我國城市不動產登記制度的行政法研究

王和昌

海南師范大學，海南 海口 571127

考量我國城市不動產的登記制度，采取的是行政登記模式。由于法學傳統的影響，我國城市不動產登記制度尚且處于起步階段，相關的行政法研究較少。故而，本文從我國城市不動產登記制度的法律性質著手，并以中央及地方現行規定為依據，在行政法的角度分析了我國城市不動產的登記制度。

一、我國城市不動產登記制度的法律性質

關于我國城市不動產登記制度的法律性質，應從“私法行為”、“行政行為”、“混合說”等觀點分析，具體可參考以下方面：

第一，“私法行為”觀點。我國《物權法》對不動產物權登記主體的規定是“登記機構”的表達形式，并未明確其“行政”屬性。故而，針對我國城市不動產登記行為性質，人們長期以來存在認識不統一的問題。例如，“私法行為”觀點，其登記性質具有“私法”屬性，這一點當無異議，然而這種“私法行為”卻存在由國家設立的公共職能機關參與的情況，登記機關的職權即是登記，但該項職權行為的行使具有私法屬性，即職權行為的行使必須遵循當事人的意志范圍。

第二，“行政行為”觀點。依據《物權法》以外的法律規定，可將城市不動產登記主體的職權行為認定為具有“行政性質”。在“行政行為”觀點之下，尚且存在準行政行為、行政許可行為、行政確認行為等不同看法[1]。然而，若將不動產登記解釋為準行政行為，就存在難以在相應制度上加以規范的問題，若將之解釋為行政許可行為，也難以契合我國出臺的《行政許可法》，若將之解釋為行政確認行為，就把不動產登記完全納入了行政法視野。

第三，“混合說”觀點。所謂“混合說”觀點，即不動產登記行為，其性質不應作為一個整體進行認定，這是由于不動產登記的不同階段皆存在著不同的性質。具體而言，在當事人申請登記環節，其登記請求權屬于“私法性質”行為。同時，當事人之間合意時，關于是否申請登記，乃至申請何種登記，以上均由當事人自行確定，該環節具有“私法活動”性質。然而，在登記審查階段，不動產登記就具備了明確的行政法性質，即國家行政機關參與不動產登記審查及登記的過程，使這種職權行為產生登記效力與事實。

二、我國城市不動產登記制度的行政法分析

(一)不動產登記機關

依據《土地管理法》及《房地產管理法》等基本法律，各級人們政府土地行政管理部門與房產行政管理部門是城市不動產登記的主管機關，其不動產登記行為嚴格按照《土地登記規則》及《城市房屋權屬登記管理辦法》進行。現今，部分一線城市已經統一了土地登記與房屋登記機關，如《上海市房地產登記條例》規定，上海市成立房屋土地資源管理局，其下屬的房地產登記處統一負責房地產登記的日常工作，而區、縣房地產登記處則具體辦理房地產登記事務，要受到市登記處的委托。

(二)不動產登記審查方式

關于不動產登記審查方式，依據我國的部門法學理論，針對登記審查方式，私法角度的探討較為充分。然而，作為一種“標準的”行政行為，我國的不動產登記審查具有嚴格的程序性，相關分析應以行政程序為視角。考量實踐中登記機關所處的登記審查狀態，可劃分為形式審查、實質審查、中間等登記審查狀態。經過實踐檢驗，《上海市房地產登記條例實施若干規定》及《上海市房地產登記技術規定》等詳細規定了登記工作技能、相關文件審查程序、審查范圍等內容，相關登記審查標準明確性、可操作性較強。

(三)不動產登記產生的行政賠償

關于不動產登記產生的行政賠償，應從中央層面的法律依據、地方及地區代表性立法等方面分析，具體可參考以下內容：

第一，中央層面的法律依據。依據《國家賠償法》相關規定，登記審查工作人員在行使職權時，若出現違法實施罰款、違法采取查封、違法征收財務等情形，受害人擁有取得賠償的權利。此外，《物權法》及《土地登記規則》等，對登記機構及人員出現登記錯誤、登記不當等情形也有明確的規定[2]。

第二，地方及地區代表性立法。依據臺灣地區《土地法》，若登記機關出現登記虛偽、錯誤、遺漏等情形，該地政機關負損害賠償責任。依據《上海市房地產登記條例》，若登記機關及人員出現違反本條例規定的情形，而導致過失性登記、失當性拖延登記、無故性拒絕正當查詢等登記錯誤，使權利人遭受損失，由登記機關承擔相應法律責任。

三、結論

綜上所述，為促進我國城市不動產登記制度的進一步完善，應致力于行政法角度的研究。經過上文的分析可得，我國城市不動產登記制度的進一步完善要結合《物權法》、《土地管理法》、《國家賠償法》等相關法律法規；與我國城市不動產登記制度相關的行政法修訂工作，要考量登記機關職權范圍及登記審查的程序性；同時明確規定不動產登記產生的行政賠償舉措。