論物業服務合同履行中的抗辯權

楊洪梅

（100191 北京航空航天大學 北京）

一、物業服務合同中抗辯權的行使主體

通常認為，在物業服務合同中，行使抗辯權的主體有兩大類：

一是單個業主，也是物業服務合同的服務對象。當糾紛涉及單個業主的利益時，單個業主可以行使抗辯權。比如小區照明設施毀壞致使某業主下樓時踩空摔傷，此時單個業主完全可以成為抗辯權行使的主體，請求物業服務企業承擔未提供合理服務導致的業主損失。雖然在物業服務合同中，單個業主不是合同的主體，但是由于全體業主范圍較廣、不易及時保護單個業主權利的特殊性，司法審判中并不否認單個業主行使抗辯權的合法性。

二是業主大會或者業主委員會。當抗辯內容涉及小區公共利益，比如小區的綠化服務、衛生打掃、供暖供電等情況時，此時由業主大會或者業主委員會行使抗辯權更能保護全體業主的利益。可見抗辯權的主體在訴訟中遵循了便利訴訟的原則。

二、物業服務合同中抗辯權類型之我見

抗辯權主要分為訴訟時效經過的永久抗辯權、履行抗辯權以及保證合同中保證人的先訴抗辯權，本文主要就作為暫時抗辯的履行抗辯權進行分析。筆者認為，在先履行抗辯權、同時履行抗辯權和不安抗辯權三種類型中，從物業服務合同的繼續性特征以及合同雙方抗辯權行使的先后狀態來看，物業服務合同履行中的抗辯權應屬于同時履行抗辯權。

首先，物業服務合同是雙務合同，物業服務企業和全體業主既是權利的享有者，又是義務的承擔者，雙方負有對待給付的義務，他們的權利義務是一一對應的。業主享有要求物業服務企業提供服務的權利，但也有交納物業服務費的義務；物業服務企業有提供優質物業服務的義務，同時也有收取物業費的權利，雙方的給付均以另一方的對待給付而存在。

其次，合同的履行沒有時間上的先后順序。在物業服務合同中，物業服務企業提供服務與業主交納物業服務費是同時存在的，沒有先后順序，即使物業費按月或者按年收繳，這種當事人之間的靈活約定，也不是履行義務存在先后的表現。

最后，當一方不作為或者消極作為時，另一方可以拒絕履行對待義務或者要求對方重新履行。比如，當業主未按時繳納物業費時，物業服務企業可以不再提供物業服務，需要注意的是，合同的繼續性要求物業服務企業不能以業主一兩次的不繳或者緩繳物業費用為理由行使抗辯權。同樣，業主的抗辯權行使也受到了嚴格地限制，比如業主因物業服務企業提供的服務利益受損要求索賠時，也不得主張從物業費里扣減相應受損部分，而應該先履行繳納物業費用的義務，而后重新提起損害賠償請求。

三、物業服務合同抗辯權的內容

（一）抗辯焦點

前期物業服務合同簽訂主體和義務承擔主體的分離，成為業主以無需簽訂的服務項目或者沒有享受該服務為理由拒交物業費的抗辯理由。類似的抗辯理由還有物業服務企業提供的服務存在瑕疵，比如衛生服務不達標、綠化服務不到位；物業服務企業未盡安全保障義務致使自己受傷等等。相比于業主大會或者業主委員會的抗辯理由，物業服務企業采取抗辯的理由比較單一，主要以業主拒繳物業服務費用為內容進行抗辯。

（二）抗辯內容的限制及行使

1.以物業服務企業提供的服務存在瑕疵進行抗辯

物業服務合同標的物的無形化、主觀化，使得合同雙方以及司法機關對物業服務企業提供的服務是否達到標準缺乏統一的認識，對是否存在瑕疵，在判定上存在困難。因此為了限制抗辯內容，物業服務標準可以參照合同約定的具體標準和生效的政府部門的規章條例。

在實際操作中，并不是所有的物業服務合同都是細致入微的，物業服務合同本身存在的瑕疵以及不明條款，都可能成為糾紛發生后最難判斷的內容，這也要求法官在解決糾紛時要以正常的、理性的思維去判定企業提供的物業服務是否存在瑕疵，還要合理分配物業服務企業和業主大會、業主委員會、業主之間的舉證責任。比如物業服務企業在小區公共設施維護、綠化、外來人員進出登記等方面往往有工作記錄，因此也應當承擔更多的舉證責任。

2.以物業服務企業未盡合理的安全保障義務進行抗辯

在物業服務合同中，物業服務企業必須通過對公共設備進行驗收、對小區安保設施進行管理、對外來人員進行適當檢查來排查安全隱患并保證小區的基本安全，這是基于物業費用的對待義務而為的行為。當業主提出因小區自身的設施或者安全服務不到位，導致業主的人身或者財產受到損失，進而提起未盡安全保障義務的抗辯時，司法機關應當弱化對抗辯內容的實質審查。甚至有人認為，在這種服務合同中，第三人侵權致害也是物業服務企業違約的表現。

筆者認為，當第三人在小區內利用公共設施侵害業主權利或者自己使用工具故意侵害業主權利時，應當嚴格審查抗辯的內容及行使對象：對于物業服務企業已經盡到安全保障義務的，應當不再承擔侵權責任，此時要嚴格區分小區與幼兒園、學校在侵權責任法中的不同性質，要嚴格限制小區物業服務企業的責任承擔，合理地保護物業服務合同雙方的利益。

四、結語

本文從物業服務合同抗辯權行使的主體著手進行分析，分析了單個業主和業主大會、業主委員會成為抗辯權行使主體的原因，并將物業服務合同中的抗辯權定性為同時履行抗辯權，最后對合同雙方經常使用的抗辯內容進行了分類，并從理論和司法實踐兩方面出發作出了相應的抗辯內容限制和行使規范設計，以提高物業服務合同雙方當事人對抗辯事由的正確認識，從而引導物業服務合同的正常履行。

[1]涂杰云.論物業服務合同履行中的抗辯權[D].西南政法大學,2012.

[2]胡艷芳.物業管理公司在物業服務合同中的義務研究[D].中南大學,2006年碩士學位論文,第13-21頁.

[3]詹森林.民事法理與判決研究（四）[M].臺灣元照出版有限公司,2006年版,第66頁.

作者簡介：楊洪梅（1993～ ），女，漢族，山東濟南人，北京航空航天大學，2016級法律碩士、法律（法學）專業。