房產抵押貸款法律風險防范初探

劉時俊

（325400 浙江橫陽律師事務所 浙江 溫州）

隨著社會消費方式的轉變及融資需求的攀升，個人房產抵押貸款作為一種便捷的融資手段，被人們廣為接受，已經成為商業銀行一個新的利潤增長點。作為銀行信貸產品的重要組成部分，個人房產抵押貸款的風險防范也成為各家銀行關注的重點。

一、房產抵押貸款的風險來源

隨著我國房產大面積的波動，在持續了一段時間的炒房與高價房后，出現了經濟回彈的現象，大量的閑置房與空房成為貸款的首選，銀行不僅為房產的開發提供了資金鏈的供應，同時也是抵押房產貸款的唯一通道，那么房產的市場經濟變遷必然使得銀行的貸款風險隨著變化，難以形成固化的風險防范機制，房產對于貸款的影響可從多個視角進行分析，目前來看基本分為以下幾種情況：

1.抵押物價值風險

房價的上升或者下調都會引起抵押的商品房出現市場價格的變動，尤其在房價下跌的情況下，抵押的房產出現經濟的縮水，一些商品房的價值逐漸的遞減，使得抵押的房產出現價值的同步化降低，且一些二手房在市場飽和的情況下，難以出售，變現的經過較為曲折，抵押的時效性不強。

2.假按揭風險

假按揭是一些不法分子為了能夠套取銀行的資金，財通虛假的材料進行交易，法律上難以進行房產的抵押有效性認證，這些虛假的條件無法支撐資金的回收，甚至在炒作等手段下惡意的提高房價，使得銀行被蒙騙，其個人或者團隊并沒有資金的支付能力，在違約的情況下，銀行不得不填補這些財務的漏洞，銀行面臨的損失不可估量。

二、來自借款人的風險

借款人受到市場經濟與個人情況的影響，難以在預設的時間里進行還款，使得自身承擔的貸款利息較多，長時間的還款壓力逐漸的攀升，帶來違約的種種風險。

1.主動違約

主動違約一般是借款人在受到經濟掣肘或者其他影響的情況下，主動的出現了違約的一種情況，這種情況下，有的借款人本身缺失出現了經濟的斷鏈，無法按照約定進行還款，還有一種是處于違法的借貸狀況下，借款人套取銀行的資金后，權衡抵押的房價與貸款之間的利弊，采取故意不還款的形式，違反借貸的約定。

2.被動違約

被動違約指借款人由于非主觀因素造成的支付能力下降，不能按期償還貸款的違約行為。引發借款人違約的因素是借款人收入驟降，且這個變動是由客觀因素而非借款人主觀故意造成的，如借款人失業、罹患重大疾病、意外事故導致傷殘或死亡、投資失敗等。

三、來自貸款銀行內部的風險

銀行是房產的貸款抵押重要環節,其管理的有效性直接決定貸款的風險幾率,銀行的內部管理涉及的問題較多,從銀行的有個貸款制度上就開始出現漏洞，使得貸款的風險難以根除，加上貸款的施行過程中，銀行的有關對接人員掌握的技術與知識不夠全面，出現操作的失誤，忽略貸款中的文件法律空白等，這些使得具有事實關系的貸款問題也變得模棱兩可，難以根據預設性結果按部就班的施行貸款方案。

1.內部管理不到位

銀行在貸款的問題處理上，更加看中經濟效益，目光局限于短期的房產效益上，也就顧此失彼的對于未來可能產生的銀行貸款風險關注度不高，在有關的貸款文件與方案上，不能跟隨房產的波動而調整政策，固化的貸款模式與規定，使得不法人員鉆空子，逃避法律的約束，銀行內部的員工沒有經過系統的培訓，對于有關的條款理解的不夠全面，使得風險問題頻出，解決得不夠徹底。

2.流程不合理

貸款的流程應具有嚴謹性，結合實際的情況制定規劃化的了流程步驟，銀行每天進行的業務處理數不勝數，在貸款的推進流程中，出現了部分的偏差或者遺漏。都會造成難以估計的損失。

四、控制房產抵押貸款風險的對策

1.完善個人房產抵押貸款操作規程

商業銀行在辦理個人房產抵押貸款時，可通過貸前調查、貸中審查、貸后檢查（也稱“貸款三查”）三個環節來了解合作房產商、借款人及抵押物情況，從而發現、識別風險、化解風險，使風險保持在銀行可控范圍內。為保證貸款三查的執行效率及效果，可分流程制訂SOP，將三查的具體內容步驟化、標準化、精細化。

2.對合作開發商的審查

在貸前調查、貸中審查時應關注開發企業的財務狀況、開發經驗及管理團隊成員，開發項目的資金供給情況、建筑商資質等，著力發展一些有成功開發經驗、經濟實力雄厚、與銀行合作關系較好的房產商。在項目準入后，要定期或不定期地進行貸后回訪，及時掌握開發商工程進度、資金運用等情況，必要進對其資金帳戶實行封閉管理并控制資金投向。

3.對借款人的審查

通過貸前調查、貸中審查及面談情況，了解借款人的家庭情況、收入情況、資信狀況及貸款用途，據此判斷借款人身份是否真實、是否有充足的還款能力、交易是否真實、貸款真實用途等等。在貸后，可定期對客戶進行電話回訪，發現存在對實現債權不利的因素時，及時采取措施以避免或減小風險損失。

4.對抵押物的審查

在貸前調查中，應著重觀察抵押物的位置、成新度、周邊商業環境、公共配套設施，是否存在妨礙執行的因素；查驗抵押物權屬證明原件、使用及租賃情況，必要時采取措施核實其真偽、權屬是否清晰、土地性質及剩余使用期限，確保抵押手續合規有效。貸中主要對其抵押物資料是否齊全、抵押物是否合規有效、是否易于處置和變現進行審查。貸后，要定期對抵押物進行檢查，確保證實相符，抵押物無毀損、滅失、變賣等情況。

五、結束語

開展房產抵押貸款業務，面臨著眾多風險。在認真分析風險來源的基礎上，商業銀行應致力于完善貸款操作規程、建立全方位的風險制約機制、提高從業人員素質，從而有效地控制和化解風險，確保信貸資金安全，推動房產抵押貸款的良性發展。

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