房地產糾紛的成因與解決原則的思考

林 琦

海南師范大學，海南 ?？?571127

在我國市場體系中，房地產市場逐漸趨于穩定和成熟，伴隨房地產市場的發展，和房地產相關的經濟活動逐漸增多。隨著我國公民權利意識的提高，相關的房地產糾紛案件逐漸增多。對于這些案件的處理，需要存在合理的原則，保障公民的合法權益。

一、房地產糾紛的成因

大部分房地產糾紛涉及到多個主體，其中的法律關系也十分復雜，多種法律關系互相交錯，對于房地產糾紛的處理重點在于梳理其中的法律關系，認定其中的法律責任。處理房地產糾紛需要分析其成因，房地產糾紛的成因包含多個方面，有歷史性原因，也有現實性原因；有當事人自身原因，也有國家制度原因。在我國的發展中，對于房地產的改革有過多次大型變動。在我國解放初期，經歷的土改運動，到后來的土地所有制改革，再經歷家庭聯產承包制，直到憲法修正了我國國有土地制度[1]。經過多次大的改革，目前的住房制度和房屋、土地存在密切的關聯，也有大量房地產糾紛亟待處理。

伴隨著社會經濟的發展，我國人口數量的激增，公民將自己大部分資產投入到房產消費中，房地產出現了迅速增值。我國公民對于房地產權屬的觀念日漸增強，人們在進行購買房屋、租賃房屋、擴建房屋以及新建房屋過程中，產生了數量龐大的房地產糾紛。在這些糾紛中，人們進行的房屋相關活動存在不恰當的行為。例如：進行房屋買賣、租賃等活動的時候，沒有簽訂規范、具體的合同。在履行合同的時候，一方出現了違約的行為，讓另一方的權益受損，讓房地產糾紛數量逐漸增多。

二、房地產糾紛的解決原則

(一)公開及時原則

房地產糾紛屬于民事糾紛和行政糾紛，在處理房地產糾紛的時候，訴訟法必然是首要原則。但是房地產糾紛具有一定的特殊性，面對這類特殊性，處理訴訟法原則之外，還要遵守一些特殊原則[2]。首先就是公開及時的原則，房地產糾紛涉及的范圍較廣，其社會影響也比較到。例如：處理一些涉及到數十戶乃至幾百戶居民的糾紛的時候，糾紛涉及到大量居民的切身利益，還涉及到政府部門，公開及時為原則處理房地產糾紛，是保障居民生活的合法權益的基本條件，能否及時處理房地產糾紛，直接影響到推動城市進程。因此，處理房地產糾紛必須要做到公正和及時，保證房地產糾紛的公正性和時效性十分重要。

(二)依法處理原則

房地產糾紛涉及到土地問題，土地問題在我國屬于政策類問題，直接關系到公民的利益，更關系到國家經濟的發展以及社會的和諧穩定。在我國，存在部分建設工程亂占用農民的土地，甚至一些地區出現了上升趨勢。面對這樣的問題，必須要堅持依法處理原則，需要根據國家相關法律以及國家相關政策，依法處理房地產糾紛。在處理房地產糾紛的時候，需要注意處理方式，避免群眾矛盾的激化。有關部門在處理這類糾紛的時候，要安排專門的人員對農民進行講解，根據相關法律進行公正處理。

(三)維護公民住宅利益原則

在我國憲法中，明確規定了我國公民居住權以及房屋所有權不容侵犯，房地產法需要以憲法為基礎注意保護公民的住宅權益。在處理房地產糾紛的過程中，需要將公民的住宅權益放在其他一般財產更加重要的位置，住宅作為居民生存和生活的基本場所，保障居民居住權益是社會主義的基本要求。因此，在處理房地產糾紛的時候，維護公民住宅利益是十分重要的原則，勢必要保護居民都能得到住房保障，以維護社會穩定。

(四)權衡各方利益

在處理房地產糾紛的時候，維護公民住宅權益的基礎上，還要注意對各方利益的權衡，例如：房地產糾紛中常常涉及到國家的利益，涉及到房地產開發商的利益。國家是我國土地的所有者，承擔著保護耕地的責任，也具有著合理開發土地的權利。開發商是土地的開發者，只有通過開發土地，賺取其中的利益，才能保證得到正常的運轉。在這樣復雜的情況中，出現房地產糾紛，必然是由于三方利益出現了沖突。面對這樣的情況，相關部門必須要在兼顧弱者的利益基礎之上，對各方利益進行調節，這個過程中需要充分利用法律的調節功能，將三方利益調節成平衡狀態，保證法律的公正和公平。

三、結論

綜上所述，基于對房地產糾紛成因的分析，本文重點研究了房地產糾紛的解決原則，處理房地產糾紛首先需要遵循訴訟法的基礎原則。在此基礎之上，還需要遵循公開及時原則、依法處理原則、維護公民住宅利益原則以及權衡各方利益原則，依照這些原則處理房地產糾紛，平衡各方的利益。