾遇到貸款合同錄入信息錯誤的情形。如果借款人提供的身份信息與貸款合同信息不一致，案件辦理人員將可能犯錯寫起訴狀信息的低級錯誤。

另外，訴訟請求部分，本金、利息、罰息等計算一定要準確，罰息和復利的計算要依據合同約定條款確定。切忌慣性思維，防止由于案件數量多就想當然地按照其它合同計算得出數據。每個案件要結合該案的合同約定，不可一刀切。

還有，不同的房屋貸款。有的房產證已辦理，房產證有備注的抵押信息，起訴狀要列明抵押物的信息；而有的房屋貸款，房產證還未辦理，根據合同約定開發商一般要承擔階段性擔保責任。因此，在起草訴狀之前，應當核實擔保的詳情，核實借款人所購房屋是否已經成功辦理了抵押權證。

(三)證據目錄

證據目錄的內容要言簡意賅。證據的羅列注意內在邏輯順序，建議順序為：(1)銀行個人購房貸款申請表;(2)個人購房借款/擔保合同;(3)個人貸款支付憑證;(4)抵押物權屬證明;(5)拖欠明細;(6)關于宣布貸款立即到期并結清全部貸款本息的函及郵寄憑據。

同時，如果對合同的具體內容及所在條款十分熟悉，證據目錄可不注明具體條文及頁碼，反之，則要注明。

三、抵押物的踏勘

房屋貸款類案件，多數存在抵押房屋。在立案起訴之后，一定要及時核查抵押物的情形。一則可以與借款人溝通，二則可以核查房屋現狀，為后續的執行提供便利。

進行房屋核查應注意以下幾個事項：1、房屋的確切坐落。隨著城市化進程的加劇，辦理貸款時房屋的坐落地名、號牌可能會調整、變化，因此需要向物業、派出所、社區警務室等部門核實；2、房屋的現狀。房屋是否已經裝修、居住？居住人是房東還是租賃戶？一般而言，裝修后的房屋，業主繼續履行合同的意愿較強；3、房屋結構。如有條件，最好能進入室內，進行現場查看拍照，看房屋的結構是否有改變。現實中，在簽訂購房合同時，有開發商為了規避稅費，會有一定的“贈送面積”，備案報建的戶型與實際交付的會有一定出入，有的甚至面積差距較大；4、核實物業費繳納情況。向房屋所在小區的物業核實物業費、水電費繳納情況，從物業處可能獲取業主最新的聯系方式。

以上為筆者辦理銀行房貸案件的部分經驗分享，希望對類似業務的辦理及銀行機構的管理有借鑒意義。

[1]<銀行業金融機構資產負債情況>.中國銀行業監督管理委員會，2018.2

[2]<基于操作風險管理視角的商業銀行內部控制研究>[J].北京金融評論，2012.1.