房屋承租人優先購買權問題分析

王 昕

中交第一公路工程局北京建筑分公司，北京 101100

房屋承租人優先購買權，是屬于我國基本民法先買權的一種，指的是房屋共有人在分出并且出賣自己的房屋時，承租人和共有人在同樣的條件之下都享有優先購買權。但是由于近些年來我國一部分地方性規則存在很多疏漏之處，導致付承租人的優先購買權規定產生之一，甚至還有一部分人大膽的開始否認承租人優先購買權的存在必要性。

一、優先購買權

(一)定義

根據法律相關規定，某特定人在同等條件下，擁有比他人優先購買的權力。優先購買權的主要刑事責任是出租人需出賣該租賃的房屋。租賃的房屋指的是出租人在出租之后，交給承租人進行使用和收益并且交付房租的房屋。

(二)性質

優先購買權的性質可以分成為不同的觀點，首先優先購買權是附條件的形成權，所以在法律上，優先購買權應當歸于形成權的范疇[1]，享有優先購買權的人，需依照自己的單方面進行意思表示，從而在形式上和第三人簽訂的合同處于相同條件下，所以優先購買權并不必然地需要得到出賣人的承諾。第二個性質指的是優先購買權具體指的是期待權，也就是說出租人在并沒有出賣租賃房屋意思前，承租人所擁有的優先購買權僅僅處在理論層面或者稱之為期待的狀態，一旦出租人有出賣給任何人出租標的房屋時，那么承租人的優先購買權便處于可行使狀態。第三種觀點認為，優先購買權實際上應當歸于請求權，承租人在和出租方簽訂合同之時，擁有請求購買承租房屋的權力，所以承租人行使優先購買權，必須得到出租人的承諾。

二、優先購買權的發展和效力

對于優先購買權的產生，在法律界有著多種不同的看法，一些學者認為，優先購買權應當是在承租人得知出租人有出賣房屋的意思時，則可以行使優先購買權；另一部分學者認為，一旦出租人將房屋出賣給第三人時，優先購買權便產生了法律效力。在法律上，不需要權利人的主張，只要終止承租關系或放棄使用有優先買權便可。

優先購買權的行使，從理論上來說可以分成為兩種效力，一種物權效力一種是債權效力[2]，在債權上來看，其僅僅在出租人、承租人之間產生，承租人僅僅可以向房屋出租人主張在同等條件下擁有優先購買權，但這種權利并不能用來和第三人進行對抗。從物權效力上來看，承租人不僅僅能向出租人主張優先購買權，還能夠用來與第三人進行對抗。

三、同等條件研究

(一)同等條件的認定

中國的《合同法》中第二百三十條中對承租人優先購買權進行了規定，對此要求我們能夠了解到，在優先購買權的行使過程中同等條件的概念認定非常重要，因此同等條件的概念認定工作就變得非常重要。針對同等條件的概念認定同樣擁有不同的看法和觀點。第一種觀點認為，承租人要想購買承租的房屋，必須和第三購買人出具的條件完全一樣。第二種觀點認為，只要是承租人所出具的條件在大體上和第三購買人一致便可。第三種觀點認為，同等條件主要是價格上的同等，若出賣人想要給第三方購買人優惠，這種優惠若能夠用金錢來衡量，則需要折合入價格，若不能用金錢衡量，則依照市場來定價。最后第四種觀點則認為同等條件需要應用目的性限制進行解釋，也就是說優先購買權也需要有條件和相對性，不能應用優先購買權來損害房屋出賣人的利益，同時也不能夠剝奪第三人的房屋購買權力。對于優先購買權產生的不同觀點，會給優先購買權的行使造成很大的影響。在現實生活當中承租人一般會將優先購買權的同等條件認定為價格同等，但在司法實踐當中，法官對同等條件有著比較大的自由裁量的權力，這就導致了優先購買權的相對不統一。

四、優先購買權的限制

在法律實踐中，優先購買權的法律效力主要表現為追擊效力、形成效力和優先效力三種，所以我們得出結論，優先購買權既是準無權的范疇，也屬于形成權的范疇。最高院在城鎮房屋租賃相關文件中指出中提出，承租人的優先購買權應當受到以下限制：共有人優先購買權、近親屬的優先購買權、第三人善意購買并登記[3]。

五、結語

首先租賃標的房屋的產權所有人是出租人，因此對于租賃房屋，當然地擁有法定的處分權，出租人有權決定對自己的房屋進行部分出租或全部出租，而法律設置承租人優先購買權的主要目的，主要還是為提升社會效率，保障社會承租人的利益，還需要一定的限制才能夠維護法律的公平公正。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]李軼.房屋買賣中承租人的優先購買權問題研究[D].蘭州大學，2016.

[2]羅群.房屋承租人的優先購買權分析[D].華東政法大學，2012.

[3]智慧.房屋承租人優先購買權問題研究[D].吉林大學，2017.