經濟法視角下二套房法律政策研究
——以西安市為例

韓 嬌

西北大學法學院，陜西 西安 710127

一、2017年4月18日限購

2017年4月18日，西安市住房保障和房屋管理局召開新聞發布會，發布西安房地產市場新政策，文件名是《西安市人民政府關于進一步加強管理保持房地產市場平穩健康發展的若干意見》。主要內容有：長安區加入了限購范圍；首套房和二套房首付比例加大，三套停貸；取得《不動產權證書》滿兩年才能交易。

這四個月時間，西安樓市已經明顯處于復蘇和回暖的過程中，商品房庫存在快速下降，各大樓盤紛紛上調價格且房價漲勢迅猛，幾個標志性樓盤開始引爆西安樓市，二手房市場也開始啟動。放在當時的背景下主要有幾個因素導致：

①京滬深一線城市和東部強二線城市處于嚴格限購中，導致購買力嚴重外溢，不少東部一二線人口紛紛返鄉置業，西安作為陜西省省會對于原籍陜西的人口具有很強的吸引力。②從全國范圍來看，西安房價是十足的價值洼地，此時西安房價遠低于周圍的省會城市，如武漢鄭州成都重慶，甚至低于蘭州。所有的價值洼地注定會被填平。西安作為幾乎是碩果僅存的對外地人不限購的二線城市，投資性購買力被迅速吸引過來。

二、2017年6月28日限購

2017年6月28日這次限購才是真正的限購。當天下午西安市人民政府辦公廳出臺《關于調整我市住房交易政策有關問題的通知》。以往都是由西安市住房保障和房屋管理局代為發布限購政策，這次是由市政府辦公廳直接發布。主要內容有：2017年4月18日以前購買的商品住房，網簽后滿5年方可上市交易，二手房，取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易；買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須連續繳納2年以上(含2年)社保或者個稅；西咸新區參照執行。

之所以說此次6.28限購才是真正的限購在于，這是西安第一次將外地房產投資客擋在了西安的大門以外，為西安的剛需人群或者說準備落戶西安的剛需人群樹立起了一道保護屏障。外地投資客想要在西安購房，要么要求落戶，不落戶則必須滿足社保或者個稅連續繳納2年的要求，且補繳不認。這也意味著外地投資客在西安購房開始遭遇實質性限購。

三月西安就放寬了戶籍準入條件吸納各類人才落戶創業，西安戶籍門檻極大幅度的降低，也就為外地人在西安買房開了一個口子。只要你落戶西安，西安買房對你來說只有資金門檻，限購門檻對你是不起作用的。

三、2017年9月13日限購

2017年9月13日，西安市住房保障和房屋管理局向社會公開發布《西安市人民政府關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》，這已經是西安市今年以來的第三次限購加碼。

將此次9.13限購文件仔細通讀一遍，以下幾條可以劃重點：

以家庭為單位(含未成年子女)，擁有兩套以上房產的本地戶籍居民家庭與一套以上的外地戶籍居民家庭，不允許再購買；限購范圍為城七區及開發區范圍；公積金貸款資格要求的最低繳存時限由6個月以上調整為12個月以上；公積金貸款額度下調，由75萬元調整為65萬元；住房商業貸款轉公積金貸款停辦；加大公租房等保障性住房建設力度。

如果說6.28是對外地投資購買力的打壓，那么9.13這次就是典型的對本地投資購買力的打壓。打壓的結果必然是有利于剛需人群，這也是為了西安的未來，剛需人群只有能夠安居才能樂業，西安未來的發展才有新生力量。

四、總結

這次限購充分體現西安市深刻領會了黨中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”的指示精神。通過這幾次的限購政策我們可以發現，西安市“追趕超越”的信心很足，西安樓市也將繼續穩定發展，這個穩定不再是過去低迷的穩定，而是保持一定水平的健康穩定。

經濟具有周期循環性，過分繁榮的房地產市場不見得是一件完美的事，也可能引發一些社會問題。在大城市，無房階級的“處女貸”將會成為一種資源。并且是否會引起假離婚潮，引發社會問題，也是我們需要考慮的一個問題。

[1]周雪松.經濟觸底企穩樓市需求仍然旺盛[J].中國經濟時報，2016(1)：10-11.

[2]馬翠蓮.上海樓市新政出臺[J].華東政法大學學報，2016(2)：12-19.

[3]韓茜，李明.市區樓市迎來成交旺盛期[J].西安日報，2016-04-13.