房屋買賣中“陰陽合同”的效力評析

譚詩語

四川師范大學(xué)，四川 成都 610000

“陰陽合同”問題主要出現(xiàn)在二手房買賣中，指的是交易雙方同時簽訂不同的兩份合同。所謂的“陰合同”就是交易雙發(fā)私下簽訂的合同，并要按照合同內(nèi)容履行責(zé)任和義務(wù)，而“陽合同”是房屋在管理部門登記的備案合同，并不能反映房屋的實(shí)際價格。因此，在實(shí)際交易時，經(jīng)常會發(fā)生一些糾紛，包括房屋價格、合同效力等。

一、房屋買賣中“陰陽合同”存在的原因

通常情況，交易雙方在簽訂“陰陽合同”時，其主要目的是逃避稅收，降低交易成本。當(dāng)“陽合同”的價格較低時，目的是為了降低稅收成本，而價格較高時，房屋的產(chǎn)權(quán)價值也會隨之提升，在抵押貸款方面可以獲得更多的資金。因此，無論是壓低房價還是抬高房價，“陰合同”都不是雙方的真實(shí)意思表示，“陽合同”都涉及逃避稅收或提高貸款額，對合同效力造成了影響，使得交易雙方面臨一些風(fēng)險。例如，當(dāng)合同中存在做高房價的情況，且獲得了更多的貸款時，這種行為屬于惡意串通損害銀行利益，所簽訂的合同應(yīng)判定為無效，并根據(jù)實(shí)際情況賠償相應(yīng)的損失。若合同中存在做低房價的情況時，屬于明顯的逃避稅收行為，已然違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)為無效。當(dāng)這種行為判定后，需要納稅人承擔(dān)一定的法律責(zé)任，甚至?xí)惶幰孕塘P。根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)逃稅金額超過了1萬元時，這種行為應(yīng)以涉嫌偷稅罪論處，若情節(jié)比較嚴(yán)重，甚至要面臨更嚴(yán)厲的處罰。同時，雖然做低房價可以降低買方繳納的稅款，但再次進(jìn)行出售時，由于登記備案的價格低于成交價，需要計算個人所得稅等，將其綜合起來看，買方并沒有獲得多大利益[1]。

二、房屋買賣中簽訂“陰陽合同”所面臨的法律風(fēng)險

交易雙方在簽訂“陰陽合同”時，由于兩份合同之間存在明顯的差異性，雙方所負(fù)擔(dān)的義務(wù)也不同。一旦發(fā)生合同糾紛時，會對履行哪一份合同存在爭議，從而對某一方的合法權(quán)益造成侵害，并需要承擔(dān)一定的違約風(fēng)險。同時，交易雙方簽訂“陰陽合同”的目的不同，但目標(biāo)是一致的，都想通過合同條款來使自己獲得最大的利益。當(dāng)發(fā)生爭執(zhí)時，若雙方為了做高房價而獲得更多的貸款時，其行為已經(jīng)違法。根據(jù)合同法第五十二條第二款之規(guī)定可知，交易雙方的行為是惡意串通，欺騙銀行，并損害了銀行的合法利益，此時合同應(yīng)為無效。在這種情況下，買方不能從銀行獲得貸款，也就沒有充足的資金支付房款，其合同也無法正常履行。因此，即使是價格正常的合同，也應(yīng)判定為合同無效。

關(guān)于“陰陽合同”的效力問題，法學(xué)界也沒有一個統(tǒng)一的觀點(diǎn)。交易雙方同時簽訂了不同的兩份合同，每份合同所規(guī)定的權(quán)利義務(wù)、交易金額等不同，無法判定該如何履行合同。主要有以下三點(diǎn)分歧：一是，交易雙方在向相關(guān)部門提供備案合同時，即“陽合同”，其中規(guī)定的價格并不是雙方的真實(shí)意思表示。由于“陽合同”不是雙方真實(shí)意思的合意，且存在做高房價或做低房價的問題，違反了相關(guān)法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)判定“陽合同”無效。而“陰合同”是交易雙方的真實(shí)意思表示所達(dá)成的合意，且無影響合同生效的效力瑕疵事由，因此，“陰合同”應(yīng)具備法律效力。二是，一些學(xué)者認(rèn)為。“陰合同”與“陽合同”都具備法律效力，但“陽合同”中的某些問題應(yīng)重新商榷。若合同中僅有房價存在違法的情況時，其余內(nèi)容應(yīng)同樣具備法律效力。但交易雙方在履行合同時，應(yīng)根據(jù)雙方的實(shí)際意愿情況進(jìn)行判定。三是，還有一部分學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)房屋買賣中存在“陰陽合同”的問題時，均應(yīng)判定為無效。根據(jù)我國合同法中的內(nèi)容可知，當(dāng)交易雙方存在惡意串通，且為了自己的利益而損害第三方利益時，所簽訂的合同不受法律保護(hù)，也不具備法律效力，并根據(jù)交易雙方的實(shí)際行為來依法追責(zé)[2]。

綜合上述意見，筆者認(rèn)為，當(dāng)房屋買賣雙方簽訂“陰陽合同”時，首先應(yīng)判斷合同是否成立。交易雙方對房屋買賣達(dá)成了合意，則合同成立。因此，無論是“陰合同”還是“陽合同”，都是成立的。其次，在對“陰合同”的效力進(jìn)行分析時，當(dāng)合同屬于依法成立且無效力瑕疵事由時，合同即為生效，并會獲得法律保護(hù)。因此，“陰合同”具備法律效力。在對“陽合同”進(jìn)行分析時，是交易雙方在辦理產(chǎn)權(quán)變更時提交的備案合同，與“陰合同”同樣具備法律效力。但合同中的價格并不符合市場行情，是交易雙方為了達(dá)到某種目的而虛報的價格。其行為已經(jīng)損害到了國家利益、第三人利益或集體利益等，主要表現(xiàn)為欺騙銀行或逃避稅收。因此，“陰陽合同”中違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的部分條款應(yīng)為無效，其余條款應(yīng)為有效。但在我國的司法實(shí)踐中，并沒有明確的法律界定，“陰陽合同”既涉及到民事責(zé)任，又涉及到刑事責(zé)任，難以進(jìn)行劃分，而追責(zé)部門包括司法機(jī)構(gòu)和稅務(wù)部門，應(yīng)根據(jù)合同的實(shí)際情況進(jìn)行判定，以維護(hù)法律的公平性。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]張麗霞，崔聲波.二手房屋買賣的“陰陽合同”問題及其防治對策[J].海南廣播電視大學(xué)學(xué)報，2014，15(02)：74-77.

[2]張紅華，鄭鷺賓，繆志偉.論“陰陽合同”的法律效力——以王棟合同門事件為例[J].武漢體育學(xué)院學(xué)報，2010，44(02)：42-44.