探究建筑房地產開發經營過程中的風險管理思路構建

鄒利君

（215000 江蘇寒山律師事務所 江蘇 蘇州）

經濟不斷發展，社會生產化水平不斷提升，公眾對居住環境等方面的要求越來越高，新形勢下對于建筑房地產行業而言，面臨著很大的機遇和挑戰，如何進一步化解市場帶來的各類風險，更好地提高風險應對水平，推動建筑房地產開發經營事業可持續高質量發展，是當前擺在房地產開發商面前的一個難題。

一、建筑房地產開發經營風險內涵及特征表現

風險本身帶有很大的不確定性，是指問題沒有得到及時解決控制或者沒有預測到，從而導致面臨的危險。建筑房地產開發經營風險是指建筑房地產開發企業沒有對各類影響因素進行全面預測、分析和判斷，沒有采取有效的措施加以控制，從而導致開發經營實際產生的利潤和預期目標之間的差異，進而引發嚴重的經濟損失。

建筑房地產開發經營過程本身是一個復雜的過程，這就決定了房地產開發經營管理過程中風險的復雜性。具體風險特征體現在：一是復雜性，引發建筑房地產開發經營的因素很多，風險的形成本身也有多方面的原因，所以很多事情不能及時預測和察覺，從而導致風險更加復雜多變。二是損失性，風險的發生，會對企業發展產生不同程度的損失，無論是哪種損失，都對企業經營產生一定的沖擊，損失利益。三是補償性，如果開發商對開發經營過程中可能發生的風險預測到位，提前采取了一定的措施進行預防和糾偏，就會避免風險的發生，從而獲得了風險報酬。四是激勵性。風險的存在和發生是偶然的，所以對于房地產開發經營企業而言，會引導他們時刻保持警惕，積極采取有效的措施進行分析，通過改變經營策略，加強內部管理等，不斷提升企業風險應對能力和控制水平，將損失和危害降到最低。

二、建筑房地產開發經營過程中的風險分析

想要不斷提高建筑房地產開發經營過程中風險管理水平，首先要對風險來源進行分析，主要風險來源于兩大方面，具體包括：

1.房地產開發具體位置的特殊性

房地產開發首先要確定好開發的地理位置，一旦位置確定，往往是固定的，不能短時間變動的，由于不能及時靈活變動，所以決定了房地產市場的區域性特征。房地產開發商在進行投資或者建設之前對地理環境、周邊位置等考慮情況會帶來相應的風險。這些風險主要設計自然環境風險和國際風險以及區域位置風險三個方面。自然環境風險是指受到地質地貌以及氣候條件等影響帶來的風險，國際風險是指國際市場經濟的不斷變化，從而對房地產市場開發經營、投資和具體運營等產生一定的干預或者影響，區域位置風險是指建筑房地產開發所處的具體地理位置，可能會隨著城市的變遷、政策的變動或者周邊樓盤的建設開發等影響，從而帶來一定的風險。

2.房地產開發經營周期產生的風險

建筑房地產開發是一個長期的系統工程，時間長、分布廣，不確定性因素多。在開發經營過程中會受到各方面的因素影響和制約，從而導致面臨不同程度的風險。主要涉及社會經濟條件、市場收益壽命、土地使用權、公眾需求以及開發運營管理等多個方面的影響。一旦地理位置確定，開發過程中如果遇到各種突發情況和市場變動，就會導致開發期費用、租金以及售價等產生很大的波動和影響。伴隨房地產相關政策調整，隨著使用年限不斷增加，就會導致后續的維修管理等費用持續上升，如果前期收益和后續經營之間考慮不全面，就有可能導致出現虧損。建筑房地產開發對于土地的使用都有明確的時間要求，如果使用年限超過國家規定的標準，政府就會對建筑物進行收回，這也是開發商需要慎重考慮的因素之一。同時公眾的需求也在不斷發生變化，對建筑房地產的居住要求也越來越高，如果房地產構造不合理或者隨著形勢的變化達不到公眾預期，就很難進行銷售。此外建筑房地產開發經營過程中有很多的流程，每一步都需要加強管理、全面分析和嚴格控制，如果一個環節出現差錯或者漏洞，就有可能影響整個建設和運營進程。

三、建筑房地產開發經營過程中的風險管理思路構建

風險管理本身屬于閉環管理過程，所以對于建筑房地產開發經營過程中風險管理思路的構建，也應當本著動態的原則進行管理和控制，才能全面提升房地產開發經營風險防控力度，實現更大的經濟效益和社會效益，具體風險管理創建思路可以參照以下模式：

1.要建立風險管理規劃體系

緊密結合國家政策規定、行業規范等，對房地產開發經營體系進行全面分析，對房地產市場進行全面調研，學習國外先進的風險管理理念、方法，總結經驗，結合我國國情，建立統一規范的，具體可行的房地產開發經營風險管理規劃體系，建立清晰的目標、流程，明確組織分工，加強組織管理，一旦發生風險，能夠引導各層級快速反應，按照既定流程進行處置和分析。

2.要構建風險識別、評估、應對和監控全面管理體系

風險管控是一個閉環管理體系，是可持續、動態變化的，所以需要樹立大局意識和科學管理理念，應用風險專業管理理論指導房地產開發經營事業有序推進。首先房地產開發企業在進行房地產開發投資時，要做好前期的市場調查，對市場發展情況進行全面摸底調研，對投資過程中可能存在的風險進行具體分析和摸查，找出可能面臨的全部風險，提高預測水平，盡可能將所有的影響因素全部納入到風險排查過程中來，從而為后續分析等提供充分的參考依據。其次要對風險進行等級劃分。針對可能引發的所有風險和不利情況，按照科學原理和方法，對風險劃分相應的等級，每一個等級可能帶來的后果等進行預測研究，將風險進行量化處理，賦予權重，提高風險等級劃分的清晰度，確保有據可依。再次要針對劃分的風險探索有效的應對措施，對每一類風險科學分析其來源、誘發原因，探索全方位處置和應對措施，提前進行預防，要充分借鑒相關的理論和實踐成果等進行分析政策制定，進行可行性論證，明確責任落實，確保一旦風險發生后，有具體的操作流程和處置機制進行循序開展，降低突發情況發生率，提高風險全面防控水平。最后要建立風險動態監控機制，要對可能存在的風險以及即將發生的風險等及時動態調控，借助計算機網絡技術等現代信息技術加強對風險信息的全面管理，對各類風險要素進行動態排查，充分考慮各種影響因素，并建立全過程風險監控預警機制，有效跟蹤潛在風險或者危機發生情況，一旦有相關跡象，及時化解和處置各種不良風險。

總之，建筑房地產開發經營過程，是一個復雜的過程，需要綜合考慮各種要素，并以此為基礎加強管理。對于建筑房地產行業而言，只有不斷結合形勢變化，全面研究和分析市場變化形式，緊跟市場動向快速反應，并做出科學決策，建立科學完善的風險識別、評估、應對和動態監控機制，才能有效減輕不良風險和不利沖擊，更好地提高市場應對能力，提升經營效益，進而更好地推動社會發展和公眾生活水平不斷提升助力。

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