論“小產(chǎn)權(quán)房”的法律保護(hù)

趙 媛

海門市人民法院，江蘇 海門 226100

“小產(chǎn)權(quán)房”自產(chǎn)生以來便是人們關(guān)注的熱點，它的交易并沒有得到國家的相關(guān)認(rèn)可，它的產(chǎn)權(quán)證并不是受到有關(guān)部門認(rèn)可的，亦沒有受法律的保護(hù)。沒有得到法律保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”在不少方面權(quán)利就得不到保障，甚至存在相互沖突和矛盾的地方。在新形勢下，我國對“小產(chǎn)權(quán)房”市場應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，促進(jìn)“小產(chǎn)權(quán)房”市場向規(guī)范化發(fā)展，這樣才能保護(hù)相關(guān)利益者的權(quán)益。本文就從“小產(chǎn)權(quán)房”的法律保護(hù)相關(guān)問題進(jìn)行探討。

一、法律保護(hù)“小產(chǎn)權(quán)房”的必要性

(一)保護(hù)有關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益的需求

“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)權(quán)利人大部分是農(nóng)民或者中低收入者。農(nóng)民一般是想要從土地制約當(dāng)中解放出來，而中低收入者更多的是買不起房價飆升的城市商品房。在小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生之初大多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，在這個地方大多居住的是外來務(wù)工人員和農(nóng)民工。隨著城市的發(fā)展，越來越多的人涌入城市，他們?yōu)槌鞘械陌l(fā)展貢獻(xiàn)了自己的一份力，基于居住、上學(xué)或戶口轉(zhuǎn)移等需求，他們想要一套屬于自己的房產(chǎn)，但是由于經(jīng)濟(jì)能力限制，他們的目光轉(zhuǎn)向了低價位的“小產(chǎn)權(quán)房”。不得不說的是“小產(chǎn)權(quán)房”的確解決了許多中低收入者的居住問題，也一定程度上緩解了房地產(chǎn)泡沫，但是“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)權(quán)利者的權(quán)利卻沒有得到很好的保障，一些糾紛時有發(fā)生，諸多相關(guān)問題在法律中沒有明確規(guī)定。

(二)改善民生的需求

“小產(chǎn)權(quán)房”雖然沒有得到國家方面的認(rèn)可，卻擁有著驚人的數(shù)量。價格相關(guān)較高的商品房將低收入者排除在外，低收入者為了滿足居住需求，他們的選擇余地也非常有限，雖然國家對于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的投入并不少，但是杯水車薪城市房產(chǎn)缺口仍然很大。為了解決居住問題，低收入人群只能忽略“小產(chǎn)權(quán)房”沒有合法證件的問題。

沒有合法證件的“小產(chǎn)權(quán)房”相關(guān)一系列問題卻不容忽視。在相關(guān)法律政策和法院判例當(dāng)中，也并不認(rèn)可不是本集體組織成員“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣的合法性和有效性，那么“小產(chǎn)權(quán)房”的其他購買人的利益就得不到保障，進(jìn)而導(dǎo)致糾紛不斷。住房問題歷來就是關(guān)系民生關(guān)系社會穩(wěn)定的重要方面，保護(hù)購買“小產(chǎn)權(quán)房”的群體的相關(guān)權(quán)益也關(guān)系著民生改善關(guān)系著社會穩(wěn)定。

二、完善“小產(chǎn)權(quán)房”的法律保護(hù)建議

(一)對合法的“小產(chǎn)權(quán)房”予以保護(hù)

“小產(chǎn)權(quán)房”有合法的，也有非法的。對一些不合法的“小產(chǎn)權(quán)房”國家必須禁止交易，法律法規(guī)也不能承認(rèn)其合法性。而對于已經(jīng)完工的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以由政府出面進(jìn)行征購，使其成為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，再提供給低收入者進(jìn)行購買。這樣，就能夠節(jié)省資源，免去強(qiáng)拆的成本和避免資源浪費，又可以緩解住房壓力，彌補(bǔ)住房缺口。對于農(nóng)村土地上修建的“小產(chǎn)權(quán)房”，整體來看數(shù)量不多，大多是由集體組織內(nèi)部交易之后所剩下的，房屋的質(zhì)量等合法達(dá)標(biāo)，法律應(yīng)當(dāng)給予其合法地位，并且完善其相關(guān)產(chǎn)權(quán)等問題。

(二)賦予房屋流轉(zhuǎn)權(quán)，兼顧雙方利益

隨著城市化的進(jìn)程，農(nóng)村人口急劇減少，而保護(hù)農(nóng)民產(chǎn)權(quán)的相關(guān)制度也有些過時。農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)民在城市里長期居住，他們對于宅基地上的房屋也就沒有需求，為了增加收益，他們更愿意在宅基地上建造的房屋可以投入市場，進(jìn)行出賣。但問題是如何在不影響宅基地的使用權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋買賣。法律可以保留宅基地的使用權(quán)、賦予宅基地上的房屋流轉(zhuǎn)權(quán)，讓農(nóng)民持有使用權(quán)但對房屋的買賣和購房者的戶籍等進(jìn)行放寬，也就是讓其他不是集體經(jīng)濟(jì)組織的購買者可以擁有房屋產(chǎn)權(quán)卻沒有土地使用權(quán)。這樣一來，就可以兼顧了“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣雙方的相關(guān)權(quán)益。

(三)完善“小產(chǎn)權(quán)房”管理的相關(guān)法律

保障“小產(chǎn)權(quán)房”的合法利益，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對“小產(chǎn)權(quán)房”的科學(xué)管理，完善相關(guān)法律法規(guī)。首先，可以對“小產(chǎn)權(quán)房”的合法性進(jìn)行認(rèn)定，明確其合法的相關(guān)條件。其次，可以對“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)稅收進(jìn)行規(guī)定，完善相關(guān)手續(xù)，以便于正式產(chǎn)權(quán)的辦理。第三，進(jìn)一步完善《物權(quán)法》當(dāng)中關(guān)于土地權(quán)利制度的相關(guān)規(guī)定，規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)房”的交易活動，確保房地產(chǎn)市場秩序。

三、結(jié)語

“小產(chǎn)權(quán)房”涉及的利益群體相對來說比較龐大，交易市場也較為混亂，因此，必須從立法入手，完善“小產(chǎn)權(quán)房”的法律保護(hù)，保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法利益，有效規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房市場，促進(jìn)我國房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展。