房地產企業破產債權清償順序研究

張紅寶

（518131 廣東信達律師事務所 廣東 深圳）

一、房地產企業破產債權的類型

（一）購房者債權

商品房預售是我國目前商品房買賣中最主要的方式。這一銷售方式有其存在的合理性，即是房地產開發商能在房屋預售過程中迅速回籠資金，以保證房屋的順利續建。但是，這一經營方式會帶來一個嚴重問題，就是預售房屋不能辦理相應的產權登記，一旦房地產企業在建房過程中破產倒閉，購房者既拿不到產權證明，也不能實際入住。

（二）建設工程價款債權

房地產企業一般不是具體的建筑施工單位，它往往將工程通過發包的方式將工程包給有資質的施工單位。根據《合同法》第286條的規定，發包人逾期不按照合同約定支付承包人工程價款的，承包人可以就該建設工程折價、拍賣后的價款優先受償，由此，建設工程價款優先受償的權利得以確立。

（三）勞動債權

勞動債權屬于破產法的“共性債權”，在《破產法》第113條對破產債權清償順序的規定中，除去破產費用和共益債務，位于第一順位的即為勞動債權，具體包括職工工資、養老保險、醫療保險、補償金、賠償金等所有與勞動者基本生活保障密不可分的一系列債權。

（四）擔保債權

房地產行業中，其最主要的擔保債權人當屬銀行。在房地產開發過程中，房地產開發商需要進行大規模融資。其中，向銀行申請貸款是其最主要的融資手段之一。但在實際操作中，擔保債權的順位往往被后挪，如擔保債權與勞動債權相較，雖前者屬物權，后者屬債權，但主流觀點是將勞動債權置于擔保債權之前。看似與基本民法精神相悖，實質上與破產法追求實質公平的目標有極大關系。

二、房地產企業破產債權清償原則

（一）生存權優先原則

筆者認為在房地產行業中，僅應將第一階段，即對生命體的維護納入優先保護的范圍。由于房地產行業的特殊性，即使同為購房者，其購房目的也各不相同，有人是為了“有所居”，有人是為了改善居住環境，有人是將購房作為一種投資手段，若將生命權的維護、尊嚴的維護及安全生活的維護全都等同起來的話，則所有的購房者都應受到優先保護，這并不理智。因此，為了切實落實對弱者權利的保障，區分購房者的購房目的是必要的。當且僅當購房者是以保障自身居住為目的時，才應將其列為優先保護的范疇。

（二）弱者保護原則

弱者保護原則是破產法中一項基本原則，但在房地產企業破產中應更為加以重視。在普通企業破產過程中，一般會涉及到勞動債權、擔保債權、政府債權及普通債權等。在上述債權中，“弱者保護原則”通常主要針對勞動債權。而在房地產企業破產中，這一原則所牽涉的主體更為廣泛。

（三）非合意之債優先保護原則

就房地產企業破產實例而言，企業員工雖然是勞動合同的一方當事人，但并不是債權關系的當事人，其與用人單位之間存在的是雇傭關系，而非債權債務關系。當用人單位破產時，如無立法司法對員工的額外保護，則員工僅能憑借勞動合同的相關約定向用人單位索賠，而勞動合同顯然不會約定債權債務的救濟方式、救濟途徑等。由此，員工債權當屬于非合意之債。此外，購房債權也應屬于非合意之債。因為購房者與房開商之間屬于互負權利義務關系，當房地產企業破產后，購房者也僅能通過商品房買賣合同中約定的權利義務關系來進行索賠，但是買賣合同中一般只會約定雙方權利義務、違約責任等內容，不會約定房地產企業破產后購房者的權利救濟途徑，當房地產企業破產后，購房者也沒有與房開商談判的機會。這些都與合意之債的救濟方式存在明顯的不同；而且，不論是員工還是購房者，其回避風險或者自我救濟能力也與有擔保的債權、政府債權（盡管政府債權應歸為非合意債權）等有著明顯差異。在這樣的情況下，立法及司法勢必要向前者傾斜，將購房者及員工債權置于有擔保債權及政府債權之前，以保護弱者利益。

三、完善我國房地產企業破產債權清償規則的幾點建議

（一）建立購房保險制度

由于購房者在房地產企業破產中無論從權利保障、經濟實力等各方面均處于劣勢地位，如何保障購房者尤其是消費性購房者的合法權利一直都是解決房地產企業破產清償順序問題中最重要的一環。對此，筆者認為可以借鑒存款保險制度的相關措施及規定，設立購房保險制度。在組織建立一個購房保險機構后，各房地產企業在每個樓盤開售前，以樓盤為單位，按照一定的標準向保險機構繳納開售的樓盤的保險費用，保險金并非按照每年固定的比例繳納，而是以樓盤為單位。

（二）賦予預告登記以破產保護效力

我國預告登記主要見于《物權法》第20條。該制度可以對未來的物權進行擔保，在本身的設計上具有很高的價值，然而，在如今我國實行網簽制度的情況下，出賣方想將房屋“一房二賣”幾乎不可能，如預告登記仍只具有“對未來物權的保護”功能，就會失去其存在的意義。設計預告登記制度的初衷本身就是為了保障將來能順利實現相應的物權，在申請預告登記之時，購房者根本不可能預料到該房開商會走向破產，否則也不會與之進行交易。因此，賦予登記制度應是破產法應有之意。但是在《破產法》中，這一效力卻沒有得到體現。這會造成兩大嚴重后果，一是因為破產管理人的自由選擇權，一旦管理人選擇解除合同，則本應屬于物權請求權的權利只能淪為債權請求權；二是本可以通過預告登記來解決購房者債權的公示性問題，但是因為沒有賦予預告登記以破產保護效力，導致購房者債權作為優先權的這一最大障礙始終無法解決。因此，要想達到平衡交易安全與切實保障消費型購房者權利，賦予預告登記相應的破產保護功能無疑是一個很好的選擇。

目前，學界和實務界對房地產企業破產債權清償這一問題都未能達到統一意見，而如何破解這一難題，將各債權人的損失降到最低，使每個債權人在破產程序中都能感到實質的公平的同時兼顧社會利益，這是本文的寫作目的所在。