淺析物業服務合同物業服務瑕疵審查

孫 偉

（100041 北京樂瑞資產管理有限公司 北京）

一、法院審理物業服務糾紛存在的困境

在物業服務企業起訴業主支付物業費的案件當中，業主亦會提出物業服務存在瑕疵，要求核減物業費，法院在處理此類問題往往會面臨兩個困境：一是物業服務企業的服務存在瑕疵，但該種瑕疵需要達到何種程度，法院才可以酌情核減物業費。實務中法院往往以物業服務雖在瑕疵，但被告所述涉及全體業主利益，以此核減物業費有損其他已交費業主利益，出于社會穩定等因素考量，不予采納被告請求核減物業費的答辯意見。二是即使認定了物業服務存在瑕疵需要核減物業費，但由于物業服務表現形式的多樣，物業費服務瑕疵部分所占物業費比例不明，以致無法對物業費核作出準確核減。實務中由于缺少物業費核減相關條文規范，導致審判人員以酌定的方式核減物業費用，不同審判人員的核減標準亦因人而異，無法為后續案件提供較為明確的參考，也不利于裁判結論的統一和對當事人的說服。

二、物業費該否核減

物業費在物業服務合同中作為物業服務的對價，其是否可以核減甚至免除應該看物業服務的履行程度，故從合同法角度來看，物業費核減問題并不存在爭議，但基于物業服務合同的特殊性，實踐中對于物業費該否核減也產生了較大爭議。《浙江省高院民一庭關于審理物業服務合同糾紛案件適用法律若干問題的意見（試行）（征求意見稿）》曾出現有“因物業服務存在瑕疵而可以核減物業費”的相關內容，而在正式發布的時候卻刪除了相關內容。其刪除這部分內容是因為，就該《意見》征求意見時，絕大多數人士對此持反對意見。他們認為這會助長“耍賴”欠費行為，不利于大多數交費業主權益和小區的整體利益，也不利于物業服務產業的正常發展。同時，物業服務企業是否需要按照核減后的數額，將物業費退還給其他業主。這在實際操作中顯然是很難做到的。而目前我國相關的法律法規對物業服務糾紛已經有了具體的辦法。

而在司法實務中，法院的審判活動對上述說法作了非常積極的回應，以浙江某基層法院為例，該院判決全部支持物業費的占99%左右，特別在2015年以前幾乎為100%。法院判決的如此高度一致，并不是因為我國物業服務水平高、質量好，相反我國物業服務存在問題多、差異大、積弊深的特點，業主委員會未成立或失靈、業主大會召開難、業主私搭亂建、物業人員現代服務意識欠缺、業主繳費意識不強、物業維修基金使用難、業主與物業之間權責不明、開發商遺留問題等種種原因集合使得單個物業服務合同糾紛矛盾重重。在該前提下，業主往往能夠提出種種理由來要求核減物業費，而物業服務無形性的特點導致物業糾紛當事人均難以舉證物業服務是否存在瑕疵，而物業服務瑣碎性的特點導致法院難以針對某一物業服務瑕疵難以以量化的標準去核減物業費。在防止業主動輒要求核減物業費、避免難以核減的窘境產生、在物業繳費率偏低的當下避免物業服務企業陷入到因物業費收取得不到保障而降低服務質量的惡性循環中等多方考量，形成了法院幾乎一致判決支持全部物業費的現象。

法院幾乎一致判決支持物業費的做法，一方面確實使得業主動輒要求核減物業的現象沒有發生，法院也沒有迎來基于業主起訴導致訴訟爆炸的局面，而另一方面雖然法院幾乎一致判決支持物業費請求，但物業服務不規范的現象并未得到妥善解決，部分業主與物業服務企業對抗情緒并未得到緩解，反而出現了物業服務企業依仗法院“撐腰”將大量物業糾紛案件訴至法院，而廣大業主在自己訴求無果后亦對法院公信力產生懷疑，如今在物業服務合同糾紛案件當中，業主拒接法院電話、拒絕接收法院送達法律文書、缺席法院審理活動已成常態，而業主本該通過參加訴訟可積極維護自身權益的機會（諸如：請求減免不合理違約金）亦已喪失，而業主得到“不合理的對待”亦將以不合理的方式交由社會消化。為緩解對社會的消極影響，目前審判理念已有所變化，對于符合特定條件的，可以適當減免物業費。

同時業主委員會失靈是賦予業主行請求核減物業費權利的另一個因素。在業主委員會同物業服務企業簽訂的物業服務合同當中，由業主委員會出面對物業服務企業的服務瑕疵提出相應主張更為合適，由此可以保證處理結果的一致性，避免不同業主提出不同主張而產生矛盾，例如廣東省高級人民法院發布的指導意見中提到“涉及全體業主共同利益的事項，由業主委員會作為原告進行訴訟”。然而在現實中，業主委員會并未發揮應有作用，一方面法律資格上，業主委員會是在業主大會授權范圍內活動，而業主大會授權不明導致業主委員會無有效行為依據；另一方面，業主委員會成員多為業主義務參與，業委會成員管理小區事物積極性不高，種種原因導致極少有業主委員會起訴要求物業服務企業承擔服務不到位責任。在此前提下，保障業主請求核減物業費的權利顯得尤為迫切。

三、輕微物業服務瑕疵能否核減物業費

目前審判理念雖有所變化，但對于何時可以核減物業費仍持謹慎態度。因此，形成了一個“輕微物業服務瑕疵不能核減物業費”的審判標準：①物業服務企業已經履行主要合同義務的，在判決時認定物業服務企業違約，但不應該承擔核減物業費的違約責任；②根據解釋第三條的規定，當物業企業可以通過繼續履行、采取補救措施等予以消除的，不核減物業費。③物業服務企業“嚴重不達標”的，可以在一些具體項目上進行核減。

四、結語

上述審判理念對于輕微物業服務瑕疵及可通過繼續履行等手段消除瑕疵的情況不予核減物業費，從適用角度來說具有較為明確的指導意義，但需要注意幾個問題。第一，對于如何認定輕微物業服務瑕疵存在極大的主觀性，判決認定違約但又不承擔違約責任亦不符合情理；第二，解釋第三條的規定并沒有直接否定業主請求核減物業費的權利，而根據《合同法》第一百一十一條的規定，其又明確賦予了合同一方當事人因對方瑕疵履行而請求減少價款的權利。

[1]劉友誼.物業服務瑕疵及業主救濟[D].湘潭大學,2011.

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[3]寧紅麗.論贈與物瑕疵的私法救濟[J].政法論壇,2013.