農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市背景下“小產(chǎn)權房”的出路

宋曉桐

中國農(nóng)業(yè)大學，北京 100093

一、“小產(chǎn)權房”的定義

對于“小產(chǎn)權房”的概念，國務院常務辦公室對其定義如下，任何修建在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織集體土地之上的建筑物，在本集體的內(nèi)部的村民全部安置之后，以較低的價格將剩余房屋出售給本集體之外的成員，這一類房屋被俗稱為“小產(chǎn)權房”。可以看出，對于“小產(chǎn)權房”來說，“建造于集體土地之上”、“銷售給本集體經(jīng)濟組織之外的人”、“無合法產(chǎn)權證明”這些要素缺一不可。

二、“小產(chǎn)權房”有限度合法化的必要性

針對“小產(chǎn)權房”的合法化問題，筆者主要從以下三個角度來論述有限度合法化的合理性。

從經(jīng)濟學角度而言，將“小產(chǎn)權房”有限度地合法化符合經(jīng)濟效率最大化，因此，給予部分“小產(chǎn)權房”合法身份，使其自由地在市場參與交易，不僅合理配置了資源，更利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

從物權法學角度而言，《物權法》強調對私權利的保護，“小產(chǎn)權房”同樣應適度被國家機關確認。因此，“小產(chǎn)權房”有限度合法化與物權法立法精神相符。

從社會保障角度而言，農(nóng)村社保制度建設中的難題就是農(nóng)民的收入。“小產(chǎn)權房”不僅是個體農(nóng)民的增收渠道，更是農(nóng)村社保體系建設的資金來源之一。[1]因此，“小產(chǎn)權房”有限度合法化有利于建設完善農(nóng)村社會保障制度。

三、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市對“小產(chǎn)權房”帶來的影響

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市對農(nóng)村經(jīng)濟、土地效益都有著深遠影響，對修建在或即將修建在該片土地上的“小產(chǎn)權房”也會帶來深刻影響。

(一)已建成“小產(chǎn)權房”市價上升

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的入市，一定會使土地自身價格上漲。同時大量資金注入農(nóng)村，直接促進農(nóng)村經(jīng)濟，推動發(fā)展成學校、商場、醫(yī)院、“小產(chǎn)權房”小區(qū)等一體的社區(qū)，而這些便利又會反向推動“小產(chǎn)權房”房價再上漲。

(二)“小產(chǎn)權房”非法地位不變

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市后，其土地性質仍不是國有建設用地，不能合法開發(fā)房地產(chǎn)，因此無法獲得產(chǎn)權。所以，附著于該土地上的房屋仍舊是非法的“小產(chǎn)權房”。

(三)在建“小產(chǎn)權房”熱度下降

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市使土地價格上漲，附著于之上的“小產(chǎn)權房”的價格優(yōu)勢隨之減弱，從而導致其市場競爭優(yōu)勢降低。并且，入市后勢必會有大量資金注入農(nóng)村，多數(shù)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地也會被投入到其他建設項目中。

四、“小產(chǎn)權房”的出路構想

當下數(shù)量龐大的“小產(chǎn)權房”如何處理正困擾著各級政府，全部合法化會對房地產(chǎn)市場造成重大沖擊，然而完全拆除容易因此社會性問題。因此在新政策環(huán)境下如何適當處理，正是本文所探究的關鍵。

(一)完善城市住房保障體系以降低“小產(chǎn)權房”熱度

“小產(chǎn)權房”熱度居高不下的關鍵即我國城市住房保障制度不夠完善。因此，要想解決“小產(chǎn)權房問題”，住房保障制度的短板問題必須關注，即中低端收入家庭的住房問題。目前政府大力支持的公益性住房、廉租房等都較有效地完善了住房保障體系，從而降低“小產(chǎn)權房”對購房者的吸引力。

(二)加強相關部門的監(jiān)督管理工作以從源頭上遏制“小產(chǎn)權房”

“小產(chǎn)權房”發(fā)展的迅猛勢頭與從前集體土地管理不當、規(guī)劃不足有極大聯(lián)系。因此在新環(huán)境下，嚴格監(jiān)管集體經(jīng)營性建設用地用途，限制集體土地私改住房的行為。土地管理部門應當編制詳細的村鎮(zhèn)土地規(guī)劃，并確保對土地規(guī)劃的認真實施，從而從源頭上遏制“小產(chǎn)權房”。[2]

(三)在建在售“小產(chǎn)權房”與已售“小產(chǎn)權房”的分類處理

針對目前各地已售出的“小產(chǎn)權房”和在建、在售的“小產(chǎn)權房”，我們應當區(qū)別對待。對于在建、在售的“小產(chǎn)權房”，堅決叫停，絕不姑息；而對于已售出的“小產(chǎn)權房”，處理方式應更柔和，畢竟很多小產(chǎn)權房是很多家庭生活的基石，其所牽扯的利益極為廣泛，因此探討如何實現(xiàn)雙贏甚至多贏才是關鍵。由于購房者在購買“小產(chǎn)權房”所花費遠低于普通商品房的價格，因而要實現(xiàn)“小產(chǎn)權房”的合法化，從追求公平的角度來看，其所有人應當承擔一定的合法化成本。如，可采用補交部分土地出讓金的方式，即由購房者向政府補交一部分土地出讓金，補交者可獲得政府頒發(fā)的相應產(chǎn)權證書；再如，還可采用購房者與政府共有產(chǎn)權的形式，即由購房者和政府按比例共同擁有房屋產(chǎn)權。[3]筆者認為，將“小產(chǎn)權房”有限度合法化，既雙重保證了“小產(chǎn)權房”購房者的利益與“普通商品房”購房者的利益，又維護了公平正義，同時有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

[1]李長健，阮曉毅，張磊.民生利益視角下農(nóng)村“小產(chǎn)權房”規(guī)制研究[J].政法論叢，2008(04)：62-65.

[2]龐冬曉.淺論“小產(chǎn)權房”的合法化意義[J].法制與社會，2014(23)：242-243.

[3]陳淑云，周靜.“小產(chǎn)權房”合法化的破解路徑與產(chǎn)權確定[J].湖北社會科學，2016(01)：74-79.